容積率調整成官商交易常事 規劃局副局長受賄被審

　　2012年12月10日上午，長沙市市政設施建設管理局原局長顧湘陵在湖南省衡陽市中級人民法院接受庭審。

　　容積率更改的背后是權錢交易——

　　誰把規劃局副局長推上被告席

　　1月末，顧湘陵及妻子的命運再次面臨變局。

　　湖南兩會前夕傳出消息，衡陽市檢察機關已就顧湘陵受賄案提出抗訴。

　　此前的2012年聖誕節期間，長沙市市政設施建設管理局原局長顧湘陵單獨或分別伙同其妻子、弟弟非法收受他人財物或以明顯低於市場價為自己和特定關系人購房，除2000元馬來西亞幣外，收受的其余款項及財物折合人民幣共計1687萬多元，另有來源不明巨額財產4711萬元而被衡陽市中級人民法院一審判處無期徒刑。他在長沙市規劃設計院工作的妻子吳利君，因共同受賄罪，被判處有期徒刑二年，緩刑三年。

　　“這次有所不同，是省人民檢察院指令提出的抗訴。”1月29日中午，一位知情人士據此認為，曾任長沙市規劃局副局長的顧湘陵，命運被再次“規劃”的可能性明顯上升。

　　提高容積率逐利，收買規劃官員

　　2011年春節前一天，長沙市規劃局原副局長、時任長沙市市政設施建設管理局局長的顧湘陵欣然赴約。邀請他的是長沙三益緣會所董事長程佩夫。

　　顧與程是老熟人。

　　2007年，程開發雅致名園項目，顧設法讓程的項目增加了近1000平方米的建筑面積，少交了400多萬元的土地出讓金。此次飯局，程還指望顧能在某項道路工程的余款結算上打招呼。

　　顧點頭應允，並笑納了1萬元紅包。

　　在重1斤3兩、篇幅達497頁的一審判決書中，這是顧被記錄的最后一次受賄。這次受賄半年后，他被湖南省紀委調查，隨后移送司法機關。

　　衡陽市中級人民法院的一審判決書中陳列，長沙市有80多個樓盤，因開發商賄賂顧湘陵，發生了容積率調高、建筑面積增大、樓間距縮小、停車位減少等等變化，雙方因此發生了權錢交易。

　　其中，容積率的調整是官商交易中最為常見的一幕。

　　2005年，長沙中江置業有限公司以原湖南省工程機械廠土地開發中江佳境天成項目。因該片土地拍賣時規定的容積率是3.0，為獲取更多利益，開發商想將容積率提高到3.9。

　　為此，該公司董事長郭建中找顧湘陵幫忙。

　　顧建議郭“曲線救國”：先通過原機械廠廠長陳富國、副廠長羅漢生，以機械廠改制困難為由找長沙市相關領導簽字，批示提高容積率，再轉批給市規劃局。

　　在長沙市規劃局局務會討論該項調整時，顧予以力挺。最終該項目容積率順利調整為3.9。

　　2007年11月，郭建中又找顧湘陵幫忙再次將容積率從3.9調整為4.15。顧湘陵再度設法使其審批通過。

　　擔任多家房地產公司法律顧問的律師羅秋林告知，容積率是指一個小區總建筑面積與用地面積的比例。一般來說，一個良好的居住小區，高層住宅容積率不應超過5，多層住宅不應超過2。但眾所周知的是，因土地成本問題，容積率越高開發商的利潤就越豐厚。掌握規劃實權的官員隻要筆下稍稍一動，對開發商來說，就是以百萬元計的利潤。

　　因此，容積率的提升，其背后往往有著不可告人的交易。

　　2006年，位於桂花路的一處高層樓盤瑞寧花園開始建設，招拍土地時容積率規定為3.5，開工建設時竟然成了5.0。

　　事后，在媒體的報道中，公眾才知曉了真相：長沙佳天投資發展有限公司董事長車雄偉以湖南宏天房地產開發有限公司名義開發瑞寧花園項目。在顧同意在10%幅度內給予調整的情況下，開發商按3.84設計、報送方案。

　　長沙市規劃局召開專家評審會后，車更進一步提出調整到5.0的要求，並在陪同顧到美國“考察學習”期間反復游說。

　　通過一邊核發建設工程規劃許可証，一邊打報告讓市政府同意調高容積率，車如願以償。

　　2005年，位於中山西路、繁華地帶的一個純居住小區開始建設，該項目最初下達的規劃指標中容積率為3.0，開發商通過找顧，將該項目容積率由3.0提高至7.0。這令不少行內人士大跌眼鏡。

　　湖南宇凱房地產開發有限公司與湖南省第三招待所合作開發了景江東方項目。長沙市規劃局最初下達的容積率為7.0，公司總經理胡躍建想提高到8.0。顧建議其以省第三招待所名義向市政府提出調高容積率的申請，后得到批准。

　　長長置業有限公司董事長侯吉聯2005年開發金都商業中心項目，托請顧幫忙折減停車位30%，將容積率從6.0提高到7.52。

　　同樣由侯吉聯任董事長的長沙縱橫置業有限公司開發上海城項目，顧幫其將該項目的容積率從2.4提高到3.02。

　　類似的“樓超超”故事，在顧的案卷中比比皆是。律師羅秋林指出，顧案中一些開發商扎堆來提高容積率的現實，反映了提高容積率是現在房地產市場腐敗的一個秘密武器。

　　他說，由於建安成本相對固定，如果開發商成功地拿到土地之后，再次提高容積率的話，就可以大大提高自己的收益。在這個過程當中，規劃部門是必須說服或者收買的目標。

　　1月22日，一位業內人士向記者透露，容積率的提升不僅侵害了業主的權益，更易導致國有資產流失。

　　他舉例說，一棟7層的房子蓋成20層，對於建筑的危險性自不必說。而原先有些業主的採光權，包括享受綠地的權利必然受到影響。另一個方面，國有土地在拍賣的時候，一般來說都是固定的容積率，如果提高容積率的話，按照國家的規定是必須要補交土地出讓金的。事實上的情況是，原本應該交給國家的大量土地出讓金，就這樣變成了開發商手中的利益。

　　他認為，這是目前房地產市場上經常看到而易被忽視的一種犯罪行為。

　　除了提高容積率外，規劃官員裁定對地產項目商業面積的增減，亦可讓開發商俯首。

　　據了解，按相關技術規定，一般是依照社區規劃總建筑面積的3%∼5%去建設商業網點。由於商業地產價格遠高於住宅，3%到5%的裁量權，也成了不法官員的撈金利器。

　　馬王堆中路的一經濟適用房項目三期中，通過顧的幫忙，開發商將部分商業樓層由2層變3層﹔11棟∼13棟之間的商鋪進深由10米調整為35.8米。這樣變相增加了商業面積。

　　位於萬家麗路的一樓盤，開發商為引進大型超市，找顧增加商業面積，顧同意增加，並相應提高了商住樓的容積率。

　　檢方指控，95個樓盤中約1/10的樓盤通過顧增加了建筑面積。