樓市一調就變，未必是好事

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樓市調控，最重要的就是摸清中國樓市的基礎數據，包括中國住房的總量、住房結構、房價、收入情況等等，否則無法避免“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”的潛在風險。

俗話說“平靜的水面最可怕”。盡管不像以往那樣呈現出成交高峰時的熱鬧喧囂，但目前有些安靜的中國樓市仍然值得警惕。在結構性的住房供需矛盾仍然比較突出的情況下，以限為主顯然解決不了根本問題，購買動力依然存在，並逐漸積蓄能量。

好的政策譬如好的裁縫，隻有先量體才能后裁衣，目前當務之急是逐步摸清樓市真實的基本面，並制定科學、長遠的發展規劃，疏堵結合，才能避免盲目調控，漸漸化解中國房產經濟的頑疾。

樓市多指標迅速變臉

3月調控新政一出，4月全國樓市應聲變臉。與今年2、3月份房地產中介公司員工忙忙碌碌的簽單相比，今年4月和5月初大多中介店面都門可羅雀。

整體看，據中國指數研究院公布，其4月份監測的43個城市中，超過八成城市住宅成交量環比下降，降幅最大的是丹東，達到65.5%﹔其次是北京，環比下降56.6%。另外，廣州環比下跌50%，上海環比下降36%。

成交下降的另一面是庫存上升。中國指數研究院數據顯示，4月重點監測城市庫存去化明顯低於3月，除少數城市庫存量減少外，其余城市庫存均增加。

由於變化相對滯后，房價通常很難在短時間內從上漲轉為下跌，但房價上漲的速度也應聲下降。據中國指數研究院對100個城市新建住宅的調查，今年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為10098元/平方米，環比3月上漲1.00%，但漲幅比上月縮小0.06個百分點。其中76個城市環比上漲，24個城市環比下跌﹔與3月相比，4月價格環比下跌的城市增加了8個。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，自新政出台以來第二個月，城市住宅的交易量、存量、價格等幾個主要指標均出現明顯變化，這表明“國五條”確實起到了抑制樓市的效果，可謂立竿見影。

嚴躍進進一步指出，3月份出台的“國五條”以及各地出台的調控細則，一方面增大了交易成本，進一步抑制投資投機需求﹔另一方面也影響了市場預期。新政實施的效力顯現、需求提前得到透支，形成4月以來成交疲軟的態勢。新政效力的繼續釋放，以及各地差異化政策的進一步深入，將促成未來數月成交量繼續有所調整。

強壓下的反彈風險

從各地落實中央調控政策來看，目前的市場變化透露出明顯強行抑制市場的痕跡。

5月1日，深圳開始實施商品房預售價格備案辦法，這是對此前深圳調控措施的進一步落實。辦法規定，房企在商品房預售過程中，價格調整幅度超出最近一次備案價格一定幅度時，應備案變更。同時，廣州、北京也在執行房價指導措施，一線城市對房價的直接干預進一步加劇。

而在土地市場，由於地方政府推地的動力和信心不足，最近上市的優質土地數量大為減少。據了解，一些地方在今年一季度大量推出土地，不乏優質地塊，甚至一天成交的土地超過10宗，但進入4、5月份，土地市場則是異常冷清。

這些措施反映到樓市上，也給市場帶來了明顯的變化。一方面是開盤數量銳減，北京市房地產交易管理網信息顯示，4月北京拿得預售許可証的項目隻有13個，處於歷史低谷。另一方面，面對地方政府的種種調控措施，開發商變換著手法來應對。北京萬科長陽半島銷售員介紹，本來萬科房山項目計劃以2萬元/平方米左右的價格上市，但由於限價等因素，開發商將房價降低，但是增加了2000元/平方米的裝修款，以此實現平衡。

市場分析人士指出，整體來看，目前各級調控政策還是以堵的成分居多，不可否認，限購、限價等政策確實對抑制樓市投機投資起到了較大的作用，但在某些方面過度扭曲市場反而挫傷了買房的積極性，甚至蘊藏了反彈的動力。

比如目前在一些地方執行的認房（借款人家庭的住房數量）又認貸（借款人的貸款記錄）措施，對於一些之前貸款買房如今又要換房的家庭而言，首付和貸款比例的提高，不僅增加了買房人的負擔，而且滯后了購房需求的釋放。

據21世紀不動產北京區域總經理寇海龍介紹，無稅房最近一個多月是市場關注的焦點，但價格也隨之走高。北京某區域的代售免稅房業主普遍將現有房價上調了10萬元左右，部分業主甚至將自行核算后的稅費再次疊加在房價上，讓原本就不低的房價更上了一層樓。

嚴躍進表示，“當前樓市的集體淪陷，是入市觀望情緒支配下的一種蟄伏現象，因此更應理解為是一種短暫的市場行為。今年4月份及1—4月累計成交量同比增幅均表明，市場需求並未消失，持續增加仍是一個不可逆的趨勢。因此，新政打壓下，仍應警惕樓市需求從沉默轉變為爆發的可能性。”

摸清中國樓市的基礎數據最重要

嚴躍進認為，針對當前的樓市動態，應該疏堵結合，增加疏導的成分，對樓市的各種需求應區別對待。隻有強化“疏堵排漏”的需求引導模式，新政下的樓市才可能出現健康的成交環境。

為此，嚴躍進建議：一要疏導，即使對於不同性質的剛需購房者，也應引導其在不同產品、不同區域等方面進行分流﹔二要圍堵，對於目前市場上出現的偽造居住証、更改工作年限等違規手段，應予以打擊，從而防范各類規避樓市監管的購房行為﹔三要排漏，基於剛需購房者多樣性的考慮，應注重挖掘和發現各類剛需的“死角”，尤其是在既有條件下無法享受政策的特殊困難者，從而減少新政給部分剛需購房者造成的誤傷。

其實，無論是中央頒布的“國五條”，還是地方出台的調控細則，已經越來越注重疏導市場需求。這突出表現在各級政府均要求增加土地供應、加快保障房建設等方面。目前北京等地正在大力落實相關政策，來自北京市土地整理儲備中心公布的最新數字顯示，今年北京擬安排住宅用地1650公頃，其中包括保障性安居工程用地800公頃。截至4月底，北京累計新增保障性安居工程用地357公頃，已完成全年計劃指標的45%。

但是，無論是疏導是圍堵，其效果仍然有待商榷。本輪調控始於2010年，至今一系列調控措施出台執行三年多，無疑調控確實有些成效，但在一些地方，供需矛盾依然突出，房價上漲壓力依然較大。

中房協一位副會長表示，調控政策很多是針對臨時出現的具體問題而出，大多是頭痛醫頭、腳痛醫腳，而且樓市政策會經常出現各種變動，不具備系統性，而中國房地產業關聯重大，系統性較強，所以持續的調控效果自然不盡如人意。歸根結底，目前中國房地產業缺乏科學合理的長遠規劃。

其實，就疏導或者圍堵而言，樓市調控無非是力度、方向兩個方面，而最終決定調控力度和方向的，就是中國樓市當今和未來一段時間的市場基本情況。

市場分析人士認為，要做好長遠發展規劃，最重要的就是摸清中國樓市的基礎數據。包括中國住房的總量是怎樣的？住房結構是怎樣的？房價、收入情況是怎樣的？全國及重點地方的住房缺口和長期土地供應有大多？房地產數據的傳輸、集納、分析進展如何？加強房產信息化建設，執行情況怎麼樣？等等。這些問題逐步解決好，才能最終避免樓市調控中出現“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”的情況。《中國經濟周刊》記者劉德炳