風險不釋放樓市難回穩 准備購房居民環比降0.2%

　　據國家統計局發布的數據，2014年8月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有68個，二手住宅價格環比下降的城市有67個。目前看，我國房地產市場短期內回穩可能性並不大，除非樓市完成房價高位明顯回落並釋放風險的過程。

　　我國房價上漲預期已經完全逆轉，短期內樓市回穩可能性並不大。據中國人民銀行發布的今年三季度全國城鎮儲戶問卷調查報告，未來3個月內准備出手購房的居民佔比14.2%，較上季度下降0.2個百分點，房地產投資已不再躋身居民偏愛的前三種投資方式。過去是強烈房價上漲預期及預期自我實現機制，驅動房價持續高位上漲。現在，房價上漲預期已完全逆轉，勢必引發樓市供求關系急劇調整，並顯著增加樓市下行壓力。

　　當前我國樓市回穩必然伴隨一個風險釋放的過程，主要原因如下：

　　一是樓市調整幅度取決於住宅租金收益率修復程度。住宅投資收益包括兩個部分：住宅買賣差價和租金收益率。當房價停漲並高位回落，住宅投資收益率主要由租金收益率來決定。應該看到，住宅租金收益率與房價反向變動，房價越高則租金收益率越低。目前，我國一線城市大部分區域的年化租金收益率不到2%，遠低於3%的一年期人民幣存款基准利率，這意味著房價至少有1/3的調整幅度。

　　二是樓市需求回暖以市價跌進心理價位為前提。雖然今年二季度以來，絕大多數城市取消了住房限購政策，但依然沒有實現延緩樓市調整進程的目的。2014年1至8月，全國商品房銷售面積同比下降8.3%，降幅比1至7月擴大0.7個百分點，這主要是因為房價還沒有實質性跌進潛在購房人的心理價位區間。在“買漲不買跌”的心理效應下，預計未來我國樓市仍將繼續調整，而調整周期則與市場心理預期密切相關。央行每季度城鎮儲戶問卷調查報告可能會是一個分析房地產市場心理預期變化的窗口。

　　三是樓市難以實現高位平穩回落。目前看，即使美國、日本等發達經濟體也無法實現樓市泡沫平穩縮減。美國房價回落直接引發了次貸危機，並急劇演化為全球金融危機。1991年，日本房地產泡沫破滅后，住宅用地價格大跌46%﹔我國台灣房地產平均單價環比下降六成。

　　四是房價回落也是企業去杠杆過程。2008年國際金融危機以來，我國企業債務明顯上升，蘊含了較大的風險。而房地產作為企業債務抵押品，其抵押率隨著房價下降而上升，迫使金融機構收縮信貸融資，加快企業去杠杆化進程。

　　綜上分析，樓市回穩必然以短期內市場風險急劇釋放為前提。當前大多數地方政府努力延緩樓市調整的效果不彰，其根本原因在於沒有充分認識到本輪房地產市場周期調整的嚴峻性，也沒有科學認識樓市周期調整規律。事實上，我國宏觀經濟正逐步擺脫對房地產業的依賴，如果地方政府還停留在過去舊的發展理念，將發展房地產業作為穩定經濟增長的主要路徑，那麼難免會陷入無謂的煩惱之中。而隻有深化改革，簡政放權，才能真正激發地方經濟活力。（項崢）