圖:提前還貸到底劃不劃算 理財師出四原則

四原則比較提前還貸是否劃算 三種情況不宜提前還款

年末貸款理財專題

臨近年末，記者調查發現，由於今年以來處在降息通道中，目前銀行提前還貸顯得比較“冷清”。而提前還貸的手續費各家銀行差異較大，允許提前還貸的時間也各有不同。

業內人士表示，提前還貸不一定適合每個人，需要從貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經濟大環境四個方面綜合考慮。

市場：提前還貸“冷清”

臨近年末，不少房貸族手頭資金充裕，開始考慮是不是要提前還款了。不過由於今年以來銀行兩次降息，提前還貸的情況不如往年火爆。“相比年初，我們現在審批時間隻要一個月，基本上審批都很快。”一位銀行個貸部工作人員告訴記者。

而另一位國有銀行的貸款部經理告訴記者，“現在我們支行提前還貸要提前三個月申請，而且還有一些客戶在排隊。”

多家銀行貸款部工作人員表示，臨近年末咨詢提前還貸的客戶還是多了一些， 但相比去年年末則顯得比較“冷清”。

事實上，2011年多次加息后，一些有能力還款的房貸族都選擇“咬咬牙”把錢還了。而今年以來，情況發生逆轉，央行6~7月份兩次降息，提前還款的動力消失。

案例1：

丁先生在2007年年底貸款100萬元購買了第一套房，當時享受的是銀行首套房七折下浮優惠利率，借款期限為15年。

專家：央行加息或降息調節的都是貸款基准利率，借款人原來享受到的優惠利率折扣是不受影響的。而目前由於信貸收緊，銀行對一套房貸利率優惠僅為八五折到九折，而且對於申請人的要求也會卡得更嚴。若提前還貸的話，以后再有購房需求，不但享受不到這個利率優惠，而且還要執行二套房上浮1.1倍的利率。

案例2：

陳小姐在2008年向銀行貸款80萬元購買了第二套房，簽約時執行的是上浮1.1倍的利率，借款期限為20年。

專家：雖然目前處在降息通道中，但是陳小姐當初買房的時候執行的是1.1倍的利率，那麼按照現在的利率來看，其負擔的利息高達7.75%，相對目前的貸款利率水平來看是較高的。此外，陳小姐採取的是等額本息還款，這種還款方式的還款利息支出通常集中在還款初期。陳小姐的借款期限是20年，目前隻還了4年，因此提前還款是可取的。

總而言之，對於貸款者來說，借款期未過三分之一之前，提前還款都是劃算的。而對於那些已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的，利息基本上已經支付得差不多了，提前還款的部分則更多的是本金，利率漲跌對還款數額的影響不會太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義。

提醒一：

罰息數額各有差異

市民在選擇提前還款時，一般會支付一筆手續費，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同裡面會寫明。

記者比較發現，各家銀行手續費差異較大。有的銀行可以不收手續費，而有的銀行則需要收實際還款額1~3個月的利息，甚至有的銀行需要收取實際還款額3%的手續費。

國有大行工、農、中、建、交裡，交行提前還款不收手續費，而工行需要收2~3個月的利息作為手續費，其他銀行則需收1個月利息。其中農行在貸款三年內提前還款的收一個月利息作為手續費，三年后則不收手續費。

大部分股份制銀行都表示不收手續費。而浦發銀行則表示若提前兩年還款需收取還款金額3%的手續費，兩年后則不收手續費。

外資銀行一般是根據已經還款年限收取差異收費。如花旗銀行，一年后提前還款需收取還款金額2%的收費，兩年后收費降至1%，三年后則不收手續費﹔匯豐銀行三年后提前還款不收手續費，兩年后提前還款至少收取2萬元的手續費，一年后提前還款至少收取3萬元手續費。

提醒二：允許提前還貸時間不同

此外，允許申請提前還貸的時間也不一樣。大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請提前還貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請提前還貸。

在國有行裡，中行、建行需要還貸一年后才可以申請提前還貸，工行需半年才可以提前還貸。

此外，招行、交行、東亞等銀行都需要一年后才能申請提前還貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸，“目前還沒有變化。”

“一般房貸金額較大，若無特殊原因，一年內很少有客戶會提前還貸。”一位銀行房貸部門的工作人員表示。

提醒三：

調整利息周期不同

一般房貸期限都在10年以上，在這個周期裡，央行調整利息是難免的，而各家銀行根據調整利息的時間也不一致。工行、農行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照最近的央行基准利率調整為新的還款利息。

外資銀行一般會選擇在當月或當季度調整。東亞銀行是在央行調整利息的第二個月開始按新利率執行，花旗銀行是在下一個季度初按照新利率執行，而匯豐銀行當日便開始按新利率執行。

對於房貸族來說，哪種調息方式更劃算？專家表示，如果處在降息通道中，顯然是越快調整越劃算﹔若在加息周期周，則是越晚調整越劃算。

業內：四原則考察提前還款是否劃算

業內人士提醒，並非每個人都適合提前還貸，最好要綜合宏觀大環境和個人實際情況來判斷。年末是否該提前還貸，主要考慮四個問題：貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經濟大環境。

首先，要看客戶貸款時簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低，僅為4.5%左右，在這種情況下並不需要急於還款。而對於使用商業貸款的客戶來說，目前來看5年以上貸款利率一般為6.55%，首套可享受8.5折~9折的優惠，二套房需上浮10%。在這種情況下，若前期簽訂合同時能享受到較低折扣利率的，也不必提前還款。

其次，是否提前還款需考慮個人的投資能力。資深按揭中介鄭大源指出，如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產品等，若預計獲取的回報能夠覆蓋貸款成本，客戶最好將流動資金用於投資。

此外，從經濟大環境來看，目前仍處於降息通道，短期內加息的可能性不大。客戶“借的錢越多、時間越長就越好，不必急於還款”。

最后，鄭大源建議，還要考慮未來一段時間是否需要流動資金。

理財專家：三種情況不宜提前還貸

一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優惠。由於已享受較低折扣的利率優惠，目前又處於降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照最新利率執行，利息也隻會比前期更低。

二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由於等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算並逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。(李震、周宇寧)