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即將走入歷史的2012年，是自2010年4月17日“史上最嚴厲調控政策”實施以來，中國樓市最為糾結的一年。各級政府、各類開發企業和廣大購房者處於深度博弈之中，以至於臨近年底出現了個別媒體炒作的所謂“恐慌性購房”。
這一年，以“限購”和“限貸”為主要內容的調控措施繼續取得成效，部分城市房價過快上漲的勢頭得到有效遏制，一些投機投資購房為主的城市和地區（例如鄂爾多斯）房價顯著降低。
這一年，調控的“副作用”似乎也很明顯。盡管中國經濟增長正逐步“去房地產化”，但目前依然未能擺脫對房地產的依賴。房地產投資增速下滑拖累了經濟整體增長速度。此外，一些地方的賣地收入明顯減少，對土地財政的強烈依賴導致部分地方政府不斷試探放鬆房地產調控措施。由於進入2012年以來經濟下行壓力加大、“穩增長”被擺在突出位置，房地產調控“投鼠忌器”，對一些地方政府刻意放鬆房地產調控的情況，並未啟動相應的問責程序。
這一年，嚴厲調控使得房地產開發商出現明顯分化，一些房地產企業經歷生死劫，部分中小型開發商出局。嚴厲調控也觸痛了一些房地產大佬的既得利益。個別開發商對調控頗有微詞，甚至放言“3月份將出現房價暴漲”，在市場中散布恐慌氣氛。
這一年，最為糾結的還是廣大購房者。嚴厲的調控使得投機性購房基本被排除在市場之外，但是排擠出去的是“增量”投機資金，而不是“存量”資產，一些持有多套住房的投資者並沒有急於出手，住房空置率也一直是個謎。自住型購房者，包括首次置業需求和改善性需求，一直在靜觀市場風向變化。由於貨幣政策放鬆等因素，隨著市場預期的改變，消費者購買力的釋放不僅推高了新房和二手房的成交量，也使得成交價格水漲船高。
針對個別媒體有關北京市出現“恐慌性購房”的報道，北京市住建委相關負責人日前表示，北京市房地產市場今年供需關系基本平衡，“恐慌性購房”系炒作。同時也要看到，無論是國家統計局公布的11月份70個大中城市新建商品房價格指數，還是市場研究機構公布的近期二手房成交價格，都顯示一些大中城市的房價出現反彈。房地產調控正處於深水區、敏感期。
對此，住建部負責人表示，當前一些城市有放鬆調控政策的苗頭，明年要繼續堅定不移地搞好房地產市場調控，並表示“對放鬆調控措施而導致房價過快上漲的城市，住建部將會同監察部對這些城市進行約談，直至問責。”這是調控關鍵期釋放出的信號。
房價過高已經成為我國經濟社會生活中的一個突出矛盾。堅定不移地搞好房地產市場調控，是關系經濟社會發展大局的問題，是當前和今后一段時間不得不為的選擇。既然是調控，就必然有所取舍，而且需要根據市場變化，把握好力度和節奏。在房價未能理性回歸而且面臨反彈壓力的時候，調控需要儲備好政策彈藥，必要時推出新舉措。
與房地產調控效果關系最直接的是地方政府的態度和措施。地方政府執行調控措施不主動、不堅決，主要原因在於土地財政。因此，如何下大力氣解決土地財政問題，將關系到調控成果的大小和成敗。當務之急是，已經出台的政策措施就要不折不扣地執行，對執行不力的，需要及時問責。隻有這樣，才能維護調控政策的權威性和公信力。
房價調控效果關鍵取決於市場供求關系。從需求面來看，盡管投資投機性購房被大部分趕出了市場，但在一些大城市，無論首次置業需求還是改善性需求，都在持續增加。比如北京市，在政治中心和文化中心的基礎上，日益發展成為經濟中心，城市功能越來越多，資源集聚能力越來越強，必然吸引更多就業人口，隨著調控時間的延長，不再受“限購”約束的購房人也會越來越多。
從需求來看，住房的附加功能也應該引起更多重視。在我國，男女青年結婚、子女上學這些社會需求，被直接或間接與住房挂鉤。試想，如果北京將異地高考政策與是否在北京擁有住房相聯系，那對北京房價而言將是不可承受之重。在全國戶籍改革成為不可阻擋潮流的時候，如果北京、上海這樣的大城市也取消戶籍限制，無疑將給當地房價帶來更大的上漲壓力。
從供給面來看，穩定房價需要住房供給保持合理的增長速度。如果供給跟不上，調控隻會半途而廢。這就要求各級政府加大土地供應，尤其是針對保障性住房的土地供給。我國需要創新制度設計，使保障性住房的資金來源有切實的保障。
針對商品房設計的房產稅應該定位為住房奢侈消費稅，也就是主要針對超大戶型和多套房征收。我國是土地資源稀缺的國家，必須節約使用。然而，即便在嚴厲調控措施實施之后，一些開發商仍然在推超大戶型的住房。如果不對這樣的做法課以重稅，就是在事實上鼓勵住房資源的不公平分配。
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