房企海外融資“看上去很美” 成本不低或為一杯苦酒【2】

　　房企股權交易料持續活躍

　　調整業務布局 加快回籠資金

　　2012年我國房地產市場經歷了低谷和復蘇，房企業績明顯分化，樓市的區域性差異更加突出。數據顯示，2012年滬深兩市涉及房企股權交易的公告超過360宗﹔2013年以來，已有20余宗房地產股權交易。業內人士認為，部分房企開始對旗下業務進行調整，並通過盤活資產回流資金，促使房企股權交易風生水起，2013年隨著開發商業績分化、市場格局調整，還會有大量房企股權轉讓案例出現。

　　開發商調整業務布局

　　Wind數據顯示，2012年滬深兩市涉及房企股權交易的公告超過360宗，平均下來幾乎每日都有涉及房地產股權的交易出現。進入2013年以來，已有20余宗房地產股權交易公告發布。從交易涉及的內容及目的來看，主要是開發商對旗下房地產項目的戰略調整以及為提高業績、緩解資金壓力而變賣項目。

　　可以看到，當前房地產市場正發生區域性變化。部分三四線城市樓市面臨過剩的風險，而一二線城市仍處供不應求狀態。受此影響，一些開發商正悄然調整業務布局。

　　2012年年底，新華聯對旗下地產項目進行了整合，公司將持有的惠州市國力房地產開發有限公司100%股權作價2.86億元轉讓，同時加大了在北京地區的投入力度，以1.7億元收購北京一地產公司100%股權，從而間接獲得北京順義區一宗地塊。

　　為了繼續擴展北京市場，地處湖南的華天酒店更是計劃以債務鎖定的方式收購北京浩搏基業房地產開發有限公司43.4%股權。由於被收購資產承擔債務數額巨大且情況復雜，該項收購甚至引發深交所出具關注函。華天酒店方面則表示，公司進行此次收購的最終目的是拓展華天品牌的影響力。

　　值得注意的是，越來越多的房地產項目採取合作模式進行聯合開發。這主要體現在部分開發商運作項目一段時間后，通過轉讓股權引入新的合作伙伴，從而帶動項目后期建設。

　　萬通地產近期便以3.49億元將持有的天津泰達城市開發有限公司23.5%股權轉讓給天津融創置地有限公司。據業內人士介紹，泰達城開的主要資產為天津泰達城項目，目前該項目住宅部分已售罄並入住，剩下的是商業部分。通過引入融創，萬通地產在后期能夠合作開發的同時，還將憑借股權轉讓獲得約1.5億元的投資收益。

　　樓市變化催熱股權交易

　　盡管樓市已逐漸走出低谷，但由於融資渠道有限，單純依靠銷售回款尚不能滿足所有開發商的資金需求。部分開發商不得不通過盤活資產、變賣項目回流資金。

　　近期，億城股份將持有的北京億城山水房地產開發有限公司100%股權以2.21億元的價格轉讓給嘉澤股權投資和國泰創業投資。同時，交易對方還接受北京億城山水全部現有債務8.59億元，北京億城還以1.50億元向交易對方出售頤園會所和配套房產。通過此次交易，億城股份捆綁出售了西山華府綜合樓以及西山華府會所、萬城華府會所、頤園會所和配套房產。

　　北京億城山水所擁有的項目除西山華府綜合樓項目以外已基本開發完畢，目前處於虧損狀態，2012年營業收入和淨利潤分別約1982萬元和-2579萬元。對此，億城股份認為，將上述資產剝離上市公司，盤活了資產，減少了負債，回收了資金，增強了公司資產的流動性。

　　無獨有偶，今年1月聯合大股東斥資近百億拿下北京兩宗熱門地塊的京投銀泰，早在2012年年末就集中出讓了一批子公司股權。其中，公司以1.36億元向北京萬科轉讓全資子公司京投陽光51%的股權﹔同時，北京萬科向京投陽光提供資金7395萬元用於償還股東借款。此外，公司還將持有的京投銀泰（湖南）置地投資有限公司80%股權以3.42億元轉讓給長沙萬科。對於這兩項交易，京投銀泰均表示將增加公司營運資金。

　　業內人士指出，房地產市場產生的區域性變化正促使開發商調整業務布局，而部分開發商為盤活資產、增加流動性，也有出售並調整旗下業務的需求，這直接促使房地產股權交易的增加。預計未來隨著開發商業績分化、市場格局調整，還將有大量房企股權轉讓案例出現。