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分享到QQ空間■ 達19.66%，ROE未來幾年將維持高位
■ 去年淨利125.5億元，同比增30.4%
萬科企業股份有限公司（萬科A，000002，以下簡稱“萬科”）昨晚披露了2012年年度報告，2012年實現營業收入1031.2億元，同比增長43.7%，實現淨利潤125.5億元，同比增長30.4%﹔全面攤薄淨資產收益率（ROE）達到19.66%，為1993年以來最高水平。
ROE是淨利潤與平均股東權益的百分比。該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。指標值越高，說明投資帶來的收益越高。
值得關注的是，去年萬科的整體稅金支出達211億元，再次超出年度淨利潤接近一倍。
截至2012年年底，萬科所持有的貨幣資金量達522.9億元，高於短期借款和一年內到期的長期借款總和﹔淨負債率僅23.5%。
裝修房業務推高萬科ROE
2012年，全國商品住宅銷售面積增幅僅為2.0%，增速自2010年以來連續第三年回落。
萬科董事會秘書譚華杰表示，過去一年，各地走勢出現分化，主要城市成交回升，中西部地級以下城市的成交狀況則不樂觀。他指出，即使是主要城市，回升很大程度也是建立在2010、2011年市場持續萎縮的基礎上。深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢這14個城市2012年的成交面積雖然比2011年上升了34.3%，但和2009年相比仍下降23.6%。
2012年，萬科的銷售金額再度刷新行業紀錄，全年共實現銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。
2012年，萬科實現營業收入 1031.2億元，淨利潤125.5億元，同比分別增長43.7%和30.4%。
截至年底，萬科合並報表范圍內還有1354.9萬平方米、對應合同金額為1436.5億元的已售未結算資源，這為其未來業績成長奠定基礎。
在規模增長的同時，萬科去年的結算淨利率較2011年有所下降，但全面攤薄的淨資產收益率卻較2011年提高1.49個百分點，達到19.66%，為1993年以來新高。
譚華杰表示，這一方面說明公司經營效率的提升在一定程度上克服了2011年市場低谷時售價、利潤率下滑的影響。另一方面也和公司近年來積極推進裝修房有關，因為裝修業務的特點是利潤率低於毛坯房，但收益率高於毛坯房。他預計，未來幾年萬科淨資產收益率仍可能維持在高位。
重點將轉向工廠化
作為行業內資金最充裕的企業之一，萬科於去年下半年補充了一批項目。
2012年，萬科新增加開發項目78個，按萬科權益計算的佔地面積約624萬平方米，對應規劃建筑面積約1589萬平方米，平均樓面地價約2790元/平方米。此外，還參與了一個城市更新改造類項目。
截至2012年底，按萬科權益計算的規劃中項目的建筑面積合計3947萬平方米，繼續保持在滿足未來兩到三年開發需要的水平。
買地背后，萬科手握大量資金。截至2012年底，萬科所持有的貨幣資金量增至522.9億元，高於短期借款和一年內到期的長期借款總額355.6億元。與此同時，萬科淨負債率23.5%，處在行業中較低水平。
目前，萬科的住宅產業化戰略主要包括三部分內容：裝修房，工廠化，綠色建筑。2012年，萬科裝修交付的比例已經超過80%，綠色三星住宅佔全國的比例也達到44%。萬科總裁郁亮表示，從2013年開始，萬科住宅產業化的重點將轉向工廠化。
據了解，近年來萬科已經開始大規模推廣鋼模、鋁模技術，此外，機械噴漿、機械膩子打磨等一系列機械化工藝也開始在萬科的項目中獲得推廣。
自1999年成立建筑研究中心以來，萬科在住宅產業化的道路上已經前行13年。郁亮相信，在產業化領域的專業優勢將成為公司未來競爭力的重要來源，從2013年開始，萬科住宅產業化的重點將轉向工廠化。
郁亮表示，工廠化帶來的先發優勢，將比裝修房更加顯著。
對國際化業務保持謹慎
萬科的國際化最受市場關注。
2012年，萬科收購香港上市公司南聯地產控股有限公司75%的股權，目前已將其更名為萬科置業（海外）有限公司。2013年1月，萬科公布了B轉H股，這一方案被形容為萬科歷史上第二次股改，在股東大會上以超過99%的高票通過。郁亮表示，B轉H后沒有融資計劃
在積極對接國際資本市場的同時，萬科對國際化業務的探索也進入實際操作層面。
2012年9月，郁亮透露，公司已經成立了海外業務推進小組，正在全球范圍內展開考察和調研。今年1月，萬科聯合香港新世界，競得香港荃灣西站項目﹔2月，萬科再度出手，聯合美國鐵獅門，投資開發舊金山富升街201地塊。
對於國際化業務，郁亮的態度依然謹慎。他表示，萬科在國際化業務拓展方面還剛剛起步，目前主要是抱著學習的態度，在進入新市場時，會通過和當地知名開發商合作的方式減少風險。未來一段時期，相關業務的規模仍然會控制在合理范圍內。
