易憲容：當前樓市調控重點應在預期管理上

　　自頒布住房市場的“國十條”以來，兩年來我國住房市場發展宗旨發生了根本性變化，即遏制住房投機投資，鼓勵住房自住消費。但是，住房市場投機炒作仍未得到根本的遏制。這裡既有住房政策的藥力不足的問題，也有住房宏觀調控管理方式問題。房地產宏觀調控管理思路不同，必然導致對市場判斷不同及所給出的房地產宏觀調控政策相異。因此，房地產市場宏觀調控究竟是預期管理還是供求管理，應該有一條清晰的主線。

　　從樓價和成交量看，從2010年開始宏觀調控到今年4月，國內住房的總體價格水平開始下行，調控取得相當的成績，但向下調整的幅度不大。央行降准及降息突然改變住房的預期，從5月起，住房市場價格又開始小幅反彈。到目前為止，全國100個城市新建住宅的平均價格已環比連漲5個月。樓價向下調整的趨勢突然轉向為向上反彈，不僅說明住房市場以投資為主導的性質沒有改變，而且整個住房市場的價格完全取決市場預期，更是說明當前國內住房市場投資主導性。

　　早些時候有政府職能部門的人認為在限購及限價政策作用下，住房市場基本上是由住房消費需求為主導的市場，事實表明，這個判斷並不成立。因為，不僅以預期決定價格的住房市場及住房銷售嚴重下降而房價不向下行的市場必定是以投資為主導的市場（這兩者都是投資炒作主導市場的基本特征），而且上述政策基於隻購買一套住房是自用而不是投資，而這個假定同樣也不成立。因為，如果沒有對住房投資炒作事中及事后的限制，隻要購買住房是賺錢工具，隻購買一套住房照樣可用作投資炒作，隻不過杠杆率低一些而已。

　　既然當前的住房市場仍然是以投資炒作為主導的市場，則房地產宏觀調控政策就得以預期管理為主導。政府不僅對房地產宏觀調控態度應十分堅決，讓市場明白政府有決心也有政策會堅決去除住房市場賺錢功能，更為重要的是要通過差異化的信貸政策及差異化的稅收政策來改變當前的市場預期。改變市場預期不僅是要阻嚇新投機炒作者進入，最為重要的是要讓已進入投資炒作者退出市場。

　　中國住房市場是一個剛剛發展起來、沒有經歷過第一輪周期性調整的巨大差異性的市場。住房的不動產特性及中國巨大住房市場的差異性，使得市場的許多問題容易被掩蓋。比如去年與今年全國各省市住房銷售面積及銷售金額的增長此起彼落。今年1至10月住房銷售面積增長最快的省份為青海37.9%，內蒙古35.3%，河北33.6%，銷售金額增長最快的省份為河北54.8%，陝西50.6%，內蒙古47.7%，而兩者增長最慢的省市為浙江負20.0%，上海負14.1%，北京負13.9%。但今年1至9月住房銷售面積及銷售金額增長最快省份為北京25.2%，吉林23.2%，貴州18.4%以及山西28.2%，湖北22.2%，貴州21.2%，而兩者增長最慢的省份為內蒙古負37.0%，青海負34.8%，新疆負24.5%。

　　這些數據說明了，住房作為不動產，不是一個全國性的統一市場，永遠是無數個不同價格水平分割的市場。要想用統一的標准統一的政策來治理這些市場是不可能的。特別是用行政性統一的干預手段對市場造成傷害會更大。因此，對住房市場的預期管理同樣要採取差異化政策。最近，無論溫州和鄂爾多斯等房地產泡沫破滅，還是貴陽、沈陽、海口、武漢等地房地產局部嚴重過剩，都預示著國內房地產市場存在著巨大風險。盡管這些風險看上去是區域性的，但不排除會向全國各市場擴散的可能。特別以木桶理論來看，系統性風險發生往往是會從最脆弱的地方開始。因此，筆者認為，對當前國內房地產市場系統性風險絕不可低估。

　　從多個方面的跡象看，市場預計住房市場政策或將出現重大調整，而從一些地方政府在採取不同方式來突破中央的房地產宏觀調控政策（比如各地住房公積金政策微調），一些房地產企業上半年在一線城市住房銷售又出現了大幅回升，資金壓力減輕，一些房地產開發商又在大造明年房價上漲輿論等現象來看，可以說，國內住房市場價格上漲預期正在形成。這不僅使得一線城市銷售快速增長，有數據顯示，北京、廣州、上海、深圳四大城市10月住房成交量按年分別增加了87%、68%、90%及80%，而且一線城市的土地交易急增。隻要這種勢頭與再次形成的房地產市場價格上漲的預期會合，那麼，早幾年住房市場宏觀調控所取得的成果有可能付之東流。

　　可見，當前國內住房市場中投機炒作思維仍不容忽視，宏觀政策重點非得放在預期管理上不可，並逐漸由預期管理轉化為住房供求關系管理。

(來源:上海証券報)