房企海外融資“看上去很美” 成本不低或為一杯苦酒【3】

　　房地產信托兌付風險猶大

　　機構認為，目前房地產開發資金來源和經營現金流、籌資現金流均已改善，房地產行業債務風險亦隨之下降，預計市場擔憂的房地產信托兌現風險將得到大幅緩解，未來可能出現估值修復的投資機會。但在未來調控政策可能加碼的情況下，再加上房地產信托兌付高峰尚未過去，前期風險爆發較多，接盤資金會相對謹慎，這會加劇信托公司的兌付難度。

　　接盤資金相對謹慎

　　普益財富數據顯示，2012年共有566款房地產信托成立，合計募集資金1417.92億元，比2011年分別下降了27.34%和31.51%。普益財富分析認為，2012年房地產信托成立數量和規模的減少主要有三方面原因。首先是因為房地產領域風險增加，部分信托公司更加注意該類項目的風險控制而降低該領域的投資比例，甚至有的信托公司通過有限合伙企業而非信托產品的形式為房地產項目融資，降低該類項目在公司報表中的比例。其次是在市場對房地產信托心存疑慮的情況下，部分房地產公司並不以房地產項目名義信托融資，轉而通過關聯企業申請流動資金信托貸款或通過其他名目融資。此外，部分信托公司在投資房地產項目時，產品推薦材料中並不明確僅投資房地產項目，而是將投資范圍擴大至工商企業、基礎設施和金融資產。這使得這類項目納入其他投向統計而不納入房地產投向統計。

　　用益信托工作室研究報告指出，2012年集合信托風險暴露較多，這種情況可能延續到2013年，保兌付仍然是各信托公司短期內主要任務。其原因主要是，房地產信托兌付高峰尚未過去，在前期風險爆發較多的環境下，在房地產行業告別暴利時代的過程中，接盤資金會相對謹慎，這會加劇信托公司的兌付難度。

　　收益率呈降低趨勢

　　數據顯示，去年主要城市的房價已經企穩並呈現回升跡象。同時，開發商新增資金同比增速在2012年4月見底，4月同比增長5%。此后一路上揚，9月同比增速已經提高到10%。2012年上半年，開發商新增資金為43329億元，其中房地產信托隻有1213億元，信托佔比隻有2.8%。因此，信托對開發商、對樓市的影響力有限。下半年這種情況仍未改變。

　　去年房地產信托收益率出現下降趨勢。2012年9月，房地產信托的平均預期收益率為9.79%。自2011年5月以來，首次跌破10%。用益信托工作室指出，去年房地產信托收益率下降，一方面是因為貨幣政策放鬆，資金利率下降，一年期Shibor下降了將近1個百分點﹔另一方面是因為樓市回暖，房價止跌回升，投資者對樓市的風險情緒有所好轉。

　　此外，截至2012年三季度，在房地產信托的各種投資方式中，貸款類成立了208億元，佔比50%，創下2006年四季度以來的佔比新高。

　　用益信托工作室認為，雖然房價走勢很難判斷，但從社會穩定、經濟平穩發展的角度來考慮，溫和上漲是房價理想的運行方式。目前房價已經止跌企穩，房地產信托風險總體可控。房價上漲同樣緩解了投資者和信托公司的風險情緒，房地產信托收益率開始降低，未來可能會繼續降低。用益信托工作室認為，監管部門仍然會控制房地產信托的發行。短期看，這項政策會延續，房地產信托料將低位運行。 （記者 高改芳 上海報道）

(來源:中國証券報)