自住商品房入市：分流剛需 “抬高”改善房

　　“先報上名再說，自住房、商品房‘兩手准備’。”12月初，購房人孫先生報名參加北京首個自住型商品房恆大·御景灣的申購。在了解到近10萬人報名搶2000多套房子后，他表示，還是要同時尋找合適的普通商品房。

　　11月底，恆大·御景灣開始申購，拉開了北京自住商品房入市的序幕。據測算，北京今年開建2萬套自住商品房的任務完成無礙，明年預計都將投向市場。自住商品房入市，將給普通商品住宅市場帶來怎樣的影響？大戶型、改善房與剛需房、小戶型的感受冷暖不一，已初見端倪。

　　剛需房、小戶型房需求被分流

　　11月30日，位於豐台郭公庄的京投萬科·西華府開盤，當天540套房子認購率達到86%。不過，令項目人士比較意外的是，和通常大戶型房源銷售緩慢不同，這一次恰恰是90平米以內的小戶型去化較慢。

　　北京萬科有關負責人分析，小戶型去化慢可能和當天恆大·御景灣開始報名申購有關。

　　據恆大·御景灣披露，該項目作為北京首個自住商品房，單套戶型為80-90平米兩到三居，單套總價在200萬元以內。在業內人士看來，自住商品房面向剛性需求銷售，與剛需類商品住宅購房群體重合度高，將直接影響后者的需求及市場前景。

　　北京中原提供的一份統計資料顯示，截至12月11日，在今年全市成交的79782套商品住宅中，90平米以下的戶型成交31825套。而今年開建、明年將形成供應的自住商品房就有2萬套，加上明年成交的地塊將在下半年形成供應，明年自住商品房入市量將在3萬-3.5萬套之間。

　　北京中原地產研究部還介紹，根據近年成交情況，單套總價200萬元以內的房源總體呈下降趨勢。而剛需買房人承受力還在200萬元以內，這將導致剛需買房人向自住商品房轉移。

　　“混搭”商品住宅小戶型可能消失

　　商品住宅剛需小戶型需求被分流，同時其供應也有下降的可能。特別是在商品住宅配建自住商品房的“混搭”項目上，由於自住商品房本身就主力供應小戶型，商品住宅部分樓面價又高企，商品住宅部分再供應小戶型的可能性較小。

　　例如，近期成交的東壩板塊3宗“混搭”地塊，首城地塊9萬平米體量配建4.2萬平米自住房，恆大地塊20.8萬平米體量配建11.2萬平米自住房，保利首開地塊9.35萬平米體量配建5萬平米自住房，自住房配建比例都在50%上下。

　　保利首開聯合體有關負責人表示，新項目商品住宅部分具體戶型設計還在討論，但“小戶型可能有困難”。

　　中原地產北京公司副總經理任莉分析，像東壩板塊，近期商品住宅樓面價已達5萬元/平米的水平，商品住宅未來售價則要到8萬元/平米以上，這樣價位的高端項目肯定要做高附加值的產品，戶型設計估計要在180平米以上。

　　在售改善型項目將更顯稀缺

　　在部分業內人士看來，剛需、小戶型商品住宅需求雖然易被自住商品房分流，但考慮到總體供需關系，一部分買房人還將通過剛需型商品住宅解決住房問題。自住商品房對剛需商品住宅沖擊究竟多大，還需拭目以待。不過當下面向中產階層的改善型項目將從中受益。

　　一家央企開發商表示，自住商品房供地加大還帶來一個趨勢是，住宅供應呈“啞鈴化”，兩頭大、中間小，一方面是高端商品住宅增多，一方面是面向剛需的自住商品房增多。這樣一來，面向普通中產、改善型需求的房源將減少，這一部分市場需求將扎堆目前已有的改善型項目。

　　記者就從近日開盤的亦庄一以改善型產品為主的項目了解到，通過兩周蓄客，該項目推盤就銷售70余套房。此外，與其類似的亦庄·金茂悅目前蓄客也是數倍於可供房源數。記者 張旭