高成本项目进入结算期 房企利润率滑向低谷

　　房地产行业利润率下滑已经是不争的事实，但低到如此地步还是让人大跌眼镜。有研究机构分析22家房企的2013年年报后发现，由于高成本低利润项目进入结转周期，致使房企利润率下降，行业平均毛利率同比下降4.77个百分点至31%，平均净利润率为14%，甚至有少数房企跌至5%以下的极低水平。由此，“不拿地王、苦练内功”成为不少房企今年应对市场低迷的不二法则，它们在制定今年销售目标和去化率目标时都显得颇为谨慎，而把提高利润率、优化负债结构、成本控制提升到了前所未有的高度。

　　平均净利润率仅14%

　　克而瑞房地产研究中心选取了已公布年报的22家典型房企，在分析这些企业的盈利能力后发现，由于高成本低利润项目进入结转周期，致使整个行业的利润率明显摊薄——去年行业平均毛利率为31.04%，比前年大幅下降4.77个百分点；净利率为14.18%，下降0.98个百分点。

　　以行业龙头万科为例，其2013年毛利率和净利润率双双下滑，且均处在行业平均线以下，分别为27.19%和11.9%，毛利率的下滑幅度达到9.36个百分点。

　　更让记者大跌眼镜的是，两家港股上市的内地房企——保利置业和新城控股，净利润率在22家房企中垫底，分别只有5.8%和4.86%；毛利率分别为23.43%和23.89%，也在22家房企中排名最后。尽管新城地产相关人士辩称这并不能反映公司真实的盈利能力，但并不能掩盖新城地产利润水平堪忧的现状。

　　从盈利能力来看，此前扩张迅猛的闽系房企的利润水平在行业中也属较低。例如，依靠高周转、高杠杆快速布局全国的阳光城2013年毛利率达到30%，同比提升4个百分点，但净利润率仅为8%，同比下降1.77%，在22家房企中排名倒数第三。公司年报显示，阳光城2013年的三费支出增幅巨大，其中销售费用同比增加近两倍，管理费用则是前一年的1.68倍，而营业收入同比只增加37%。

　　规模至上让位成本控制

　　易居(中国)克而瑞研究中心总经理孟音分析认为，从三费成本来看，2013年房企平均销售费用率与上一年持平，但是管理费用率和财务费用率都有所下降，因此，净利润率的下滑主要是因为土地成本、建筑成本等增加而使得整个行业毛利率下滑造成的。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，从房企已经发布的2013年年报看，有73%的企业实现净利润正增长，但同时有61%的企业利润率出现下滑，延续着年均下降1个百分点左右的趋势。所谓暴利，在房地产行业或许已是一去不复返的风光。如果只看利润率，目前房地产行业已属“中利行业”，到2015年，房企净利润率很可能触及“10%红线”。如何逆势拉升起下行的利润率曲线，是房地产企业必须要面对的一大问题。

　　面对这一现实状况，不少房企开始“苦练内功”。从房企2014年的销售目标来看，今年相对谨慎。比如世茂房地产此前一直表示要冲千亿销售额，但今年最后制定出来的目标是800亿元，相比去年增长19%；雅居乐年初时一直在提的700亿元销售目标，在发布年报时则下降到了480亿元，增长率停留在了19%；绿城今年的销售目标和去年实际成交量持平。从去化率的角度看，今年房企基本上都把目标去化率定在50%-60%，甚至有相当一部分房企在50%左右徘徊，包括去年业绩良好的碧桂园、富力和华润，都把目标定得相当谨慎。

　　“房企从去年开始已经有很大的转变，就是规模已经不再是房企最看重的一个指标，而是把提高利润率、优化负债结构、成本控制提升到了一个前所未有的高度。”有券商分析师认为，目前房地产行业利润率已经降至低点，预计今年的利润率将继续维持在底部。随着2013年项目逐渐进入结算期，房企的利润率或将出现回升。