部分一二線城市樓市升溫過快 調控收緊預期漸濃

　　樓市過快回暖將導致調控新政早日來臨。因此，盡管長期來看樓市調控政策還是會對合理的改善性需求有明確支持，但為應對短期內部分城市房價過快上漲的勢頭，一些改善性購房需求不排除被進一步收緊。

　　因部分一二線城市的房地產市場回暖過快，這些區域樓市正逼近政策的“臨界點”。

　　有接近北京市住建委的人士透露，北京等一線城市基本確定近期出台房地產新政，調控形式是抑制需求為主，進一步提高購房門檻。新政出台主要原因是一線和熱點二線城市樓市升溫過快。“因此這輪新政可能不止北京一個城市。”上述人士稱。

　　據介紹，目前政府部門對部分一二線城市的樓市過快回暖已形成基本共識，而部分三四線城市因供給過量，仍面臨去化難題，需要政策性支持。也就是說，樓市調控不會一刀切，將越來越呈現區別對待。

　　部分一線樓市升溫過快成共識

　　據上述人士介紹，此前政府部門對調控的態度是視市場形勢而定，若房價上漲過快，則隨時出手進行調控。從去年10月開始，盡管各地樓市陸續回暖，但從接近政府部門的人士轉述來看，調控者眼中的房價並未出現過快上漲。“直到近期，（相關政府部門）基本認定，少數一線城市確實回暖過快了。”這位接近北京市住建委的人士表示。而其對政策出台的預期，該人士也從“可能出台”，變成了“一定會出台”，而時間點可能不會超過3月全國兩會前。

　　其實，這一調控思路在今年1月的博鰲房地產年終論壇上已露端倪。彼時，中國房地產業協會秘書長朱中一明確表示，在正常情況下，2013年全年房地產政策環境是：方向不變、力度不減。但若今年“兩會”之前部分城市出現房價非理性上漲，則極有可能引來更為嚴厲的宏觀調控。

　　可是，權威專家如此鄭重的提醒並未改變樓市一路上漲的局面。最新數據顯示，1月百城房價環比上漲1%，是近兩年來漲幅首次突破1%，並且自2012年6月止跌后，已經連續第8個月環比上漲。此外，9812元/平方米的全國百城新建住宅均價也刷新25個月以來的均價記錄。

　　尤其值得注意的是，一線城市房價全線上漲的格局已經形成，成為全國房價上漲的領頭羊和風向標。北京、上海等十大城市住宅均價為16417元/平方米，環比上漲1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。

　　以上海為例，1月份上海新建商品住宅成交面積100.68萬平方米，環比去年12月份的120余萬平方米下降了13.7%，但同比卻大幅增長418%。可見，上海等地一月份淡季反旺的樓市行情，在政府部門看來已經值得高度關注。“上海1月份商品住宅成交面積已經回升至2011年同期水平，而這一輪史上最嚴厲宏觀調控就是從2011年1月26日開始的。”中國房產信息集團分析師付奇介紹。當時，溫家寶主持召開國務院常務會議，確定採取八項措施進一步做好房地產市場調控，其中關鍵一條即貸款購買二套房的首付比例不得低於六成，貸款利率不低於基准利率的1.1倍。同時各地上報房價控制指標，並向社會公布。

　　和商品住宅成交熱度不減相對應的，是供給的嚴重不足。據了解，2012年上海新建商品住宅供應合計為890萬平方米，同比回落16.5%，在創下5年來新低的同時，年度供應總量首次跌破1000萬平方米關口。到今年1月，上海商品住宅新增供應面積僅31.11萬平方米，環比減少近七成。

　　“由於可售房源在去年12月提前釋放，加上1、2月份原本就是推盤淡季，令上海目前供給顯得尤其緊張。”付奇表示，受去年上半年土地供給不足的影響，今年全年上海一手商品住宅供給可能出現階段性緊缺。

　　在此情況下，手中握有較多資源的大型房企，1月份量價齊漲的趨勢就變得十分明確。根據萬科公告，其2013年1月份共實現銷售面積161.1萬平方米，銷售金額190.7億元，同比分別增長35.38%和56.31%。銷售均價也從2012年1月份的10252元/平方米，上漲到11837元/平方米，增幅達15.46%。

　　另外一家接近千億軍團的超大房企恆大地產也在1月份頗有收獲。據了解，恆大1月份合約銷售總金額約為72.5億元，合約銷售面積116.8萬平方米，較去年同期分別增長226%和213%。隨著9個新項目同時上市，恆大在全國同期在售樓盤已經高達188個。

　　此外，世茂房地產1月份合約銷售額約41億元，同比增加353%，合約銷售面積33萬平方米，同比增長568%。從目前公布1月業績快報的房企銷售情況看，1月份火爆銷售的局面已成共識。上海一位一直堅稱樓市平穩、無須再緊的專家也向記者坦言，“從成交量上來看，上海確實有點"熱"了。”