預期收益砍半 "地產私募大王"星浩資本遭LP集體發難

　　“地產私募大王”星浩資本遭LP集體發難

　　預期收益砍半 LP憂投資“血本無歸”

　　“五年三倍，年化收益35%。”這是被譽為“地產私募大王”的星浩資本旗下房地產私募基金最初承諾的收益，從回報看，這顯然是一筆非常好的投資。不過時隔三年，這家號稱“市場化運作下中國規模最大的房地產私募基金之一”，已將最初承諾的預期收益攔腰砍半。

　　而LP們的憤怒不僅是預期收益的大幅下降，更在於認為GP所執行的任務中存在多項違背投資者利益的行為，在已投項目盈利模式並不明朗的情況下，LP們越來越擔心這一次的投資可能會“血本無歸”。1月2日，中國証券報記者將LP們提出的質疑，與星浩資本投資者關系部經理趙瑾進行核實溝通。趙瑾表示，2013年12月28日GP和LP剛剛開過會，就相關問題作了溝通。不過，目前不便於對外披露任何事情。

　　預期收益落空

　　2013年12月19日，深圳一茶館包間，溫州老板孔向東一臉懊悔地向中國証券報記者訴說其一筆糟糕的投資，矛頭直指號稱國內最大的房地產私募基金星浩資本。當時與其同樣遭遇的還有來自南通的徐峰、佛山的梁詠梅。這三位LP代表背后則是“星仁、星翰”LP們總額近10億元的資金。

　　“投資人拿著真金白銀去投房地產基金項目，原本是沖著項目響亮的品牌和不錯的收益回報進入，結果現在出了問題，卻發現投資人沒有地方討說法。”孔向東抱怨。2011年，孔向東在第三方理財機構諾亞財富的介紹下，作為有限合伙人(LP)投資了星浩資本管理的一個房地產私募基金“星光耀基金I期”，投入資金達1億元。

　　據孔向東介紹，決定其最終投資的因素在於：一是認為星浩是國內最大房地產私募基金，募集資金超過30多億元，雲集國內最優秀的GP和LP資源。二是當時是房地產企業試水基金、信托等金融通道最為火爆的時期，基金方承諾的回報豐厚。“在第三方理財機構的推介下，我們了解到上述基金的情況，沖著有實力雄厚民營企業加盟、GP品牌影響力，以及路演給出投資回報‘五年三倍’的承諾，就拿了1億元的資金投進去了。”孔向東說。

　　星浩資本官網資料顯示，星浩資本成立於2010年，其業務涵蓋私募基金、開發管理、商業與現代服務業三大業務范圍，為市場化運作下中國規模最大的房地產私募基金之一，旗下基金的投資人包括復星、阿裡巴巴、易居、蘇寧電器、巨人集團、均瑤集團、華誼兄弟、涌金集團、新光集團等數十家中國知名企業領袖。

　　資料顯示，“星光耀基金I期”募集規模達37億元人民幣，杠杆融資后可投資金額超過70億元，目標市場為二線城市和長三角三線城市，2011年3月完成封閉，2011年8月完成全部投資。其投資組合包括三個綜合體，大連CBD（濱海城市綜合體約58萬㎡），哈爾濱CBD（高端成熟城市綜合體約148萬㎡），南通CBD（崇川新城中央商務區絕版城市綜合體約33萬㎡）。

　　2013年12月28日下午，在數十位LP參加的“星仁星翰”年會上，調整了預期回報，將此前年化回報約35%的承諾調低為16.3%。據LP介紹，“35%的年化回報收益率”曾寫入路演資料。

　　LP與GP矛盾逐步激化

　　“現在重金投資的項目運行情況非常不理想，盈利能力也非常差，我們很早發現項目不太對勁，和GP談了幾次，但基本上都被冷落下來。感覺LP基本上就是負責出錢，但沒有話語權。”孔向東說。

　　此前，孔向東和其他數位LP曾就此與星浩方面溝通，不過大都不歡而散。“一開始已經有人對房地產項目的溢價問題提出質疑，但是GP就不理我們的意見，負責人聽完質疑，站起來就走。”孔向東回憶第一次投資人會議時說。

　　孔向東透露，為了討要說法，這些民間的LP投資人不得不自發組織起來，成立“星瀚、星仁咨詢委員會”，以咨詢委員會為代表與GP進行艱難的談判。“每次談的時候，GP態度都是不願意溝通。后來有一次不得不提議動用LP的權利，要求更換GP讓基金面臨清算，才引起他們重視，願意就協議細節再進行商議。”孔向東說。隻不過，這次的談判並沒有順利解決LP的問題，在已投項目盈利模式並不明朗的現實情況下，LP們卻越來越擔心這一次的投資可能會“血本無歸”。

　　“星瀚、星仁咨詢委員會”提供的工作匯編資料顯示，2013年6月咨委會向GP提出查賬要求，由咨委會個人成員籌集費用聘請了工程師、律師及會計師對項目進行審查，審計發現GP所執行的任務中有違背投資者利益的行為。

　　2013年7月份，咨委會要求諾亞出面溝通，並召開電話會議，咨委會認為條款中不應設置由GP隨時通知退回借款，不應因還本事宜讓投資人陷入違約。與此同時，咨委會相關成員還約見星浩資本CEO趙漢忠，針對項目中不合理要求投資人簽訂借款協議，基金對大連項目進行關聯交易，成本過高、不合理收取管理費、提前轉走資金提出等問題向趙漢忠提交了一份匯總。

　　2013年10月16日，咨詢委員會再次發出要求，要求召開咨委會直接與趙漢忠對話，並提交了咨委會提出的提案。

　　2013年11月7日收到星浩資本方面書面答復。不過咨委會認為，“經過咨委會反復與GP溝通，GP並沒有改進也沒有實質性的行動，對咨委會提出的意見，GP的態度是要麼拖一下，要麼不理不睬或應付一下了事。”2013年12月28日下午，數十位LP參加了“星仁星翰”年會。據參會的LP梁詠梅介紹，由於對項目方的質疑，現場部分投資人情緒激動，不斷提出對項目方質疑，要求項目方退還溢價款給予基金。

　　LP質疑大連項目溢價交易

　　上述數位LP的最大質疑在於，基金管理人GP為獲得大連地塊的權益進行溢價交易，交易結束后方才通知投資人按股權比例進行出資。“現在這個項目佔用的資金最多，效益最差，很明顯我們的投資者利益已經受到損害。”孔向東說。

　　“但其實從基金運行開始，星浩方面並沒有拿到合適的地塊，為了做業績，星浩購買了由上海復星拍下的大連市一宗港口改建地塊的50%股權。”孔向東介紹，該項交易以溢價方式進行，總體溢價8億元，星浩方面則支付了4億元的溢價款。

　　“但實際上當初大連港區附近同時也有地塊拍賣，其他地塊幾乎均以底價成交，也沒有市場升值的情況，這也讓投資人對溢價款的出現感到疑惑。”幾位投資人在考察大連項目時發現，大連港區開發商雲集，大連政府對港區改建地塊拍賣的熱情較高，“一般去買地，政府都會賣給你，不存在特別優惠的情況。”

　　針對LP的質疑，星浩資本在2013年11月7日曾以“上海星仁股權投資管理有限公司”名義作出書面回復（相關文件由“星瀚、星仁咨詢委員會”提供）。星浩資本方面認為，“大連項目投資是在一期咨委會成立之前發生的，雖然投資決策流程的本身合規，但大連項目開發進程並不理想，GP同意就此項投資的溢價問題向復星進行溝通。目前，GP已就此事向復星董事會提交相關報告，之后也將繼續就此事與復星溝通。”

　　LP：星浩存多項涉嫌損害投資人利益行為

　　據孔向東介紹，LP們認為整個基金項目運作可能存在關聯交易、挪用資金的嫌疑。“星瀚、星仁咨詢委員會”提供的審計資料指稱，星浩存在多項損害投資人利益情況，如復星大連東港地塊以不對等分紅方式提前兌現收益和劃轉40519萬元，在沒有知會投資人的情況下私自進行關聯交易，違背合伙協議規定。

　　“很蹊蹺的是，當初星浩方面與投資人談及的大連項目交易的溢價，以‘溢價預分配’進入財務報表，后經查詢發現合同文字上，4億元的溢價款則以‘不對等分紅’分項名目出現。”針對大連項目的溢價款出現，另一LP徐峰補充說。

　　此外，“星瀚、星仁咨詢委員會”質疑之處還包括，2011年7月星譯文（同音）公司向上海星粵投資管理有限公司劃轉56820萬元，然后於8月又退回，目前上海星粵投資管理有限公司已注銷。多位LP認為，這幾者之間是關聯公司。

　　而在成本方面，“星瀚、星仁咨詢委員會”認為，GP在各項管理費用上也有諸多侵害投資人利益嫌疑，如至2013年5月累計列支於開發成本的管理費有5059多萬元，其中職工工資及福利200多萬元，差旅費500多萬元，辦公費用270多萬元，咨詢評估費260多萬元。此外，預算計劃與市場差價高出20%-30%，其中一個典型方面即是入戶大門達到1萬多元。

　　孔向東表示，“后來我們發現整個基金的股權架構非常復雜，資金往來的調撥隨意，沒有控制原則，也沒有按比例使用資金，很多成本核算等都存在疑問。按照合作協議簽訂的基金管理費用，又被GP以開發管理費的名義進行重復征收，還要求投資人簽署備忘錄，原先根本沒有這個道理。”

　　星浩方面認為“GP對管理費用的認定范圍符合相關制度規定和咨委會決議，目前投資人對管理費用的認定與GP存在一定偏差……一期基金項目在可研階段市場環境較好，對未來售價預期較高，對應配置的標准也較高，導致可研階段成本較高。后來在實際動態執行過程中，遭遇市場較大變化，預測售價較原來有下調……”

　　1月2日，中國証券報記者將上述LP提出的質疑，與星浩資本投資者關系部經理趙瑾進行核實溝通。趙瑾表示，2013年12月28日GP和LP剛剛開過會，就相關問題作了溝通。不過，目前不便於對外披露任何事情。

(來源:中國証券報)