率先完成銷售任務VS賣地求生 房企“冰火”兩重天

　　業內人士指出，標杆房企未來仍將成拿地主力，中小開發商賣地求生趨勢難改

　　編者按：時間正在一步步走近2013年。從10月份開始，標杆房企陸續完成各自目標，11月多地成交量創下年內新高，12月將繼續翹尾，給復蘇的2012年整體房企業績錦上添花。然而，房地產企業今年過了一個“暖冬”，明年能否延續回暖局面？保障房建設及國家的房地產調控又將怎樣影響房地產企業的經營？

　　用幾家歡喜幾家愁來概括房地產企業的現狀，或是恰如其分。

　　復星國際與SOHO中國對上海外灘地王的爭奪，正上演著房企的“喜”與“愁”。兩家財大氣粗的房企巨頭都有實力收購証大在地塊中所佔股份，這是“喜”，雖然關於復星國際究竟有無優先購買權，他們爭論不休﹔而証大地產，忍痛割賣該地塊所佔股份，卻是真的“愁”。為了跑馬圈地，龍頭房地產企業籌謀銷售布局將來。

　　實際上，房地產企業的發展並不十分均衡，10月份以來標杆房企紛紛率先完成銷售任務的光輝，掩蓋了小房企賣地求生的暗淡。

　　標杆房企完成任務跑馬圈地

　　中海地產12月7日宣布，公司11月實現房地產銷售52.2億港元，同比增長50.4%，環比月跌近41%，實現銷售面積38.6萬平方米，按年增長43%。2012年1至11月份，累計實現房地產銷售額1,059.0億港元，同比增長29.8%，累計實現銷售面積685.6萬平，同比增長31.4%。

　　12月2日晚，富力地產公布，11月取得銷售27.5億元，截至2012年11月底，富力錄得總銷售收入共約291.99億元(按照已經簽署的銷售協議)，銷售面積達約2,625,400平方米 (按照已經簽署的銷售協議)。與去年同期相比，分別上升11%及30%。

　　世茂房地產12月4日也宣布，受惠於項目售價提高，11月平均售價升至年度新高，為每平方米12059元，環比上升4.3%。截至11月底止，世房累計合約銷售額為422.86億元，同比增加49%，已經超全年銷售目標307億元的38%﹔累計銷售面積378萬平方米，而前11個月的平均售價為每平米11199元。

　　而在8月宣布將全年目標由220億元上調至300億元后，融創中國也提前完成了這一既定目標。截至11月底，融創累計實現合約銷售金額人民幣305.8億元，與去年同期175.6億元相比增長了74%，實現合約銷售面積約167.7萬平方米。

　　自10月份開始，保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等11家標杆房企陸續完成全年銷售目標。

　　入賬多了，房地產企業的出手也變得闊綽。12月剛過一周，中海地產已先后於杭州、南寧、武漢、蘇州拿地四宗，總土地款達49.25億元。

　　萬科在銷量快速增長的情況下補地也比其他房企積極。截至12月4日，2012年萬科拿地金額總計已達378.21億，佔到今年前11月銷售業績的30%左右，這一比例也高於很多大型房企，全年來看，很有可能會突破400億元。

　　同時，金科股份也在下半年加速拿地，並進入了一些新的區域。12月1日，金科股份公布稱，控股子公司濟南金科西城房地產開發有限公司於11月30日獲得山東省濟南市6塊宗地塊，共計約27萬平米，耗資18.6億元。

　　在其他財政開支沒有大幅增長之時，土地出讓金對地方財政的支持不容小覷，地方政府也在加緊供地步伐。據中原集團研究中心監測的13個重點城市的數據顯示，11月份的經營性用地供應面積較10月同期上升約219%，除深圳環比下降外，其余城市均呈不同程度的上升，成交延續前期活躍的行情，上海、北京和南京等地的再現地王。

　　12月各地集中供地的情景再現。

　　寧波國土部門挂牌公告，12月內在市三區內的東部新城、洪塘，鄞州新城區內的陳婆渡、廟堰、下應，以及城西的古林、高橋等地，均有純商品住宅用地或商住混合用地出讓﹔這批宅地的總用地面積，超過73萬平方米。超過前11月綜合。武漢市國土規劃局連發五次公告，12月將舉辦6場土地拍賣會，推出121宗國有建設用地，接近今年前10個月出讓133宗土地的供應總量。上海擬在12月入市的20幅地塊中，10幅為住宅用地，佔50%。10幅宅地中6幅為純宅地，4幅為商住和商住辦用地，主要分布於寶山、嘉定、金山等遠郊區域。

　　中小房企斷臂求生

　　10月下旬，恆盛地產因此前債券發行受阻，已於兩個月前以地產項目作抵押，向香港一位銀行家借貸20億港元，年息高達20%。但恆盛地產發布公告予以否認。不過，這一消息令恆盛地產的資金和負債問題再次被拎出。據恆盛地產今年中報，其短期債務比例超過60%，今年年底到期的短期債務約40億元。另據消息人士透露，截至6月底，恆盛仍有總借貸150億元，其中100億元屬須於一年內償還的短債，同時恆盛仍有多筆銀行貸款已於9月到期。

　　重壓下的恆盛地產並沒有得到足夠的喘息。12月7日，恆盛地產公布2012年11月份房地產銷售數據顯示，集團於11月份實現房地產銷售額人民幣5.6億元，環比減少36.7%，實現房地產銷售面積為6.7萬平方米，環比減少31.4%。

　　曾因廣渠路15號地塊而名聲大噪的方興地產，近期為了融資也開始變賣股權。方興地產中國11月28日公布，公司根據其於2007年11月22日採納的股票期權計劃，授出合共5826.75萬股可認購公司股本中每股面值1港元普通股的股票期權。

　　11月21日，濱江集團宣布，因東方海岸項目各合作方經營策略調整，經友好協商，公司於11月19日與杭州欣盛房地產開發有限公司簽訂《關於東方海岸（淳安）房地產開發有限公司股權收購的協議書》。根據協議，濱江集團以20780萬元收購杭州欣盛房地產開發有限公司持有的項目公司49%的股權。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析稱，房地產企業分化將持續。標杆房企由於整體業績良好，資金鏈緩解，存庫下降，未來仍將成拿地主力。而一些中小開發商整體資金鏈依然緊張，賣地求生的趨勢難改。記者 李木子

(來源:証券日報)