業內人士指出,標杆房企未來仍將成拿地主力,中小開發商賣地求生趨勢難改
編者按:時間正在一步步走近2013年。從10月份開始,標杆房企陸續完成各自目標,11月多地成交量創下年內新高,12月將繼續翹尾,給復蘇的2012年整體房企業績錦上添花。然而,房地產企業今年過了一個“暖冬”,明年能否延續回暖局面?保障房建設及國家的房地產調控又將怎樣影響房地產企業的經營?
用幾家歡喜幾家愁來概括房地產企業的現狀,或是恰如其分。
復星國際與SOHO中國對上海外灘地王的爭奪,正上演著房企的“喜”與“愁”。兩家財大氣粗的房企巨頭都有實力收購証大在地塊中所佔股份,這是“喜”,雖然關於復星國際究竟有無優先購買權,他們爭論不休﹔而証大地產,忍痛割賣該地塊所佔股份,卻是真的“愁”。為了跑馬圈地,龍頭房地產企業籌謀銷售布局將來。
實際上,房地產企業的發展並不十分均衡,10月份以來標杆房企紛紛率先完成銷售任務的光輝,掩蓋了小房企賣地求生的暗淡。
標杆房企完成任務跑馬圈地
中海地產12月7日宣布,公司11月實現房地產銷售52.2億港元,同比增長50.4%,環比月跌近41%,實現銷售面積38.6萬平方米,按年增長43%。2012年1至11月份,累計實現房地產銷售額1,059.0億港元,同比增長29.8%,累計實現銷售面積685.6萬平,同比增長31.4%。
12月2日晚,富力地產公布,11月取得銷售27.5億元,截至2012年11月底,富力錄得總銷售收入共約291.99億元(按照已經簽署的銷售協議),銷售面積達約2,625,400平方米 (按照已經簽署的銷售協議)。與去年同期相比,分別上升11%及30%。
世茂房地產12月4日也宣布,受惠於項目售價提高,11月平均售價升至年度新高,為每平方米12059元,環比上升4.3%。截至11月底止,世房累計合約銷售額為422.86億元,同比增加49%,已經超全年銷售目標307億元的38%﹔累計銷售面積378萬平方米,而前11個月的平均售價為每平米11199元。
而在8月宣布將全年目標由220億元上調至300億元后,融創中國也提前完成了這一既定目標。截至11月底,融創累計實現合約銷售金額人民幣305.8億元,與去年同期175.6億元相比增長了74%,實現合約銷售面積約167.7萬平方米。
自10月份開始,保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等11家標杆房企陸續完成全年銷售目標。
入賬多了,房地產企業的出手也變得闊綽。12月剛過一周,中海地產已先后於杭州、南寧、武漢、蘇州拿地四宗,總土地款達49.25億元。
萬科在銷量快速增長的情況下補地也比其他房企積極。截至12月4日,2012年萬科拿地金額總計已達378.21億,佔到今年前11月銷售業績的30%左右,這一比例也高於很多大型房企,全年來看,很有可能會突破400億元。
同時,金科股份也在下半年加速拿地,並進入了一些新的區域。12月1日,金科股份公布稱,控股子公司濟南金科西城房地產開發有限公司於11月30日獲得山東省濟南市6塊宗地塊,共計約27萬平米,耗資18.6億元。
在其他財政開支沒有大幅增長之時,土地出讓金對地方財政的支持不容小覷,地方政府也在加緊供地步伐。據中原集團研究中心監測的13個重點城市的數據顯示,11月份的經營性用地供應面積較10月同期上升約219%,除深圳環比下降外,其余城市均呈不同程度的上升,成交延續前期活躍的行情,上海、北京和南京等地的再現地王。
12月各地集中供地的情景再現。
寧波國土部門挂牌公告,12月內在市三區內的東部新城、洪塘,鄞州新城區內的陳婆渡、廟堰、下應,以及城西的古林、高橋等地,均有純商品住宅用地或商住混合用地出讓﹔這批宅地的總用地面積,超過73萬平方米。超過前11月綜合。武漢市國土規劃局連發五次公告,12月將舉辦6場土地拍賣會,推出121宗國有建設用地,接近今年前10個月出讓133宗土地的供應總量。上海擬在12月入市的20幅地塊中,10幅為住宅用地,佔50%。10幅宅地中6幅為純宅地,4幅為商住和商住辦用地,主要分布於寶山、嘉定、金山等遠郊區域。
中小房企斷臂求生
10月下旬,恆盛地產因此前債券發行受阻,已於兩個月前以地產項目作抵押,向香港一位銀行家借貸20億港元,年息高達20%。但恆盛地產發布公告予以否認。不過,這一消息令恆盛地產的資金和負債問題再次被拎出。據恆盛地產今年中報,其短期債務比例超過60%,今年年底到期的短期債務約40億元。另據消息人士透露,截至6月底,恆盛仍有總借貸150億元,其中100億元屬須於一年內償還的短債,同時恆盛仍有多筆銀行貸款已於9月到期。
重壓下的恆盛地產並沒有得到足夠的喘息。12月7日,恆盛地產公布2012年11月份房地產銷售數據顯示,集團於11月份實現房地產銷售額人民幣5.6億元,環比減少36.7%,實現房地產銷售面積為6.7萬平方米,環比減少31.4%。
曾因廣渠路15號地塊而名聲大噪的方興地產,近期為了融資也開始變賣股權。方興地產中國11月28日公布,公司根據其於2007年11月22日採納的股票期權計劃,授出合共5826.75萬股可認購公司股本中每股面值1港元普通股的股票期權。
11月21日,濱江集團宣布,因東方海岸項目各合作方經營策略調整,經友好協商,公司於11月19日與杭州欣盛房地產開發有限公司簽訂《關於東方海岸(淳安)房地產開發有限公司股權收購的協議書》。根據協議,濱江集團以20780萬元收購杭州欣盛房地產開發有限公司持有的項目公司49%的股權。
中原地產市場研究部總監張大偉分析稱,房地產企業分化將持續。標杆房企由於整體業績良好,資金鏈緩解,存庫下降,未來仍將成拿地主力。而一些中小開發商整體資金鏈依然緊張,賣地求生的趨勢難改。記者 李木子
(來源:証券日報)