京商住樓上演“最后的瘋狂” 商改住獲高額利潤

　　截至2012年12月26日，2012年北京市“商改住”項目共實現成交套數26518套，成交面積183.16萬平米，均價19282元/平米。業內人士表示，總體來看，2012年北京商住項目量漲價跌，供應已近尾聲，購房要從長遠考慮，警惕風險。

　　開發商通過商改住獲高額利潤

　　近年來，隨著城區住宅用地的稀缺、購房資格等條件約束，商住項目已然成了北京樓市的生力軍。面對各種“隨機應變”而層出不窮的商住項目，北京東部一名項目負責人表示，有的項目位於近郊地區缺乏商業氛圍，確實不適合商業開發，相比之下當地對居住的需求更為明顯。而且從短期來看，商改住可以迅速回籠資金，其短期利潤要高於商業用途獲取的價值。

　　據業內人士爆料，位於北京順義空港經濟B區，由北京春暉園投資有限責任公司開發的“北京方糖”項目，以“非住宅類”的身份分割銷售引發關注。登錄北京市住建委官網可以看到，項目共獲批1298套，已簽約的686套房，用途為“辦公”，成交均價為22186元/平米。而據該項目總策劃李偉新表示，整個項目分為頂層的“空中一號”和剩余部分兩塊﹔整棟樓的產權及立項均為50年的辦公性質，但據他表示自己僅負責該項目的“空中一號”部分，共99套，主打創意空間及私人會所等概念的產品。李偉新同時表示對於“空中一號”以外部分的產品及定位並不了解。

　　記者走訪該項目售樓處了解到，項目在售的均為52、58平米兩種LOFT戶型，全部為上下雙衛生間的精裝修房源，目前僅存西向和北向幾套房，均價為23800元/平米。據售樓員介紹，該項目共有1000多套房，已售出4/5﹔目前產權年限還有42年。該銷售人員還表示，雖然項目是商業立項，但是絕大多數人都是買來自住。

　　通過查閱歷史數據和走訪業內人士，記者了解到該項目地塊是10年前拿下的土地，當時樓面價僅合約1470元/平米，同比今日售價，利潤達十多倍。李偉新對於北京方糖項目當初樓面價數據並未予以正面回復。

　　新規實施一年半，商住項目“降火”

　　從2011年以來，“不限購”的商住類產品吸引了大量沒有“房票”人群，使得該類產品的成交在2012年又將出現一個小高峰。然而，經歷了火爆成交后，下半年以來，商住項目交易情況開始出現逆轉。

　　據亞豪機構統計，截至2012年12月26日，2012年北京市商改住項目共成交26518套，均價19282元/平米，比兩月前的19523元/平米呈現繼續下降趨勢。這也是四年來該類產品成交均價首次低於整體住宅市場水平。記者了解到，2009年-2011年，商住房的均價終保持高於住宅的價格水平，直至2012年末出現逆轉。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析，商住產品價格出現逆轉，主要由於2011年叫停商改住新規的實施，使得商住項目生存更加艱難，不少項目不得不通過調低價格預期來進行甩盤。

　　實際上，2012年下半年入市的商住項目，多數也比周邊項目的售價有大幅落差，比如，中國鐵建國際城·樂想匯10月最新入市報價為19000元/平米，而其所在北苑區域在售普通住宅項目的價格已高達25000元-30000元/平米﹔東亞·五環國際地處舊宮區域，其16000元/平米的售價也比周邊普宅項目低出近40%。

　　解析：私改規劃屢禁不止

　　雖然“商改住”自2011年6月1日起已被全面叫停，但此類項目北京市場上依然比比皆是。通常來講，土地用途為商業、辦公、綜合，土地使用年限為40年、50年的商住產品都屬於該類范疇。而對於新規定中要求商業、辦公類項目不能每戶單獨設衛生間，卻早已在市場中被破解。

　　據知情人士透露，新規要求購房者如果想買房用於自住，要進行兩次驗房。首次按毛坯房收房，不設立廚房、衛生間，但預留了上下水，以便通過審核。然后與開發商指定的裝修公司簽訂裝修合同，把廚房和衛生間做出來。這樣就相當於業主自發地更改房屋規劃，而與開發商無關。

　　事實上，隨著近年來的發展，商住類產品也逐漸在克服自身的一些缺點，一些項目將水電改成民用，甚至接通天然氣，部分項目甚至除了使用年限之外，其他均與普宅項目無異。

　　另據業內人士透露，項目隻要有了前期的規劃許可証，住建委在預售時不會設卡，因此市場上現有的商住項目扎堆並不難理解。

　　■ 官方回應

　　“不允許商住混合”

　　根據北京房屋管理部門發布的《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》（2011年6月1日起實行）明確要求，商業、辦公類項目將不得設計成住宅格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪，將無法辦理房產証。

　　帶著種種疑問，記者以北京方糖項目為例致電北京市住建委了解到，現在沒有“商住兩用”一說，商業就是商業，住宅就是住宅，不允許商住混合。但目前還無法查到北京方糖項目產權辦理情況﹔這種情況通常有兩種理解，一種是產權正在辦理過程中﹔另一種是產權辦不下來。隨后，記者又從項目屬地的順義區建委產權交易管理科了解到，該項目的審批手續均為辦公立項，如果私自改住宅形式銷售，可能會存在問題。

　　北京思源經紀副總經理任莉分析，“禁令”出台后，相關項目已經不可能再通過審批了。但是由於需求存在，市場上私自改規劃可能還是存在。通常做法是，開發商先是按照辦公或是商業項目建樓，待建成驗收后再改室內規劃。但總體來看，商改住遭禁后，企業開發風險和成本都上升了，開發商在獲取商業用地時將會更加謹慎。

　　■ 提示

　　商辦項目稅費不享受任何優惠

　　據北京市住建委產權交易中心回復，未來商業辦公用途項目在買賣交易過程中的稅費，是按照商業辦公類來進行繳納，契稅繳納是按照總房款的3%，其他稅費依據當地稅費標准繳納。

　　值得注意的是，按國家規定，商業、旅游、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。同時，《物權法》規定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。如果真需要繼續使用土地，土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。

　　此外，商改房無法遷入戶口，無法就近入學。商業房也無法實現住宅的交通、教育、醫療衛生等大量的公共配套設施指標問題。這主要是由於前期商業房和住宅建設規劃目的不同。(記者 李捷)