政府之手“拉低”大馬樓市

　　曾經火爆的馬來西亞樓市近期有些不樂觀。多數看客將當地樓市成交量急劇下滑的背后推手鎖定為“馬航事件”，其實不然，其背后更多的是政府之手在起作用，即將出台的消費稅、調高的房屋轉讓稅以及房產盈利稅等都讓樓市告別了快速增長

　　“馬來西亞房地產快速發展的階段過去了。”馬來西亞當地的房地產商蔡兆源（音譯）在接受《國際金融報》記者採訪時表示，過去幾年，馬來西亞樓市處於高速發展中，但是從2013年底開始，當地房地產市場的整體成交量都在下滑。“特別是在馬航事件之后，房地產行業更加乏力了。”蔡兆源稱。

　　馬來西亞國家產業資訊中心數據顯示，2014年第一季度，當地房屋價格指數僅漲8%，為2010年第三季度以來的最小增幅﹔房地產商推介的房地產6339個，隻有30%成功售出。

　　那麼，令馬來西亞房地產市場急轉直下的最根本原因是什麼？當地房地產市場又將何去何從？

　　價值回歸

　　“這幾年，吉隆坡的房價上漲非常明顯。”馬來西亞首都吉隆坡居民Kesuari對《國際金融報》記者表示，３年前13萬馬來西亞林吉特（約合人民幣25.2萬元）的房子（40平方米左右）如今售價達40萬林吉特（約合人民幣77.8萬元），吉隆坡的房價在３年之內漲了３倍多。

　　Kesuari還告訴記者，他姑媽在柔佛州的一套一居室的公寓，去年的拍賣價格也達到了快80萬元人民幣，“之前這樣的房子價格在15萬林吉特（約合人民幣29萬元）已經很不錯了。”

　　“相對其他國家10年至15年的慢速成長，馬來西亞的房地產市場成長非常快，特別是新樓盤。”一位當地的中介商表示，特別是從2008年至今，很多樓盤都在5年以內開發到位，且這些地方消耗的物資也在不斷增長，大致是以前的１０倍。

　　根據台灣長富地產與全球房地產指南（Global Property Guide）所作的一項調查研究顯示，吉隆坡的房價漲幅在2013年達到17.18%，居亞洲之冠。有研究數據表明，從1990年至2013年，吉隆坡房價在這23年內增長了4.3倍，年均漲幅為6.55%。

　　另外，馬來西亞檳城的房價更是漲勢逼人。數據顯示，檳城房價在過去5年提高了25%，成為馬來西亞房價最高的一個州。檳州消費人協會甚至形容，隻有富有人士才能夠在這個世遺城市購屋居住。

　　在中投顧問房地產行業研究員殷旭飛看來，馬來西亞的房地產市場之所以出現如此火爆的現象，主要是因為當地土地成本低廉，房價相對低。“豐富的旅游資源對附近國家的富人們吸引力較大。”殷旭飛說。

　　Kesuari則告訴記者，在馬來西亞第二家園計劃下，外國退休人士不斷涌進也間接造成此種現象的出現。

　　不過，在當地房地產商看來，高漲幅並不等於高房價。在亞洲，吉隆坡的房價是普遍偏低的，如今這個漲幅，正好說明吉隆坡的房價，在過去多年來都被低估了。

　　“不僅是吉隆坡，其實整個馬來西亞的房價在過去都被低估了。”蔡兆源認為。

　　盡管過去5年來，馬來西亞的房價漲幅達40%，然而根據研究統計，馬來西亞房價的世界排名為第99位，當地的平均房價僅是中國台灣地區的1/3。

　　“所以，盡管馬來西亞房價經歷過此前的暴漲，應該還有很大的增長空間。”蔡兆源表示。

　　投資盛宴

　　仔細研究不難看出，馬來西亞房地產市場快速崛起和發展的背后，是多路資金的引入。

　　“這些資本推動了馬來西亞房地產高速成長的同時，也炒高了當地的房價。”獨立房地產經紀人Jeff在接受《國際金融報》記者採訪時指出。

　　Jeff告訴記者，馬來西亞投資最熱的區域房價在過去3年翻了3倍，“這樣的漲勢不免讓人想到了中國2009年至2012年時房地產市場的情景”。

　　與此同時，多位在馬來西亞曾做過房產投資的開發商証實，過去兩三年時間，有一大批開發商來馬來西亞尋找投資的機遇。開發商們扎堆的原因之一，便是當地政府的大力招商。

　　“馬來西亞房地產市場如此火爆，與當地政府的引導有很大的關系。”一位開發商直言。

　　“顯然，政府創造的投資環境是重要原因。”Jeff認為，國外的開發商能夠大規模進入馬來西亞投資，政策因素不可忽略。Jeff透露，他認識的幾家國內的房地產商，之前都在馬來西亞簽訂了一單或多單投資項目。

　　記者了解到，開發商們口中的“政策引導”，主要是指馬來西亞政府自2002年以來頒布實施的一系列吸引外商投資的政策。據悉，2002年，馬來西亞政府推出“第二家園”計劃，2009年，這項計劃進一步完善，陸續放寬了簽証和國籍申請等政策。

　　Jeff指出，“這個計劃吸引最多的是周邊國家的投資者，特別是中國投資者。”

　　“中國投資者在不放棄原有國籍的情況下，可以在90天內拿到大馬10年的免簽証，並且可以用自己的名字在銀行開戶，在馬來西亞成立企業。”馬來西亞拿督葉紹全曾公開表示，這項政策確實吸引了大批中國商人的到來。

　　國內的投資商碧桂園集團相關負責人此前也表示，第二家園政策是馬來西亞房產具備吸引力的一個重要因素。在該集團多個馬來西亞房產項目的推廣計劃中，這項政策被頻繁提及，以吸引中國買家的關注。

　　除此之外，當地人口增加也是馬來西亞房地產市場大力發展的基礎。2010年，馬來西亞政府宣布注資1720億林吉特推行“大吉隆坡計劃”，2017年該計劃實現后，吉隆坡的大量人口將會向馬來西亞南部遷移，吉隆坡總人口將從640萬增加到1000萬。

　　這樣的政策在開發商們看來，無疑蘊含著巨大商機。一位當地的開發商認為，這一計劃將帶動周邊商業環境、公共基礎設施的發展，從而為房地產開發帶來機會。

　　馬來西亞財政部副部長蔡智勇也對媒體表示了對外商投資的歡迎，“2009年馬來西亞吸引外資總額50億林吉特，自從總理上任以后，頒布了種種改造計劃，在短短５年時間，吸引外資的總額得到極大的提高，截至去年，馬來西亞房產外資總額達到了380億林吉特。我們很歡迎國外公司在馬來西亞進行投資，我們近期的目標是1000億林吉特。”

　　據蔡智勇介紹，馬來西亞房產投資佔總額的10%至20%，主要集中在外商。“但是我們希望引導更多企業投資其他產業，比如工廠等，使投資不僅能夠帶動國家經濟，還能創造更多的就業機會”。

　　據馬來西亞當地媒體報道，馬中總商會總會長拿督黃漢良也表示，近年來，中國企業在馬投資有上升趨勢，去年投資增長193%，主要投資領域在金融和房產。由此可見，在馬來西亞投資房產項目的大部分是中國開發商。

　　據報道，過去的5年裡，有大量的中國開發商到馬來西亞投資，這些投資的樓盤主要集中在當地的中部、北部和南部。

　　“中國開發商聚集投資的地方房價大約在8800至1.2萬林吉特/平方米不等，比周圍的地方貴1至2倍。”當地開發商介紹。

　　其實，對於中國房企來說，來馬來西亞淘金早有先例。馬來西亞作為一個多民族構成的國家，其中華裔人口大概佔到25%，普通話和粵語都是當地的通用語言。

　　“高度的文化認同感，讓華南地區的房企對馬來西亞的土地躍躍欲試。”一位當地房產商告訴記者。

　　主動調整

　　就在外界認為馬來西亞的房價會一路高歌猛進的時候，當地房地產市場卻出現了一些不樂觀的插曲。

　　相關數據顯示，2013年房地產交易全年跌11%，是自1998年以來的最大跌幅。而這一下跌趨勢也延續到了2014年。

　　蔡兆源有些遺憾地表示，馬來西亞房地產市場已經開始走向低迷，“曾經的黃金時期結束了”。

　　殷旭飛表示，接二連三的馬航事件，讓人們對馬來西亞當地安全、社會問題十分擔憂，消退了人們到當地旅游以及居住的願望。

　　不過，在房地產商陳美華看來，“馬來西亞的房價雖然漲幅開始下滑，可是並不代表它進入了低迷期。這樣的觀點太片面了。”陳美華認為，雖然馬航事件給當地的樓市帶來了一定的影響，可是房地產出現波動的原因也不全是一些外圍因素。

　　業內人士指出，消費稅也是導致馬來西亞房地產市場出現波動的原因之一。據悉，馬來西亞當地的消費稅將從2015年4月起開征，幅度為6%，不少開發商為爭取政策落實前的訂單，紛紛搶推房產計劃。

　　不過，馬來西亞銀行研究提醒，這波交易熱不容易延續，開發商恐怕高估了市場需求和消費稅落實后的房價，尤其在升息山雨欲來之際，樓市趨勢其實難以捉摸。

　　“隨著許多開發商依據消費稅調整房價和成本，房價可能提高6%，加上升息50基點的潛在沖擊，消費者的‘置產力’恐怕進一步下跌，進而拉低房價。”馬來西亞銀行提醒。

　　Jeff表示，因為過去3年馬來西亞的房價飆升過猛，政府也需要運用一些手段來保証房地產的穩定。

　　馬來西亞銀行還指出，馬來西亞家庭債務在2013年底攀至8540億林吉特，佔名目國內生產總值（Nominal GDP）的86.8%，雖然流動金融資產佔家債總額的160%健康水平，暫時不會引發樓市危機，但若現有打債措施效果不彰，不排除監管當局會加重打債力度，降低房產市場熱度。

　　記者從當地中介商了解到，近期，當地政府還調高了房屋轉讓稅，規定外國人在馬來西亞進行的房屋轉讓，不滿5年的按收益部分繳納30%的增值稅，而此前的規定是3年內轉讓收30%。而馬來西亞在期房交房前不允許房屋交易，加上馬來西亞的建設周期大多在3年至4年左右，因此投資者需要持有至少3年至4年。而對於馬來西亞的政治環境來說，3年至4年，可以發生的事顯然太多了。“所以，一些投資者如今正在躊躇，這也導致了近期交易量的下滑。”一位當地中介商表示。

　　為了抑制房價的過快上漲，政府還提高了外國人在馬來西亞的購房門檻。此前，外國人要在馬來西亞買房，僅需購買50萬林吉特（約合人民幣97.2萬元）以上的房子即可，現在則需要購買100萬林吉特以上的房子，門檻提高了一倍。

　　不僅如此，馬來西亞2014年財政預算案也宣布了最新的房產盈利稅。新的房產盈利稅為大馬公民和永久居民若在３年內脫售房產，將被征收30%的房產盈利稅，在第四和第五年脫售的房產，則將分別被征收20%及15%的稅率。

　　馬來西亞房產協會認為，容易貸款及低房產盈利稅，是造成過度投機房產的因素，而政府新出爐的房產盈利稅制，是極好的措施，能減緩過度投機房產而飆升的房價。

　　馬來西亞購房者協會總秘書鄭金龍發文表示，該協會一直呼吁政府干預馬來西亞房價飆升，防止新一代大馬年輕人成為“無殼族”，尤其是居住在市區和近郊區的年輕人。

　　因此，有觀點指出，馬來西亞的房產交易量下滑，或許有馬航事件的影響，但是更多的是政府之手在起作用。

　　“對於未來馬來西亞的房地產市場發展來說，及時調整是一件好事。”Jeff表示，如果等到房價增長到另外一個頂峰，再進行調整，則不會有很大的效果。

　　警惕風險

　　國際事件的影響，政府的政策調控，房地產交易量下滑……在這種背景下，馬來西亞還是否是房地產投資的天堂？

　　事實上，在開發商的眼中，馬來西亞房地產市場還是具有很大的誘惑力：那裡沒有限購、價格比國內便宜很多、貸款的額度高利率低、還可以通過“第二家園”計劃享受自由進出馬來西亞的便利。

　　的確，不得不承認，馬來西亞政府為吸引國外投資者，前期做了很多實質性的工作。特別是中國房企扎堆的柔佛州新山市，馬來西亞政府2006年便設立了依斯干達特區，與雪蘭莪州、西部巴亨和吉打並列國家四大特區，重振經濟。依斯干達特區與新加坡一水之隔，涵蓋新山市在內的5個縣市，面積是新加坡的3倍。

　　其實，依斯干達描繪的正是一個類似中國香港和深圳的故事，用來吸引投資者。因為地緣優勢，每天通過新山往返新加坡和馬來西亞的人次達16萬。

　　2013年，馬來西亞總理納吉布與新加坡總理李顯龍表示兩國同意建設高鐵，經新山銜接吉隆坡和新加坡，將兩個國家的車程距離縮短至90分鐘。高鐵預計在2018年投入運作。

　　此外，在伊斯干達地區，低廉的土地價格和較少的稅收環節，無疑都在吸引著國內開發商赴馬來西亞開發。投資者也可以通過“第二家園”計劃，在大馬銀行存入大約30萬林吉特（不到60萬元人民幣），就可在馬來西亞享受10年內的自由出入。

　　如此看來，投資馬來西亞似乎真的很美好。不過，在分析人士看來，千萬要警惕美好景象背后的風險。

　　“隨著馬來西亞政府的一系列調控動作，國外客戶在馬來西亞的投資將受到進一步限制。”Jeff告訴記者。

　　對於國外開發商而言，在投資前必須要先全面了解當地的政策。據記者了解，國外開發商要在馬來西亞投資，需通過與本地企業合作的方式，華資公司必須將30%的股權分給馬來西亞本族的企業。除先進入的碧桂園外，后來的包括富力和雅居樂都是通過贈予股權的方式進行開發。

　　多位開發商對記者透露，如今，馬來西亞房價已不再如往昔那樣低廉。以國內多家房企集中的新山為例，隨著近年來房地產投資熱，新盤價格已經在2萬元左右，與吉隆坡不相上下。近期開盤的富力公主灣一期，價格就在2萬元/平方米到2.5萬/平方米之間。

　　而隨著樓盤供應過量，目前新山的成交已經開始下滑。根據國內代理機構的數據，近幾個月來，國內赴馬來西亞看房的人群急劇下降，很多赴馬來西亞的看房團已經取消，近期也無新的成交數據。租房市場也並不樂觀，目前多呈空置狀態。

　　“來馬來西亞的大部分是投資者，很少有租客。”一位當地的中介商告訴記者，一般租客都是旅游者，但是在馬航事件后，旅游者人數大規模減少，加上政府等因素，房地產交易量下滑，當地中介商也因此一籌莫展。

　　與此同時，馬來西亞政府畫出的藍圖，更多地成為茶余飯后的笑談：新馬高鐵，傳了20年﹔新加坡和吉隆坡的快鐵，傳了10年﹔而迪士尼樂園，在傳了一代人之后，來了個樂高園。

　　當然，從客觀角度說，馬來西亞的置業優勢明顯。殷旭飛認為，“該地房地產依舊具有投資潛能。盡管馬航事件影響不小，但是馬來西亞優越的自然資源依然存在，仍然是度假旅游勝地，未來當馬航事件的陰影逐漸散去，當地旅游市場仍然有較大的發展空間。”

　　在Jeff看來，是否該投資馬來西亞，是仁者見仁，智者見智。“但是投資者如果希望馬來西亞樓市恢復到前幾年那樣的火爆，則需要相當持久的耐心了”。