“面粉”比“面包”貴——我國房地產基金咋變了味?【2】

　　 “參股”變成“放貸” 房地產基金變了味

　　近年來國內房價大幅反彈，然而，國家對炒房等投機性需求的打壓令不少炒房客束手無策。不少炒房資金找到了房地產基金這條路。部分房地產基金股權投資的模式演變成了放貸。這樣一來，我國新涌現的大量房地產基金性質變了味。

　　清科研究中心分析師鄭知行告訴記者，2013年房地產基金的火爆有多方面原因。其一在於市場看好房價走勢前景，房地產基金有比較穩定的高回報﹔其二在於房地產基金時間周期短，退出更加便利。

　　另外，近年來國內新涌現的房地產基金大多投資門檻低，投資周期短，投資回報較高，這些特點催生了投機炒作的需求。

　　記者調查了解到，近年來新涌現的房地產基金投資門檻通常僅為200萬元－300萬元，投資周期最快隻有1年－2年。投資模式也偏離了股權投資的本質，往往以債權投資居多，投資回報可能高達20％－30％。個別投資項目甚至出現“面粉”比“面包”還貴的奇怪現象。

　　“今天面粉比面包貴，但預期明天面包會漲得更快。”一家房地產企業負責人告訴記者，由於銀行信貸額度趨緊，房企不得不另辟蹊徑，尋找新的融資方式。而有了高房價的預期，企業也願意去承受較高的融資成本。

　　記者了解到，國內房地產基金目前主要布局在住宅市場，通過“賭房價上漲”來獲得收益。在操作上，往往是先有特定項目之后，再去籌款拉錢。一旦這一項目出現風險或者開發商資質出現問題，該基金的風險可想而知。

　　“目前來看，國內三四線城市房地產行業風險比較大，在這些區域布局的房地產基金可能面臨較大的退出壓力。”鄭知行說。