北京抑制地價信號強烈

　　9月4日下午，北京土地市場再現房企之間的搶地大戰。被稱為北京土地市場“絕版地塊”的兩宗土地先后出讓，引發了包括融創、恆大、中海等多家企業之間的激烈角逐。《經濟參考報》記者在查詢出讓信息時還發現，兩宗地塊各有特點：其中曾被稱為“准地王”的農展館地塊此番是“降價復出”﹔而豆各庄地塊則是北京市在時隔三年之后，重啟“限房價、競地價”出讓方式的一宗地塊。此外，北京前8月土地出讓金已經超過去年全年收入。對此，業內人士分析指出，在平均地價持續上漲的情況下，“降價地王”和“限房價”地塊被安排在同一天出讓，昭示了北京有意抑制地價的良苦用心。

　　降價

　　“准地王”復出下調起始價

　　4日下午，首先進入現場出讓環節的是位於朝陽區東三環農展館北路8號0304-622地塊，這是一個住宅混合公建的用地項目，也是該地塊第二次面向市場。去年11月，北京市首次挂牌出讓農展館地塊，當時的公告信息顯示，該地塊規劃建筑面積為59152平方米，起始價為20億元。

　　如果按照當時的起始價計算，最終的樓面地價則達到了3 .38萬元/平方米，遠超此前全國單價地王萬柳地塊的起始價2 .4萬元/平方米。因此業內分析指出，該地塊極有可能成為繼萬柳之后的新地王，項目建成后的銷售價格也將超過6萬元/平方米。

　　不過，由於當時北京等一線城市土地市場“高價地塊”頻出，引起國土部的注意。國土部土地利用管理司司長廖永林為此曾指出，在努力保持地價信號平穩，避免出現所謂“地王”誤導市場方面，國土部要求對於可能出現的“高價地”，各地可以採取“進一步嚴格市場准入條件、暫停交易”等措施。

　　廖永林當時表示，國土部正在密切關注各地土地市場近階段的高價地，其中就包括北京土地局挂牌的“農展館地塊”。他還說，自己曾專門去現場看過該地塊，並且進行了相關調查工作。

　　此后第二天，北京國土局緊急發布公告，宣布暫停“農展館地塊”出讓工作。當時有分析指出，農展館地塊延緩出讓的主要原因是國土部剛剛宣布要求各地“平抑土地市場價格的異常波動”，暫停出讓后，可以避免在市場升溫的情況下起到推波助瀾的作用。

　　在“雪藏”8個多月后，該地塊於今年8月21日開始正式挂牌並接受網上競價。不過，此次的起始價格為18億元，比第一次降低了兩億。

　　在競拍現場，融創、中海、合景泰富、住總、和裕、懋源等多家房企展開了對該地塊的激烈爭奪。隨著融創的報價“觸及”價格上限，現場轉入競配建醫院面積階段。有分析人士表示，如此迅速地達到價格上限，在熱點地塊中亦少見。

　　最終，這宗“三環絕版地塊”被融創以21億總價及建27 .8萬平方米醫院面積奪得，折合樓面價超過7萬元/平方米，高於此前朝陽孫河的樓面價，成為北京土地市場新的“單價地王”。

　　融創副總樓艷青表示，該地塊價格在意料之中，可以接受。盡管是單價地王，但是由於是一宗“絕版地塊”，符合企業的發展戰略。

　　限價

　　重啟房價“封頂”出讓方式

　　繼農展館地塊之后，進入現場競價環節的是“朝陽區豆各庄鄉土地儲備項目B、C地塊”。出讓信息顯示，該地塊規劃建筑面積29 .46萬平方米，其中包含5 .15萬平方米的公租房，其余的24萬平方米以上的面積將以限價房的形式建設。

　　該地塊起始價為24 .5億元，競價階梯為1300萬元。值得一提的是，這也是北京今年首宗“限房價競地價”地塊。出讓條件要求，“本次出讓宗地中除‘公共租賃住房’外，剩余居住用途建筑規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內”。

　　這意味著，豆各庄地塊在出讓之初，便限定了未來開發成產品后的商品房部分售價不能超過22000元/平方米，所以企業在拿地競價過程中，必須綜合考慮土地價格是否在合理成本之間，以及剩余多少利潤空間。

　　中原地產市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，“相比其他方式，‘限房價、競地價’這種出讓方式不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用”。

　　事實上，最早的“限房價、競地價”方式出現在2010年的北京土地市場。當時，由於北京為了控制土地價格，嘗試在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發商必須根據自己成本和合理利潤競爭土地價格。

　　兩年后，重新以“限房價、競地價”方式出讓的豆各庄地塊依然引起了恆大、中海、中鐵建和首開聯合體等9家企業參與現場競拍，恆大、中鐵建、首開聯合體之間的競爭最為激烈。

　　最后，恆大地產以總價40 .4億競得豆各庄地塊，業內測算，該地塊的樓面價為1 .66萬元/平方米。亞豪機構的分析數據顯示，豆各庄地塊最終銷售限價為22000元/平方米，而其周邊富力又一城的二手房價格在25000元/平方米至26000元/平方米左右，4000元/平方米左右的價格差使得其銷售對象范圍備受關注。

　　信號

　　有意抑制土地價格

　　北京國土局日前發布相關公告顯示，截至8月底，北京土地市場共成交經營性用地約948公頃，為去年同期的3 .7倍，其中住宅用地約722公頃，為去年同期的4倍。經營性用地成交總額約1009億元，創歷史同期最高水平。

　　國土局在公告裡還指出，年底前還將繼續加大普通商品住宅用地供應，特別是加大“自住型、改善型普通商品住房”用地供應，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”。但為了有效控制居住用地地價，目前居住用地挂牌出讓均採取“限地價、競配建政策性住房”的出讓方式。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫告訴《經濟參考報》記者，豆各庄地塊是今年來首宗真正意義上的“限房價、競地價”的商品住宅地塊，這類地塊由於限定了最終的銷售價格，因此對於項目運營來說存在一定的局限性。他認為，在今年首次試水之后，“限房價、競地價”類地塊在剩下幾個月還有望陸續推出，從而實現穩定購房者預期、平抑房價的效果。

　　鏈家地產張旭則告訴《經濟參考報》記者，2013年的土地市場，由於房企拿地信心較高，一線城市吸引力相對增強以及優質地塊出讓數量增多等，整體樓面地價有所走高。但是政府部門也通過積極調整地塊出讓時機，採取相關限價措施來平抑地價。

　　“比如在市場較為火爆的時期暫停相關低價地塊的出讓，在一些優質地塊出讓時，設置最高競價上限轉而競拍公租房面積，設置商品房等。從效果來看，對穩定土地市場，引導開發商進入保障房建設環節，發揮了積極作用”。但張旭同時指出，“目前這種出讓方式佔比較小，對於穩定購房群體預期還很難起到實質作用”。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，通過行政干預的“限價地”能在一定程度上延緩房價上漲的態勢，滿足中低收入者的住房需求。他還認為，“限價地”與“准地王”互現或將成為未來土地市場的主流，也是政府差異化調控不同市場的結果。