全國樓市調控“鬆綁”成風 或迎結構性“雙鬆”

　　在成交低迷、房價下調背景下，今年以來，“鬆綁調控”成為各級政府的主要政策基調，其中尤以限購政策鬆動最為明顯。

　　中國証券報記者12日從權威人士處獲悉，為支持剛需釋放、刺激市場成交，監管層正在督促各商業銀行落實支持首套房的貸款政策。業內人士指出，近期已有部分銀行放鬆首套房貸政策，9折甚至更低首套房貸利率折扣可期，預計未來可能有更多銀行加入其中。

　　樓市調控“鬆綁”成風

　　中原地產研究部統計數據顯示，截至目前，全國已有37個城市在限購方面有不同程度鬆動，佔全部46個限購城市的八成。該機構認為，除一線城市外，其余限購城市都將在年內取消限購政策。

　　作為本輪調控最有代表性的政策手段，“限購令”被認為已經完成了歷史使命。多家機構分析稱，房地產市場已從此前的“供不應求”局面變為“供大於求”，“限購令”也達到了“以時間換空間”的效果。

　　在鬆綁限購的帶動下，一攬子鬆綁樓市調控的政策陸續出台。不少城市實施戶籍政策鬆綁、公積金政策鬆綁、稅費減免、財政補貼等手段。近期，北京、深圳等一線城市也強調，將調整普通住宅認定標准，此舉被認為將一定程度上刺激成交，並對市場預期帶來正面影響。

　　今年5-6月，住建部部長陳政高赴中西部多個省份調研並座談，向部分省份明確了“刺激需求”的政策大方向。7月，住建部在年中工作會議上也向各地政府明確了上述方向。

　　統計局數據顯示，今年以來，全國房地產月度銷售面積和銷售額連續下滑。同期，全國商品房待售面積持續增加。從這一趨勢來看，供需關系逆轉的形勢已較明確。

　　“很多地方實際上已經實施了鬆綁調控的措施，只是沒有發文而已。”權威人士向中國証券報記者表示，受土地財政和房地產稅收縮水的影響，地方政府鬆綁政策的動力充足。

　　首套房貸利率折扣或再鬆動

　　部分區域的鬆綁政策也蔓延到信貸領域。5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會，要求銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”，“合理確定首套房貸利率水平”。6月6日，銀監會副主席王兆星表示，要繼續執行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求。但此后，除個別銀行做出微幅調整之外，多數銀行首套房貸利率多維持在基准利率1.1倍的水平。

　　福建省住房和城鄉建設廳近日下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》強調，家庭購買改善性普通商品住房按首套房認定。購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定，即“認房不認貸”。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。各商業銀行要增加住房開發貸款供應，優先保障普通商品住房開發項目合理資金需求。

　　中國証券報記者了解到，進入7月，北京、上海等一線城市的首套房貸利率出現“鬆動”跡象。多位房地產中介人士告訴記者，目前資質優良的首套房購房者，在工、農、建等國有大行均獲得折扣利率變得比以前容易，部分資質特別好的購房者甚至有可能在外資銀行獲得8.5折的貸款利率。

　　農行北京一家支行的信貸工作人員告訴記者，目前資質較好的首套房購房者在該行可申請到最低9折的貸款利率。不過，一家股份制銀行北京某支行網點的工作人員表示，首套房貸執行基准利率，部分二手房貸款執行利率上浮。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，銀行信貸可以說是影響房地產市場關鍵因素，在房地產發展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份，房價一律下調。對普通購房者來說，如果貸款難、折扣少，購房決策需要非常謹慎。

　　房地產業內人士指出，雖然不少城市的房價已經下跌，但信貸門檻偏高，已經成為阻礙交易量的主要因素。要真正起到刺激成交的效果，信貸政策鬆綁將是必然之選，不排除未來首套房貸利率進一步打折和放鬆。

　　知情人士指出，為避免投機投資需求趁機入市，目前調整可能嚴格遵循“差別化”原則，即暫時不會對二套房及多套房貸款做出重大調整，但不排除未來在適當時候擴大調整范圍。

　　四季度部分城市樓市或回暖

　　分析人士指出，與鬆綁限購相比，信貸政策對成交量的刺激作用更明顯。如果類似的措施能夠大范圍使用，未來的市場交易量將明顯提升。

　　事實上，在一系列鬆綁調控措施的刺激下，從7月以來，房地產市場出現回暖跡象。中原地產數據顯示，7月全國40個重點城市的新建住宅合計成交1690萬平方米，雖然同比降幅仍達到13%，但環比上升7%。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從大中城市短期市場表現來看，盡管短期內大多數城市存銷比高企，部分城市出現大幅降價的現象，但這樣的現象不會持續太久，預計到四季度，由於6月底M2同比增速回升至14.7%，銀行信貸環境會定向寬鬆，銀行信貸對於首套自住需求的支持會逐步得到體現，房貸利率將從“點式”優惠到實質性下降，信貸緊縮的局面將在四季度逐步得到改善。預計四季度供求關系較合理或供不應求的城市房價將首先步入平穩上漲的通道，比如合肥、南京、南昌、蘇州等。總體來看，信貸環境、政策面與市場面變化將促使今年四季度樓市基本面逐漸好轉。（記者 陳瑩瑩 張敏）