社科院專家：地價領跑房價 土地市場比樓市更需調整

人民網北京8月1日電 （賈興鵬）日前，備受關注的北京孫河鄉兩宗地塊雙雙流拍，分析認為最主要原因是樓面價起價已突破4萬，地塊的起價過高。長期研究土地經濟學的中國社科院城市與競爭力研究中心研究員張慧芳則表示，土地市場目前正處於理性回歸趨於平穩發展階段，但地方政府推高房價的欲望依然強烈。

張慧芳認為，2004年以來，我國土地市場基本處於過熱狀態，經過十年發展，目前已經具備了理性回歸平穩發展的外部條件。一是我國人均住房面積已經超過30平方米，告別了住房短缺時代﹔其二，2010年以來，住房銷售速度隻有供給速度的50%，目前多地庫存接近歷史高位﹔其三，土地供給總體上大於需求，部分二線及三四線城市土地供應嚴重過剩﹔第四，經過多年的持續快速上漲，且地價上漲指數一直高於房價上漲指數，致使目前的地價已經過高且上漲乏力。在這種情況之下，土地市場進行自我修復和平衡是市場進行資源配置的正常反應，但由於地方政府土地財政依賴嚴重而試圖繼續推高地價，這勢必會擾亂土地市場的自我調整節奏。

據了解，上半年全國300個城市土地市場總體供大於求，在成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價反而上漲了21%，特別是一線城市的地價翻倍增長至102%。張慧芳認為，這固然與土地的稀缺性、不可再生、不可替代等自然屬性，以及市場依然看好未來房價有關，但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級市場，並採取招拍挂出讓方式造成的。

張慧芳表示，我國土地上漲指數一直高於房價上漲指數，地價一直是房價上漲的主要推動力，但目前商品房已經相對過剩，繼續推高房價無疑孕育著更大的風險。因此，地市比房市更需要調整。

對於下半年的土地市場，一方面住房因為長期限購，其投機投資需求已基本被擠走，而由於房價過高上漲乏力，也缺乏了投資價值。同時，保障房建設、棚戶區改造又分流了部分住房剛需。這使得住房短期供應過剩，有效需求不足，房企資金鏈趨緊，再加上2013年土地成交量大幅上升，房企土地儲備不足，張慧芳預測下半年土地市場依然會供大於求，溢價率或會繼續走低，底價、流拍或會近一步擴大，市場分化近一步加劇。