央視曝萬科等45家房企欠繳3.8萬億土地增值稅

　　據央視《每周質量報告》報道稱，調查發現多家知名房地產公司欠繳土地增值稅，且數目驚人。報道稱，2005年至2012年8年間，房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　央視報道稱，45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅，SOHO中國、富力、萬科、招商地產、合生創展、金地集團等知名房企均榜上有名。其中欠繳最多的雅居樂地產控股有限公司欠繳達83億元。

　　企業受益，國家和民眾受損，土地增值稅緣何征繳不力？專家表示，這不僅是容易讓國家稅款造成流失，而且容易出現一些稅收違紀問題。

　　地產開發商拖欠土地增值稅超3.8萬億元

　　專家：足額征繳可降低地產商炒高地價房價

　　據央視《每周質量報告》報道，長期關注我國房地產業發展的北京職業律師、注冊會計師、注冊稅務師李勁鬆，此前根據國家統計局、財政部、以及國家稅務總局公布的房地產相關數據，對沒有征收到位的土地增值稅做了精心的分析測算，結果發現，2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上8年間國家征收到的土地增值稅為0.8萬億元。

　　中國科學院社會發展與公務創新研究部部長康小明對此重新做了核算，結果沒有出入。這就意味著2005年1月1日至2012年12月31日全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　康小明表示，”這件事，數額確實是太嚇人了，如果能把房地產企業欠繳的應交未交的土地增值稅，及時足額地征繳回來，那麼，很多開發商的資金鏈，應該就扛不下去了。這將使得他們利用閑錢炒高地價，抬高房價的可能性大大降低。”

　　據專家介紹，土地增值稅直接讓房地產暴利稅，征求土地增值稅的目的，就是要加強國家對房地產市場的調控，壓縮房地產企業利潤空間，抑制房價過快增長，抑制開發商炒買炒賣土地，投機獲取暴利的行為，避免國有土地收益流失，以增加國家財政收入。

　　目前我國土地增值稅實行四級超額累進稅率，對房地產企業售房收入扣除開發成本等支出后增值部分，土地增值率搞的多征，低的少征，無增值的不征。房地產毛利率隻要達到34.63%以上都需要繳納土地增值稅。而目前房地產通產的操作模式，土地增值稅已被列入了土地開發成本，即房地產商應向國家繳納的增值稅，早就包含在消費者的購房款中了。按照現行規定，房地產開發項目銷售超過85%，或獲得商品房預售許可証滿3年等條件下，政府部分就應該按規定對該項目進行土地增值稅的清算征繳。

　　45家上市房企巨額土地增值稅應交而未交

　　雅居樂、萬科和SOHO中國等排名前十

　　然而對國內知名的45家上市房地產公司的企業年報進行分析后發現，這些公司無一例外都有巨額應交而未交的土地增值稅。同期，也幾乎都有足夠的用於繳稅的貨幣資金。而且，不少房地產公司將應交的土地增值稅長期未交，只是挂在賬上，導致應交土地增值稅稅額滾雪球般的一年比一年多。其中29家房地產公司，截至2012年12月31日應交未交土地增值稅總額已經高達640億元。

　　其中，應交未交土地增值稅金額排名前十大上市房企分別是(截至2012年12月31日數據)：

　　雅居樂地產控股有限公司83億元﹔SOHO中國有限公司64億元﹔廣州富力地產股份有限公司58億元﹔萬科股份有限公司58億元﹔深圳華僑城股份有限公司49億元﹔招商地產44億元﹔合生創展42億元﹔融創中國控股有限公司27億元﹔金地集團26億元﹔新世界中國地產24億港元。

　　富力地產：不是挂賬多少就要立即交多少

　　SOHO中國拖欠土地增值稅存銀行年利息可達1.8億

　　據報道，央視記者對幾家房地產公司調查發現，廣州富力地產股份有限公司截至2012年12月31日有58.55億元土地增值稅應交未交土地增值稅。富力地產的一位負責人給出的解釋是，“沒到交的條件，就是繳納的條件，就是有一筆就交一筆，這樣的。不是上面挂多少就要交多少”。

　　有意思的是，富力地產等公司生產年報中所列出的土地增值稅不是現期業務，並不需要全部立即上繳。但是與此同時，這些地產公司將這部分土地增值稅算成了公司已經支出的經營成本，即這些上市房地產公司向股民公布企業利潤已經減掉了這部分沒有足額上繳的土地增值稅。這些地產上市公司為何採用這麼計算方式，相關負責人卻避而不答。

　　富力地產的這位負責人表示，“你說的這個問題比較難回答。”並強調這種做法不只是富力地產，有相當數量的房地產公司都採用這種的處理方式，甚至是地產行業的通行做法。

　　相關專家則指出，地產公司這種說法站不住腳的。上市公司年報中，包括土地增值稅在內的應交稅金、應付稅金都已經完成清算，應該及時向稅務機關繳納應該繳納而未繳納的實際納稅額。

　　財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示，應付稅金就是應該交的稅，如果沒交就是欠稅。

　　為什麼會成為房地產企業的慣常做法？招商局地產控股有限公司2012年年報顯示，截至2012年12月31日，有應交未交土地增值稅44億元。該公司一位不願透露姓名的一位負責人表示，目的之一是獲取銀行利息，是一個策略。

　　據測算，SOHO中國截至2012年12月31日有應交未交土地增值稅64億元，僅按60億元來算，月獲銀行存款利息高達1500萬元，一年僅此一項的利息收入就不少於1億8千萬元。

　　地方稅務部門沒掌握房企土地增稅數據

　　專家：土地增值稅是征管非常復雜稅種

　　富力地產上述負責人表示，挂賬手法就是這樣的，沒有什麼負面的實質性的影響。

　　央視報道指出，不過房地產企業這種做法卻給國家稅收造成了窟窿。房地產企業敢這樣做，是沒有感受到來自稅務部分確實的壓力。根據我國法律，納稅人未按規定繳稅，稅務機關限期責令繳納稅款外，從滯納之日起按日加收滯納稅款的萬分之物的滯納金。企業面臨數額巨大的罰款，負責人也可能會承擔刑事責任。但實際情況卻是，地產公司並未受到懲處。

　　為此，央視記者對管轄富力地產的廣州地稅局進行了解情況時，廣州地稅局回復稱，這超出其管轄范圍。此外，佛山順德稅務部門表示，沒有掌握轄區內碧桂園土地增稅的數據。

　　財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示，土地增值稅實際上是一個征管非常復雜的一個稅種，對稅務部門的征管能力要求非常高，如果你達不到的話，那麼土地增值稅就征不到位。

　　李勁鬆表示，有很多房地產公司注冊在境外，假如說以后它把資產都轉移了，公司名存實亡成了一個空殼公司，這種情況下不管他賬面挂欠多少土地增值稅，國家其實都無從征繳。

　　國家稅務總局財產行為稅司副司長楊遂周表示，核定一個土地增值稅的征收率，比如說核定10%、5%、6%等等，地方自由裁量權比較大，不僅使國家稅款造成流失，而且還可能出現一些稅收的違紀問題。