房地產虛假廣告泛濫 違規行為無人監管【2】

　　為什麼現在五証不全也能賣方？這個說法有問題嗎？

　　包華：在五証不全的情況下，購房人確實能夠看到房形物。之所以它叫房形物，是它看上去是房子，但是它跟我們法律定義上的房子是有本質不同的。首先購房人確實能看到這個東西，開發人員確實能開發完，購買房人可以有信心買。其次，確實有一些商人在賣這樣的房子，而且沒有得到任何制約，即使是有一些項目長期在進行這樣的銷售，也沒有政府監管部門叫停，而且廣告還在做。所以，買家和賣家都有需求的情況下，政府的監管顧不上了，就會出現這種房形物在市場上進行銷售的情況。

　　邵桐：經銷商的說法確實有問題，因為根據我們國家現行的法律規定，所有的行政審批的証件都是要符合申請條件，由行政機關作出嚴格的審查以后，才可以批准這些行政審批。

　　房地產界的虛假宣傳由來已久，而且經久不衰，原因何在？

　　包華：這跟房地產市場整體的市場走向有一定的關系，因為近些年來，房地產市場一直是向上走的，很多購房人獲得了實惠。另外，不可否認房地產市場在逐漸成熟的過程中，房子確實越蓋越好了，很多消費者也看到了這一點才會進入到這個市場之中。其次，很多房地產廣告到最后並沒有影響到消費者的購房預期，即使影響到了，廣告商也好，廣告主也好，沒有得到相應的處罰或者賠償。在這種情況之下，就不難相信房地產廣告為什麼越來越假了。

　　宣傳單也好，廣告單也好，不能作為開發商的承諾。曾經有說法稱，如果消費者把宣傳單收藏起來，有朝一日發現宣傳的和實際不符，是否可以憑借宣傳單去追究相關責任？

　　包華：廣告本身並不是合同的一部分，消費者還是要以合同為准。另外，如果虛假宣傳確實影響到了購房人的購房預期，甚至於影響到了購房人對於房屋價值的判斷，應該給予一定的賠償，但賠償的數額一定不會高於開發商的利益。因為房地產市場在上漲，即使當年5千塊錢一平米的房子，等你去告他的時候，已經1萬塊了。在這種情況下法院就會面臨一個問題，消費者確實從中獲利的情況下，如何讓開發商進行賠償，因為我們國家目前是以實際損失為賠償的基本原則。

　　要想真正的遏制住房地產的虛假宣傳，最有效的辦法是什麼？

　　包華：應該建立一套成型制度，如果某一個商家、廣告主、媒體確實發布了虛假的廣告，經過最終的認定這個虛假廣告造成了社會影響，就應當在相應的信息系統上予以記錄，今后限制其進行相應的預售、廣告等一系列經營行為。否則，只是單對某一個行為進行處罰的話，很難解決目前虛假廣告泛濫的問題。