不動產登記引擠出效應 部分多套房持有者售房

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　　內地樓市已到6年來最低點　房價將在9月跌回1年前

　　隨著不動產登記工作的提速,多套房持有者成為最焦慮的群體。

　　“這時候轉手價格並不理想,但要是不賣的話,一旦征收房產稅,又會增加很大一塊支出。”17日晚,擁有4套房產的張權對經濟導報記者表示,其目前正面臨左右為難的選擇。

　　數名受訪的多套房持有者表示,尚未成型的房產稅已經成為壓在他們心口的大石。“什麼房型會被征收,征收稅率又是多少,都不知道。要是出台的稅率高於預期,對市場肯定會是一大打擊,到時候再賣就晚了。”18日,已經賣出一套房產的濟南市民方俊如此說道。

　　或正是受此擔心情緒影響,濟南7、8兩月二手房交易均出現“量漲價跌”現象,其中7月二手房網簽量環比漲幅高達27.2%。

　　“房產稅目前還沒有公布預案,所以稅率如何尚不得而知。但如果稅率設置較高,對房地產市場將造成一定負面影響。”山東百丞稅務咨詢有限公司總經理朱自永對導報記者表示。更有業內人士表示,不動產登記制度的推進已然開始將閑置房產推向市場。

　　多套房焦慮症

　　近一周來,“不動產登記”已然成為網絡上的熱門字眼。

　　15日,《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見結束;同日,河南省國土資源廳官方網站披露信息,不動產登記局“掌門人”王廣華首次露面;隨后,相關媒體報道,目前已經有約24個省(市、區)成立了不動產統一登記領導小組,相關工作進入提速階段,部分地區將對新設計的不動產登記簿冊進行試填試用。

　　不動產登記制度推進提速,多套房持有者的焦慮心情也快速蔓延。

　　張權就是焦慮者之一。目前,他共擁有4套房產,包括來自父母過戶兩套及自購兩套(其中一套仍在還貸中)。本來其與父母各居住一套外,剩余兩套住房均已出租,每年可以帶來的租金在5萬元左右,基本可以平衡貸款支出。不過,不動產登記帶來的后續影響,很可能會打破這一平衡。

　　“都說不動產登記制度完善后,房產稅的征收就有基礎了,征稅肯定會增加成本。”張權說。更令其擔心的是,有報道顯示,家庭持有的第三套以上房產很可能會被征收更高的稅率。“本來父母將房子過戶給我是為了省心,結果現在反而更加操心了。”

　　北京師范大學經濟學院房地產研究中心教授張文清對導報記者表示,不動產登記有助於推動全國房地產信息聯網,為房產稅的全面征收提供基礎條件,在不動產登記制度快速推進下,房產稅的推進將會明顯加速。

　　不過,對於稅率問題,張文清與朱自永均表示,尚未公布預案及通過人大立法。“即便是國家定下標准,落實在各省的稅率也有可能不同。”朱自永說。

　　目前,可供張權等房主參考的隻有上海、重慶兩地房產稅試點的稅率,其中上海根據房價不同設為0.4%和0.6%兩檔,而重慶則在0.5%-1.2%之間。“按照最低的稅率計算,我要交的房產稅每年也會超過1萬元。”張權說道。

　　為此,張權曾一度打算出售一套房產,然而面對低迷的房地產市場,又擔心踏錯行情,得不償失,令其難以抉擇。

　　擠出效應顯現

　　在張權左右為難之時,已經有人作出了拋售的決定。

　　“均價1.2萬元/平方米的房子,我1.15萬元賣的,少賺了一點,但是成交快。”方俊對導報記者說。其在某事業單位工作10年,已經擁有三套房產,其中一套來自於單位團購,一套來自於其父單位的團購住房,另外一套則是為了解決孩子上學問題購買的商品房,三套房產總計市場價格已經超過400萬元。

　　“之所以賣房,一是考慮可以還清現在居住房子的貸款,二是不願承擔多套房的麻煩。”方俊表示,其所售房產位置較偏,遠離商業區,雖然均價不菲,但出租價格很低,還要耗費精力打理;同時在不動產登記、房產稅征收等預期下,房價下跌、多套房隱性成本等問題都在增加。

　　實際上,方俊從去年就發現,其所在單位一些多套房持有者,不少人都有賣房經歷。有些是為了置換房產,有些則是擔心自己的房產全部登記在案后,可能帶來不利影響。由於此類房產團購時價格低於均價較多,即便比現在市場價稍低一點出手,這些售房者也能獲益不少。

　　導報記者注意到,自7月以來,濟南二手房交易市場確實出現了迅速增長態勢。搜房網的數據顯示,7月濟南市區共網簽二手房2987套,環比6月的2349套大漲27.2%;而8月,二手房網簽則突破3000套,環比上漲1.81%。

　　值得關注的是,在二手房交易放量增長同時,7、8兩月的成交價環比分別下跌0.90%和0.16%。對此,21世紀不動產置業顧問侯月芹表示,這種“量漲價跌”背后,應該是受政策推動影響。“比如房產稅預期帶來的擠出效應等。”

　　實際效果待觀察

　　雖然市場對不動產登記制度的關注度不斷升溫,不過在張文清等業內專家看來,相關政策的落實及效應顯現,仍需2-3年,甚至更長的時間。

　　“按照國土部的時間表,今年只是建立統一登記的基礎性制度,全面實施還要到2016年。至2018年前不動產登記信息管理基礎平台投入運行,其體系才能算基本形成。”張文清說。

　　同樣,山東百丞稅務咨詢有限公司常務副總經理董華也表示,房地產稅是一個新稅種,需要先立法再征收,估計2016年會完成立法,2017年左右開始征收。

　　顯然,在上述醞釀期內,多套房的持有者並不會受到實際影響。但侯月芹表示,正是因為落地政策不明的壓力,才會推動一些風險承受能力較弱的持房人傾向售房,並令購房者變得更為謹慎,導致市場短期內趨於供大於求的局面。

　　不過張文清也表示,即便登記制和房產稅都落實,其目標也是為了健全房地產市場的長期管理制度,並不是直接影響房價。其認為,決定房價走勢的主要還是長期供求關系,至於上述政策最終能夠對房價起到多少影響力,仍待觀察。