多地落實“國五條”細則被指不“實在”

　　5月1日，在第五屆中國西部(銀川)房·車博覽會上，觀展者正在一處樓盤的沙盤前參觀咨詢。

　　當日，第五屆中國西部(銀川)房·車博覽會也迎來了看房購房的高峰，本次博覽會共展出了區內外30家房地產企業的50多個項目，其中不少房企打出了低價、環保、防震等促銷牌，吸引了大批觀展者前往參觀咨詢，目前，博覽會開展的前三天已經達成房屋銷售287套左右。 記者 彭昭之 攝

　　“‘國五條’出台之后，確實使房地產市場平靜下來。但由於其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策多地並未真正落實，政策效應有待觀察。”原住建部政策研究中心副主任王玨林是在日前社科院舉行的2013中國房地產高峰論壇上做出上述表述。

　　對此，多位專家認為，由於多地地方政府落實“國五條”有偏差，應警惕政策效應減弱后的報復性反彈風險。因此，為避免累積的自住需求爆發性釋放，防止房價大幅反彈，應盡快擴大房產稅試點，增加持有環節稅費。

　　樓市調控博弈升級多地細則僅“一句話”

　　“中央是政策的調控主體，地方是調控環節的執行主體。但由於兩級政府在調控中的不同政策訴求，出現了少數城市傾向在中央版的基礎上進一步升級，進一步體現行政調控色彩。另一方面弱化的表現則是，地方在中央原有要求的基礎上，不是平穩的傳遞，而是力度明顯減弱，產生了微博版、標題版細則。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙鬆說。

　　3月底，在中央給出的最后期限前，全國多地房地產調控細則與調控目標集中落地。但值得注意的是，各地調控力度並不相同。除了北京細則較細、力度較強外，多個城市落實細則內容並不“實在”，甚至杭州、南京等多個地區出現“一句話”細則。

　　截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家庄、南京、廈門等35個城市發布了各自的地方細則。其中，對於“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策，多地採取回避政策。僅提及將嚴格執行國辦發〔2013〕17號文(即“新國五條”)，並沒有明確提出要執行房屋轉讓個人所得稅按“轉讓所得的20%計征”。由於多地沒有具體落實辦法，也使新政落地難度加大。

　　除此之外，雖然北京、上海、重慶等地明確寫到：“對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征。”但截至目前，除北京有實施實例外，其余地區並未開始執行。

　　國家發展和改革委員會投資研究所研究員張漢亞認為，地方政府對於“國五條”落實並不積極，其原因在於地方政府對於當地房地產外需及房地產相關稅收等依賴性較大。“房地產調控表面上是開發商與購買者之間的價格矛盾、供需矛盾，實際是對土地財政的挑戰，調控更多表現出了中央地方政府的合力。”

　　的確，財政部日前公布的數據顯示，今年一季度，全國公共財政收入增長6.9%，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13.7%。出現這種情況的主要原因則是房地產交易帶動地方財政收入增長明顯。

　　在房地產行業征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而這四項稅收合計2575億元，佔地方財政收入14.78%。

　　“這些年地方財政收入增長，主要是房地產市場成交額增加，相關地方稅收相應增加。”社科院房地產研究室主任倪鵬飛表示，僅針對房地產業征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達十倍有余。

　　在房屋交易量大幅增加的同時，土地出讓收入也增幅明顯。財政部的數據顯示，一季度，國有土地使用權出讓收入7 7 0 0億元，同比增長46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。

　　國務院發展研究中心副主任韓俊也曾指出，1999年，地方政府土地出讓收入為514億，佔地方政府財政收入比重9.2%。而到2010年，土地出讓收入增至2.9萬億，佔地方財政收入83.3%。“全世界沒有一個國家說賣地收入可以佔到地方財政收入這麼高的比重，土地財政必須轉型。”

　　房地產市場矛盾加深供需不平衡加劇

　　“國五條”出台已滿月，經過3月房地產交易的爆發式增長的集中釋放，4月的房地產市場的確顯得較為平靜。

　　以天津為例，4月天津市二手住宅共成交7907套，環比下降63.8%，成交面積66.3萬平方米，環比下降64.6%，成交均價8850元/平方米，環比上漲3.2%，與3月相比確有下降之勢。但從同比來看，4月天津二手住宅成交量同比上漲82.4%，成交面積同比上漲96.5%。市場仍處於較熱階段。

　　“從4月來看，房地產市場指標多處於平靜、穩定，甚至下降。新政對穩定過熱區域發揮了較大作用。”王玨林同時指出，細則實施剛滿一月，買賣雙方仍處於觀望階段。但我們必須注意的是，由於政策落地情況較差，能落地的並不多，“因此，隨著時間的推移，政策影響力不斷減弱，一旦有什麼風吹草動，市場又會出現新的波動。”

　　趙鬆也認為，2012年年底樓市的快速反彈實際上給我們提醒，單靠行政措施來推進短期內雖然能見效，但是長期內的效果實際較難定論。

　　趙鬆表示，現階段房地產調控政策多為限價、限購，是抑制購買力。對需求起到的是一種積累的作用，並沒有疏導到其他方面。因此，一旦有些許變化，例如政策的放鬆，積累的需求便會肆機釋放。

　　事實上，上述專家擔憂並不是沒有依據。在新政執行首月，由於各地對新房審批等加強限制，多地商品房供應大量減少，供需矛盾繼續加大。

　　據鏈家地產市場研究部統計，北京4月新增商品住宅期房項目10個，總供應量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。僅4月25至27日三天，集中供應5項目，佔到全月供應的一半。4月新增項目中除了別墅項目紅杉溪谷嘉園、龍景灣與高端大戶型項目望京茂家園外，大部分項目價位集中在2萬以下的剛需樓盤。截至目前，2013年，新增商品住宅期房項目34個，總供應9737套，比去年同期下降17.6%。

　　對此，鏈家地產市場研究部張旭認為，受新政影響，北京4月商品住宅供應一反常態，出現大幅下滑。供應量達到2011年限購同期的最低值。一方面，是受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。另一方面，當前房企的漲價意願仍然較強，存在博弈心態。此外，庫存也在下降。截至4月27日，商品住宅庫存為63074套，比去年底共減少超過1.8萬套，4月份消化庫存700余套。

　　張旭表示，供應一直處於低位，導致庫存不斷下降。商品住宅市場的供需矛盾較為突出。一方面，由於前兩年土地成交量大幅減少，供應上游受阻，另一方面，政策上應引導房企的加大推盤，而不是抑制項目的入市。

　　后期政策，應盡快推出長效機制

　　對於房地產后期政策，接受採訪的業內人士均表示，應盡快推出長效機制，落實持有環節稅費征收。

　　社科院此前發布的《房地產藍皮書》指出，中國房地產稅費結構極不合理，而這種“開發、流轉重，保有輕”的稅費結構抑制了交易環節而助長多套房的持有現象。

　　數據顯示，2011年房產稅和城鎮土地使用稅佔地方收入的5.7%，而僅土地增值稅和營業稅(按商品房銷售額估算)兩個開發、流轉環節的稅種就佔地方稅收收入的12.1%。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所副研究員李恩平認為，“開發、流轉重，保有輕”的稅制模式，一方面增加房地產交易成本，抑制相對一部分二手住房的交易。另一方面助長了持有多套房產坐收增值收益的投機投資行為，不利於閑置土地資源與房產資源的有效利用。

　　對於已試點房產稅的上海、重慶，上海社科院房地產研究院中心教授顧建發指出，從上海和重慶兩地實施“房產稅”兩年的經驗來看，對抑制房價上漲作用有限，建議開征存量房“房產稅”和提高“房產稅”稅率雙管齊下。“盡早開征存量房“房產稅”，對完善房地產市場發展具有非常積極的作用。

　　此外，李恩平還建議，應建立面向城市層面甚至項目層面的房地產風險評估平台，避免“鬼城”的出現。而對於官員的G D P政績考核，應剔除房地產和建筑業的G D P貢獻。

　　在土地供給方面，因地制宜制定土地供給計劃，一線城市、熱點城市、區域中心城市及其他房價上漲速度過快的城市應該增加新增土地供給，盤活存量土地利用，促進房地產開發進程，在庫存高、房價泡沫明顯的三四線城市，應該科學規劃土地供應，既要防止以盲目發展房地產拉動經濟增長的沖動，又要保持市場供求的基本平衡和穩定。