低成本融資助地王回潮 龍頭房企今年不差錢

近日搶地大戰輪番上演，一二線城市地王頻出，房企不惜重金拿地，“面粉貴過面包”的勢頭愈演愈烈。業內人士指出，今年以來萬科等大型房企資金面日漸好轉，銀行貸款、信托、境外發債等渠道的融資成本均較去年有明顯下降，“不差錢”的房企拿地做多積極性高漲，或進一步強化房價上漲預期。

開發商押寶地王 土地出讓收入飆升

樓市及土地市場預期趨樂觀，加之大型房企資金面寬裕、融資成本下降，開發商加緊攻城略地。5月22日，北京大興區三宗土地公開挂牌出讓，成交金額達到35.22億元，創下“國五條”出台以后北京單日土地成交價格的新高，其中舊宮地塊樓面地價突破2.2萬元/平方米。5月30日，北京世紀鴻房地產開發有限責任公司以10.4億元的代價，競得北京市通州區台湖鎮一地塊，樓面地價達到每平方米13601元，而4月之前，該區域地價不過每平方米五六千元，地價已經翻倍。

5月23日，廣州白雲區、海珠區又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，扣除保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價分別達到了每平方米2.4萬元和3.5萬元。5月29日，上海長寧區新華路街道71街坊地塊拍出46億元的高價，刷新了上海今年以來總價“地王”紀錄。在此之前，上海浦東新區世博園地區兩幅地塊均拍出高價，一幅地塊更以每平方米40079元的單價創下上海近三年來樓面地價新高。

開發商不惜重金砸向土地市場。僅北京一地，今年前5個月的土地收入已超過600億元，接近去年全年的賣地收入。中原地產研究中心數據顯示，前5月京滬廣深4個一線城市，土地出讓金合計高達1411.8億元，比2012年同期的314.4億元上漲350%。

易居研究院研究員朱光指出，今年5月10個典型城市土地出讓金收入為669.9億元，環比4月份增長64%，同比2012年5月大增392.6%，創出了2008年以來同期土地出讓金收入的新高。這主要是近期地方政府積極推地，房地產企業資金較為寬鬆，導致各地土地成交進一步活躍。

一些大型房企資金情況全面好轉引起廣泛關注。上海房地產研究院發布的房企資金報告顯示，今年一季度全國房地產開發企業資金鏈整體表現為偏鬆狀態，這也是自2010年第三季度以來，房地產開發企業資金鏈首次告別緊張狀態，步入“偏鬆”區間。

開發貸持續輸血 信托融資成本大降

土地市場火爆折射出的是今年開發商資金鏈的全面好轉。今年以來由於貨幣政策整體寬鬆，房地產行業不斷回暖，開發商通過各種渠道的融資成本全面下降。

一季度社會融資總量大增，新增人民幣貸款同比去年增加3000億元，大量新增資金進入房地產領域。從信貸流向來看，增量資金主要以個人按揭貸款和開發貸款形式為房地產“輸血”。一季度房地產開發企業到位資金中，銀行貸款增量4586億元，同比增長18%。

在實體經濟較為疲弱的大背景下，資質良好的房地產開發商，再一次成為各家商業銀行眼中的“香餑餑”。上海一家上市房企財務總監表示，今年以來銀行紛紛主動找開發商，貸款利率較去年明顯下降，利率通常不會超過基准利率的1.1倍，房企也開始利用低利率貸款替換之前的高利率貸款，完成債務結構調整。

某國有股份制銀行信貸經理表示：“今年以來房地產開發貸的需求極為旺盛，購房者的強力支撐也讓銀行放貸時更有底氣了。”一家小銀行信貸部人士直言，雖然明面上房地產開發貸沒有增加，但是銀行會通過一些其他的操作方式放款。在當前情況下，房企的利潤率依舊遠高於其他行業，樓市回暖之后房企抗風險能力也大大提高。

宜信財富投資部一位投資經理透露，目前銀行的開發貸對於房企項目的門檻有所放寬，通常四証齊全，自有資金達30%，具備二級以上資質的房企就具備獲得貸款的資格。如果房企在滿足了以上“432”資質后還是無法從銀行方面獲得貸款，那也可以通過信托融資。信托融資的成本也大幅降低。

Wind資訊數據顯示，從去年12月開始，地產信托產品平均收益率明顯下降，目前降至8%-9%左右，而2011年開發商資金鏈最緊張時地產信托收益率普遍超過15%。上海一名信托經理告訴中國証券報記者：“去年以來，房地產信托收益率就一直下降，去年上半年一筆信托通常能做到12%的收益率，今年不少產品隻有8%了，這表明開發商的融資成本大幅下降。”

以近期發行“華融信托萬方發展特定股票收益權”的集合信托產品為例，信托資金用於開發企業旗下“香河未名1898”二期A區后續建設，100萬元到300萬元投資額的年化收益率僅為8.5%。

用益信托工作室的研究員分析，5月份以來成立的房地產信托的平均收益率低於9%。預期收益率的普降，一方面是因為貨幣政策放鬆，資金成本下降，開發商的資金鏈有所好轉﹔另一方面是因為樓市回暖，投資者對樓市的風險預期有所好轉，開發商融資風險溢價有所降低。

受益低成本發債 房企扛價信心增強

盡管境內銀行貸款和信托融資成本已較之前有所下降，但境外發債融資的超低成本，更加吸引房企。為此，萬科、保利、金地、招商、綠地等房企紛紛赴港借殼上市，搭建境外融資平台。

萬科最新的銷售數據顯示，今年前5個月，萬科累計實現銷售面積604.8萬平方米，銷售金額701.8億元，同比分別增長25.97%和42.58%。在這5個月時間內萬科共拿地38宗，花費地價款250.14億元，佔銷售收入的比例也達到了35.64%。僅5月份單月萬科就新增加項目8個，斥資36.43億元，分別位於北京、長沙、武漢、大連、南昌、寧波等一二線城市，而去年同期新增項目隻有3個。

知情人士稱，萬科的大手筆拿地，與其3月份超低成本發行境外美元債券有密切關系。萬科對外發行8億美元的5年期定息美元債券，年票息率2.625%，每100元債券發行價99.397元，折合年收益率2.755%。僅2.625%的票息率就創下房企海外融資成本新低，與目前境內信托和銀行貸款的融資利率相比相差數倍。有香港的証券分析師表示，做到萬科的規模和評級(BBB+)，發債成本確實可以降到2%-4%，類似的房地產企業還有華潤置地和中海地產。

越秀地產近期發行了3.5億美元2018年到期的票面利率為3.25%的票據，以及5億美元2023年到期票面利率4.50%的票據，合計集資8.5億美元，融資成本之低令其他中小房企羨慕不已。此外，招商地產2012年報數據顯示，招商地產的資金成本是5.89%。有業內人士認為，今年一季度該公司資金成本仍低於6%。

中房信資深分析師薛建雄表示，境外融資成本低，再加上人民幣升值對沖境外融資成本，所以發債基本上沒有成本，甚至還是賺錢的。美元債的超低成本優勢，成為房企趨之若?的動因，已成功搭建海外融資平台的龍頭房企規模擴張和資金優勢日益凸顯。結合房企拿地情況來看，拿地積極的房企恰恰是去年末和今年初在香港融資最為活躍的幾家企業。

“大型開發商不差錢！”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，由於大型開發商資金鏈減壓，房價將得到支撐，相關樓盤暫無降價壓力。易居研究院還預計，二季度末土地市場這一活躍態勢仍將繼續。

專家認為，在調控壓力之下，房地產市場經歷了去年四季度及今年一季度需求集中釋放之后，未來市場總體將保持溫和狀態，全年銷售面積增速將在10%左右。預計今年行業資金狀況將好於去年，總體保持良性。中原地產研究部總監張大偉表示，房企資金全面好轉，拿地做多積極性高漲，或將進一步強化房價上漲的預期。