違建“樓外樓” 7年拆不動

圖為73號樓頂層露台被封閉並加蓋。　 　　趙恩澤攝

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　　北京市遠洋天地社區，多棟樓房首層和頂層私搭亂建嚴重，有業主在樓頂露台加蓋樓層，分成隔間對外出租。

　　違建已嚴重影響了其他住戶的正常生活。2006年，小區物業曾向法院起訴違建業主，后雙方達成和解協議，但並未得到有效執行，7年以來違建依舊難以拆除。

　　210平方米房屋隔成20間

　　北京市朝陽區遠洋天地社區比鄰CBD商圈核心區，交通便利、配套設施齊備。然而，這個“宜居”社區裡卻有個奇怪的現象：遠遠看去，幾乎每棟樓樓頂露台的構造都不同，有的封閉露台的鐵架已鏽跡斑斑，有的甚至被分隔成兩層或三層。“不光露台，一層小花園也被改的亂糟糟，違建數不過來”，小區一位居民無奈地說。

　　鄭剛（化名）是遠洋天地社區的保安，早上7點准時出門上崗執勤。妻子小秦（化名）在社區門口擺攤，她覺得家離干活的地方近，省去不少事。她所說的“家”是一個不足20平方米的房間，放著一張雙人床，一個小桌子﹔房間沒有窗戶，幽暗潮濕，關上門密不透風，夏天泛著一股酸味。

　　這個房間是遠洋天地社區73號樓頂層2605室中的一個隔間。小秦帶著記者“參觀”：房屋是復式結構，210平方米左右，被業主分隔成20間隔間，房間的門上貼著“明2”、“暗3”等標識。負責打掃衛生的工人說，“明2”代表有陽光的第二號房間，“暗3”則為不見陽光的第三號房間。

　　原是復式結構，記者沿著樓梯竟走上了“三樓”。經仔細辨認，記者發現“三樓”是業主封閉了部分樓頂露台后搭建出的一層樓，隔出3個隔間，租住著3戶人家。記者站在狹窄的樓梯口，10米之外就是另一半未封閉的露台，26層樓的風直吹面頰。

　　小秦向記者透露，即便是“三樓”的隔間也很緊俏，旺季經常客滿，主要緣於地段好且便宜，她租的房間算比較大的，月租也隻有1000多元，“這價錢在遠洋天地裡是不可能租到的”。因為租戶多是自由職業，早晚很少造成沖突，“大家排隊洗漱，有秩序”。不過，也有讓她擔憂的地方，“很多電線露著，感覺不踏實”。

　　對於群租，北京市已明令禁止。今年7月，北京市住建委等部門聯合印發《關於公布我市出租房屋人均居住面積標准等有關問題的通知》，明確規定應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租或按床位出租，陽台和地下室等也被禁止出租。

　　頂樓住戶的房屋改造已經對樓下業主造成了不小的影響。

　　“我們家連頂燈都不敢裝，就怕樓上漏水造成跑電。”2605室樓下的業主潘女士（化名）告訴記者，自從樓上改造房屋，她家就開始漏水，“漏水六七年了，物業來給修了，可過不了幾天繼續漏，再修還漏。”記者在潘女士家看到，主臥兩處牆皮脫落，房頂和牆體上留有明顯被水泡過的痕跡。“不光漏水，樓上住著這麼多人，我們也很擔心樓體的安全。”

　　法院判決卻遇執行難

　　問及社區內的違建，遠洋天地物業服務中心認為自己很“冤”。

　　早在2006年，物業對73號樓頂層違建業主進行了法律訴訟並勝訴。朝陽區人民法院下達民事判決書2006朝民初字27450號判決，裁定業主違建行為並判決其自行拆違。物業稱，業主未執行判決，“物業又向法院申請了強制執行，但至今未予執行﹔隨后物業又將違建行為上報至轄區城管執法部門，至今仍未見效。”

　　遠洋天地物業承認小區首層和頂層存在私搭亂建，曾經制止也沒有效果，“這都是業主個人行為”。

　　法院認定的違建，為何7年未能拆除？

　　73號樓頂層違建業主葉先生（化名）告訴記者，2006年，法院判決下達后，他因急需解除“強制執行中業主不得出國”的限制，與物業簽訂了協議，協定拆除他私自搭蓋的樓層。其他違建業主也因出國或者賣房過戶等原因，與物業簽訂了類似的拆違協議。

　　據葉先生說，物業與違建業主達成執行和解協議，物業將協議提交法院，法院隨即終止了強制執行。就此事記者採訪北京市朝陽人民法院以及遠洋天地物業服務中心，均未得到回復。

　　然而，和解協議未能有效執行。“必須要公平，光拆我一家我可不干，要拆從第一家違建拆起”。據葉先生回憶，當年整個社區有147戶違建，共同與物業簽訂了拆違協議，但隻有一家因賣房拆除了違建，其它均未拆除，物業也未再追究，“后來就不了了之了”。

　　岳成律師事務所主任岳運生表示，在達成執行和解協議之后，業主沒有履行，物業公司應向法院申請強制執行﹔如果物業公司沒有申請，屬於物業公司失職。

　　北京市規劃監察執法大隊趙隊長表示，如果物業公司不作為，甚至涉嫌放縱，其他業主可向住建委物管處舉報，督促其履責，如果不履責可以通過警告吊銷營業資格的形式進行行政處罰。

　　對於遠洋天地社區存在了7年的大量違建一直未得以處理的問題，朝陽區城市管理監察大隊表示，原則上經法院審理並已經下達判決在強制執行過程中的案件，行政機關不再介入。

　　對此，岳運生律師認為，若司法程序終結后違法問題還處於持續發生的狀態，行政機關按照自己的職責，可以進行行政方面的處理。

　　業主用物權法“喊冤”

　　被裁定是違建，葉先生認為自己更“冤”。

　　2004年買房時，開發商許諾贈送樓頂露台，雖然未計入房產証房屋面積，但是戶型圖上有顯示，“搭蓋是在自己的陽台上，隻有通過我的戶門才能進入，它不屬於公共的面積。”葉先生認為，自己有權利改造“屬於自己的陽台”。

　　對此，岳運生律師表示，業主的產權証上有露台，包含露台的面積，才能說明露台為業主獨有，否則屬於公攤。有的露台屬於房屋業主，業主若搭建構筑物或構造物，也須按照法律規定，到規劃部門、建設部門辦理相應的手續，未獲批准搭建也屬違建。

　　對於房屋內的改造，葉先生認為這是受物權法保護的，並不屬私搭亂建。“這是我的家，我願意怎麼著就怎麼著。”

　　岳運生律師表示，葉先生的判斷是錯誤的。建筑法、建筑工程質量管理條例等法律法規規定，即使擁有房屋的所有權，業主改造房屋時也不能違反相關法律規定，不能影響公共安全。比如，樓板承重有設計規范，超出設計規范就會影響公共安全，“搭建了更多的樓梯，包括拆改了承重牆，這都是不允許的。”

　　趙隊長表示，住宅的改擴建必須得到行政許可。在原產權面積范圍之外增加建筑面積等，必須得到行政許可，否則屬於違法建設行為。另外，若加建用於牟利，即涉嫌非法經營，應依法處理。

　　司法部門仍可能介入

　　趙隊長表示，遠洋天地社區違建存在7年的現象會使民眾產生“司法無力”的誤解。實際上，政府的初衷是希望業主自拆，這是成本最低、影響最小的處理方式。但是“善意”被曲解成為業主和物業公司“鑽空子”的機會。“最終司法強力介入的可能性還是存在的”。

　　趙隊長介紹，居住區裡發生違法建設，居民可以直接向物業、規劃部門、城管舉報。首先發現違建或接到舉報的相關部門為首查責任機關，由地方政府、區縣政府或街道辦事處組織行政部門進行聯合現場認定，認定后相關部門履行各自職責。如果宅基地上發生違法建設，則由鄉鎮人民政府組織拆除﹔若新征佔地或農田農地發生違建，則由國土部門牽頭處理。

　　趙隊長表示，以往打擊違建多是各部門平行執法，現在分層級，避免了職能部門與區縣鄉鎮政府之間跨層級協調的問題。北京市建立了以三位副市長為總指揮和副總指揮的專項行動指揮部，負責協調、制定政策、督察督導。區縣是主責部門，區縣主要領導是主要責任人，負責對本地區本轄區發生並且認定了的違法建設採取行政強制措施。

　　一旦違建項目收入指揮部辦公室的總台賬，所屬區縣政府必須在拆除后附上前后對比照片才能予以消除。“台賬上的項目，不管難度大小，必須完成”。

　　“打擊違建絕不是‘一陣風’，長效機制已經逐步形成，”趙隊長說，今年3月至9月，北京市已拆除730多萬平方米違法建設，基本實現“零增長”，並且每周以接近30萬平方米的量減少。

　　《 人民日報 》（ 2013年09月11日 13 版）

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