金台觀察：此輪樓市調整不同以往的三個判斷

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無論是萬科高管毛大慶的“看空論”，還是SOHO中國董事長潘石屹的“泰坦尼克論”，不可否認的是，當前的房地產行業的確正進入一個轉折點。此輪樓市調整，面臨著諸多“未曾見”的情形。這是此前為倒逼救市政策出台而反復上演的樓市“假摔”，還是周期性的“季節性感冒”？筆者認為，與前兩輪調整分別源於外部沖擊和政策調控不同，今年以來的新一輪房地產調整是源於市場的內在力量。基於此，有三個不同以往的判斷，具體為：

一、本輪房地產調整的幅度將超過以往，時間可能2年或更長

今年以來，樓市和土地市場在迅速降溫，新一輪房地產市場調整已經展開。筆者認為，本輪房地產調整的幅度和時間將超過以往，主要原因是三個“根本性轉折”。一是中央政府對樓市的態度發生根本性轉折。以往，當樓市明顯降溫時，中央政府和地方政府會主動托市。現在，中央政府認識到不能繼續縱容房地產泡沫，不願意主動救市。同時，中央政府也不希望地方政府全面放鬆樓市調控政策。二是金融機構對房地產的態度發生根本轉折。以往10年，商業銀行等金融機構大力支持房地產行業發展。但現在，金融機構正全面強化對房地產泡沫風險的防范工作。可以肯定，未來金融機構不可能再像以往那樣支持房地產，房地產行業發展的金融環境將明顯收緊。三是公眾對房價的預期發生根本性轉折，隻漲不落的預期不復存在。

在三個“根本性轉折”的背景下，投資和投機需求明顯萎縮。以往，人們認為房價“隻漲不落”，政府認為房價“隻能漲、不能落”，金融機構大力支持購房需求，這導致投機和投資需求不正常膨脹。現在，房價開始下降，中央和金融機構都不托市，投資和投機需求迅速萎縮。同時，持有投機性房產的人現在要賣房變現。其結果就是，需求明顯萎縮，而供給明顯增加，供求形勢迅速逆轉。

目前，各地樓市庫存在普遍上升。一線城市中，北京的存量消化周期（按過去6個月平均銷售面積計算）從年初的8個月左右攀升至當前的14個月左右，銷售形勢正迅速惡化。上海存量消化周期從年初的6個月左右攀升至當前的9個月左右。廣州存量消化周期從年初的10個月左右攀升至當前的13個月左右。深圳存量消化周期從年初的12個月左右攀升至14個月左右。多數二線城市的商品住宅庫存目前處於歷史高位，不少城市的存量消化周期已接近或超過業界18個月的存量消化周期“危險值”，比如杭州、寧波、青島、福州、蘇州等。

從歷史推斷，本輪房地產調整時間可能2年或更長。最近十年，房地產市場經歷了兩輪調整。第一輪是2008年下半年至2009年上半年，第二輪是2011年四季度到2013年初。從房價開始下跌，到房價重回到下跌前的水平，第一輪調整的時間約1年，第二次調整的時間約1年半。與前兩輪調整分別源於外部沖擊和政策調控不同，今年以來的新一輪房地產調整是源於市場的內在力量。鑒於本輪調整幅度可能較大，調整時間可能要2年或更長時間。其中，今年下半年房價可能持續下行，明年逐步企穩回升，全國房價可能要到2016年或之后才能恢復到2013年的水平。

二、京滬房價調整幅度不宜低估

作為全國龍頭的北京和上海房價可能出現明顯調整。主要原因：

（1）京滬房價彈性大，漲得快，也降得多。一般情況下，泡沫成分重的城市，在調整時房價跌幅會比較大。從2011年四季度到2013年初的一輪調整看，前期房價漲得快的城市往往出現較大幅度的下行，一線城市房價的環比降幅大於其他省會城市，而中等城市房價的波動相對最小。最近兩個月，北京二手房在普遍降價。鏈家地產的信息顯示，降價幾十萬甚至100萬的房子不在少數，但這些房子的銷售形勢仍然低迷。這也預示著本輪北京房價調整的幅度可能比較大。

（2）未來兩三年京滬樓市供給較多。目前，北京的可售面積在迅速上升，上海的可售面積已處於相對高位。同時，去年房地產企業在北京和上海拿地較多，甚至今年還有開發商冒險在京滬搶地，這些土地將逐步形成供給。

（3）京滬人口流入量已大不如前。2010年以來，北京、上海GDP增速已連續四年全國最低，廣東GDP增速也在倒數之列。與經濟減速相對應，一線城市的就業創造能力和人口吸引力在下降，人口流入明顯放緩。北京市2013年常住人口增加45.5萬人，連續第三年放緩，遠低於“十一五”時期年均84.8萬人的增幅。2014年北京市《政府工作報告》就明確表示“常住人員流入壓力明顯減輕。” 上海市2013年常住人口增加34.7萬人，不及“十一五”時期年均82.5萬人的一半。廣州和深圳2013年常住人口分別增長8.8萬人和8.2萬人，增量不及“十一五”年均增量的1/7和1/5。

未來，京滬的人口流入可能還會放緩。一方面，北京、上海的經濟可能還要減速，加上高房價和城市病，這些削弱了京滬的人口吸引力。同時，經濟多極化和新城市群興起將分流人口。另一方面，京滬歷來嚴格限制人口流入。十八屆三中全會重申要控制特大城市人口流入，目前北京已經在採取措施疏散產業和人口。

（4）北京和上海仍將從嚴調控。中央要求一線城市繼續從嚴調控，保持對投機需求的高壓態度。同時，北京和上海都在積極增加政策性住房供給。北京的自住商品房政策已對市場形成沖擊，吸引了一大批需求。上海的共有產權房政策也在逐步推開。

總之，在房價預期逆轉、投機需求消失后，短期內京滬房價面臨較大調整壓力。未來，京滬商品房和政策性住房的供給會增加，而人口流入量已大不如前，房價很難保持強勢。

近幾年，一些中等城市房價的漲幅並不大。未來，這些城市房價的調整幅度可能相對緩和。三四線城市樓市可能會持續低迷。

三、中央樂見樓市調整，意在促進經濟轉型升級

近兩個月，一些地方政府希望全面放鬆樓市調控政策，但最終未見正式發文。其原因，應該是中央政府不希望全面放鬆調控。於是，一些地方政策隻能微調樓市政策。

預計，未來在樓市進一步降溫的同時，中央政府和地方政府之間的政策博奕會逐步升溫。地方政府不能忍受樓市調整對土地出讓的影響，希望放鬆調控。中央政府可以容忍樓市漸進的調整﹔隻要樓市不崩樓，中央政府就不希望全面放鬆調控。

中央政府的立場隱含了多方面深層次的考慮。首先，中央是為房地產行業長遠發展考慮。近10多年，房地產行業已入歧途，出現“蓋房子就掙錢、房價隻漲不落”的虛假繁榮。這種情況下，市場出現一輪調整，有助於糾正行業的錯誤理念和機制，為房地產行業未來健康發展奠定基礎。

其次，中央是為中國經濟結構調整和轉型升級考慮。從戰略層面看，中國當局的核心目標是促進經濟結構調整和轉型升級。以往，政府不斷救市，給人印象是政府認為“房價隻能漲、不能落”，這導致社會資源大量流入房地產行業，甚至一些產業資本也轉向房地產，這是阻礙中國經濟結構調整和轉型升級的重要原因。隻有讓房地產行業回歸理性狀態，中國經濟才能調整結構和轉型升級。現在，若干預房地產市場的正常調整，無異於飲鳩止渴，雖然一時痛快，卻會喪失促進結構調整和轉型升級的歷史機遇，最終讓中國經濟在原有發展模式中窒息。中央意在調結構和促轉型，這是理解中央對房地產態度的關鍵。從這個角度看，樓市出現一次市場自發的、漸進的、實質性的調整，是中央政府求之不得的。經濟發展模式，也是不破不立。隻有打破房地產對中國經濟的挾持，才能催生新的經濟增長模式。從這個意義上說，中央政府樂見房地產調整，並會引導好這輪調整，防止半途而廢。

另一方面，中央政府並不希望樓市崩盤。從近期官方媒體和一些幕僚的表態看，目前當局認為本輪樓市調整是一次正常的市場波動，並不會崩盤。既然不會崩盤，中央政府當然不希望地方政府發力救市。

至於樓市漸進調整可能導致的問題，中央已經在作准備。首先，近些年，金融監管部門始終高度關注房地產領域的風險，嚴格限定房貸條件。從銀行業壓力測試看，即便房價下降30%，商業銀行也不至於出現大問題。其次，中央政府正在加快推進棚改等保障性住房建設，對沖或部分對沖商品房開發投資減速的影響。再次，對於土地出讓受影響，可能導致地方政府債務償還壓力的問題，中央政府已出台了地方政府性債務風險緩釋措施，允許地方政府融資平台的一些貸款展期，允許發新債還舊債。最后，當局允許人民幣貶值支持出口，也可以對沖房地產調整對經濟增長的不利影響。至於個別房地產項目或企業出問題，那是正常的市場優勝劣汰，政府希望看到市場機制真正發揮作用。

筆者認為，中央政府對房地產未來發展的態度，可以歸結為四句話：（1）抓好保障房建設、分配和運營，切實起到托底作用。（2）對於商品房市場，要按市場化的原則，堅持現行的保剛需、防投機的政策框架，允許市場正常波動。隻要不崩盤，就不必救市。（3）對於房地產調整可能帶來的負面影響，繼續作好應對預案和准備。（4）抓緊建立促進房地產行業持續健康發展的長效機制，主要包括不動產登記制度、住房信息聯網、房地產稅制改革等。

總之，這一輪房地產調整是中國經濟轉型升級的一次歷史性機遇。中央政府會把握這次機遇，引導中國經濟去房地產化，從而在促進經濟轉型方面邁出實質性步伐。

（作者系北京福盛德經濟咨詢有限公司首席經濟學家）

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