樓市回暖 誰是推手？

　　2012年全國商品房銷售面積及銷售額月度增速

　　12月18日，國家統計局公布了11月70個大中城市的房價變動和成交量的最新數據，與上個月相比，價格上漲的城市佔比高達75%。近期有媒體報道稱，北京一家中介表示，二手房一天提價70萬元。

　　年底的樓市一點都不平靜。11月全國樓市成交量創新高了，12月龍頭房企頻頻制造“地王”，網上一群大佬爭論房價的聲音也吵翻了天，國土部近日又出手整治“地王”……那樓市到底為什麼在年底回暖了？調控到底能不能降低房價？應該怎麼預防房價暴漲？

　　本期財富觀，經濟學家馬光遠、中國人民大學經濟學院副院長劉元春、《央視財經評論》評論員張鴻共同討論。

　　Q 1

　　房價為何年末回暖？

　　記者：最近房價為什麼回漲了？房價已經見底反彈了嗎？

　　馬光遠：房價整體上漲的一個趨勢，從下半年已經開始顯露苗頭。目前有加快上漲的態勢。當然這個態勢的背后，最根本的原因，我不認為是基本面發生了變化。

　　目前能夠扭轉買房和賣房雙方預期的關鍵，是大家都在看城鎮化。大家都認為，在城鎮化以后，很多人要進入城市，進入城市以后肯定需要房子，那麼房價肯定要上漲。如果按照這麼一個簡單邏輯的話，那麼，在沒有制度性舉措抑制的情況下，明年房價暴漲的猜測很有可能變成現實。

　　張鴻：造成房價上漲的因素很多，投機和投資性需求只是其中的一部分，甚至不是最主要的部分。最根本的原因是制度，比如說土地制度需要改革，財稅制度需要改革。我們希望收入能夠漲起來，到最后房價和收入比起來，不是那麼高了，那就需要有收入分配制度等一系列的改革，所以我覺得明年房價調控會更難，因為涉及到根本的改革，一定會更難。

　　我不認為一天漲70萬這樣一個個案，是因為中介或者是房東要制造恐慌情緒，我反而覺得，假如我們是房東的話，可能自己也會被這種恐慌情緒影響。這就相當於股市，我一看漲了，本來想賣的，但是怕踏空了，趕緊撤單，然后調一個更高的價格，一下子調70萬上去。這種現象的出現可能是房東自己也受到影響的結果。因為現在不管是買的，還是賣的，大家現在有一個大概趨同的判斷，就是房價開始平穩地見底回升了，至於是不是牛市，很難說。

　　國家統計局數據顯示，4月有3個房價上漲的城市，5月是6個，6月是25個，7月是50個，8月是35個，9月是31個，10月是35個，到現在是53個。下跌的城市4月份是46個，之后是55個、57個，然后房價下降的城市又逐漸減少。大家現在看，上漲的城市也在增加，上漲的幅度也在增加，交易量也上來了，就是呈價漲量增的態勢。那麼，稍微有點投資基礎的人就知道，大概見底了。可能再加上開發商、中介也跟著引導市場預期，大家就大概達成了一個基本的判斷——見底了，開始回升了。

　　劉元春：一天提價70萬元的這種消息，毫無疑問是屬於市場噪音的范疇之內。目前全國的總體數據雖然有所變化，但變化還沒有如此離譜。

　　從過去10年裡中國房地產市場，特別是房地產中介所發布的一些資訊中，我們會發現，這樣的炒作行為時有產生，我們應該撇除這樣一些噪音，來看噪音背后的一些變化。

　　我們會看到區域出現了一些分化，一線、二線城市的相對庫存量有所減少，但三、四線城市的庫存在進一步急劇上升。隨著交易和市場供求的變化，我們的投資數據出現一些變化，價格數據也在出現一些變化。這說明市場噪音在很大程度上對我們的一些基礎變量產生了放大效果。當我們看到這樣的消息時，一定要理性地看待。

　　Q 2

　　調控能不能降房價？

　　記者：我們目前的調控政策主要是抑制投資、投機需求，確實取得了成效，但現在出現的反彈是不是說明調控政策需要改變？這些調控措施到底能不能降低房價？

　　馬光遠：房地產政策並沒有改變，我們看到的基本面並沒有改變，但是人的預期改變了，預期改變在中國房地產的歷史上起的作用是很大的，所以對這種情況，政策層面一定要予以關注。

　　劉元春：我們目前所看到的一些基本量，比如，M2的存量的確很高，90多萬億元，加上國際資本流動的逆轉，再加上目前市場預期的逆轉，可能會導致資產價格泡沫的壓力在短期裡急劇上揚，而這種上揚會給我們下一步整個宏觀經濟調控和推動城鎮化健康有序的進行，帶來前所未有的壓力。

　　這就需要我們在政策層面上給予一個明確的信號。應當說，前幾天中央經濟工作會議把這個信號釋放得比較完全。一是堅持房地產調控不變，是一個很重要的信號，同時還提出了對於資產泡沫、資產價格的上漲要高度關注，對於這種系統性風險要高度關注。因此，房地產的價格變異是盯防的要點。

　　張鴻：現在的房地產調控也需要改革，比如說房價高是一個症狀，就像發高燒一樣，現在我們限購的政策，包括我們對需求抑制的政策就是退燒藥。但是有很多原因能造成發燒，接下來我們要調控的是深水區，房價調控到了深水區，我們什麼時候不吃發燒藥，溫度也不會升上去了，這才算治好這個病了。所以接下來就是要改革，要去炎症。

　　Q 3

　　如何預防房價暴漲？

　　記者：在市場預期出現逆轉的情況下，明年房價會不會出現新一輪上漲？我們應該如何預防房價暴漲？

　　劉元春：經濟泡沫化、經濟產業空心化和粗放式的土地財政的模式是不可持續的。因此中央經濟工作會議提出的下一步的城鎮化，是超越傳統的粗放式的城鎮化的，它是指有質量的城鎮化、集約的城鎮化、綠色的城鎮化、智能的城鎮化和低碳的城鎮化。

　　這種城鎮化跟以往有幾大不同，第一，它不是簡單的通過賣土地，通過土地高度增值獲利來推動的城鎮化，那麼這就要求我們在土地市場上要有所改革。目前房價趨高，各方面的預期出現變化，很重要的一個是在土地市場上，所以土地財政應當是我們未來改革的一個很重要的點。

　　張鴻：在聽到眾多信息以后，許多普通老百姓會有點動搖，這叫需求沖動。我基本上從短信來判斷房地產市場的狀況，現在每天收到賣房短信開始增多，而且直接打電話的也開始多了，問你要不要賣房，需要買房嗎。這說明市場開始熱了，中介開始活躍了。

　　接下來是開發商買地的沖動，尤其是一些大的開發商從今年下半年開始，他們的資金開始充裕了，熬過了冬天以后就開始拿地。當然開發商拿地以后，從理論上講，在一年半或兩年后才會變成供給。但當每出現一個地王的時候，都會對周邊的房價造成影響，賣房者一看，這個樓面價已經4萬多了，我趕緊不賣了，我趕緊漲70萬、漲80萬，所以在某種程度上，地王的出現可能會造成房價的恐慌性上漲，有些人就因此而惜售不賣了。

　　再有就是我們必須提防潛在的沖動，就是地方政府的財政沖動。現在經濟增速放緩了，一旦經濟開始有點放緩的時候，某些地方政府還是會出台一些變相的放鬆政策，他們叫做微調，讓不動搖的房地產調控變得有點動搖。

　　華西都市報記者張飄逸綜合《央視財經評論》精彩觀點

　　目前能夠扭轉買房和賣房雙方預期的關鍵，是大家都在看城鎮化。大家都認為，在城鎮化以后，很多人要進入城市，進入城市以后肯定需要房子，那麼房價肯定要上漲。如果按照這麼一個簡單邏輯的話，那麼，在沒有制度性舉措抑制的情況下，明年房價暴漲的猜測很有可能變成現實。

　　——馬光遠房價高就像發高燒一樣，現在我們限購的政策就是退燒藥。但有很多原因能造成發燒，接下來我們要調控的是深水區，我們什麼時候不吃發燒藥，溫度也不會升上去了，這才算治好這個病了。

　　——張鴻中央經濟工作會議提出的下一步的城鎮化，不是簡單的通過賣土地，通過土地高度增值獲利來推動的城鎮化，這就要求我們在土地市場上要有所改革。目前房價趨高，各方面的預期出現變化，很重要的一個因素是在土地市場上，土地財政應當是未來改革的重點。

　　——劉元春本期嘉賓●馬光遠經濟學家●劉元春中國人民大學經濟學院副院長●張鴻財經評論員