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資料圖。轉自法治周末
“售房征20%個稅”傷了誰
法治周末記者 李飛
“調控比想象中還強。”
3月1日過后，不論是地產商還是房產中介，幾乎口中都在念叨著這句話。而讓他們如此苦惱的正是當天國務院辦公廳發布的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，其中對新“國五條”的細化舉措可謂強硬，進一步彰顯中央嚴控房價的決心。
然而，以“個人售房將按轉讓所得征收20%個稅”為首的調控重拳著實讓房地產市場一時間暈頭轉向。但看似強力的“狠招”能否從根本上抑制住房價的過快上漲，不少專家認為還有待市場考証。
短期市場沖擊明顯
之所以有這種顧慮，是因為市場給出的反應太過迅速。
3月3日，記者從鏈家、我愛我家等房產中介處了解到，自通知面世以來，二手房市場的需求不減反增，催促簽約，過戶的二手房主比比皆是，與“新國五條”的細化鐵則看似背道而馳。這是為何？
“其實大家都在搶佔末班車。”鏈家地產中介陳靜對法治周末記者透露。根據以往經驗，新規在各地正式實施會有一個過渡期，在出台具體辦法之前，各地仍會按原有辦法執行，這就留下了短暫的“偷渡”時期。為了節省這20%的交易稅費，已經談妥或即將談妥的二手房買賣雙方，都想盡快完成交易。
面對市場靈活的反應，中國房地產估價師與房地產經紀人學會主任趙慶祥告訴記者，這是由於通知發布的宣示效應和拐點性質造成的，預計短期內對預期和消費者行為將產生較大影響。
在趙慶祥看來，通知的發布將現有的房地產調控政策的嚴厲程度提升到了一個新的水平。與現有調控措施相比，通知以比以往更嚴厲的措辭來督促政策的執行，才是最大的亮點。因此樓市需求，尤其是改善性需求會受到一定程度的抑制﹔樓市也會產生結構性差異，即市中心由於稅費較高而變得冷清，而郊區樓盤則大多以首套需求為主而相對活躍。對二手房而言，在地方的細則出台之后，由於稅費的增加，買賣雙方成本都大幅提升，二手房市場可能會有一個冰封期。
對此，北京大學房地產法研究中心主任樓建波也認為，此次出台的通知措辭強硬，對市場的短期心理影響巨大。其中要求各地方一季度出台具體的細則，如具體的調控目標、具體的上浮比例等，屆時仍會對市場造成再次沖擊。而且通知對於房產稅並沒有明確，而根據有關工作安排，今年將擴大房產稅試點安排，也是一個沖擊。由此看來，通知發布並不是房地產調控的終結，而是一個新的開始。
后續形勢引發新憂
但房地產市場短期的強烈反應還不足以代表調控取得了最終的勝利。一位多年從事二手房銷售的地產公司總經理對記者透露，交易稅是否會最終轉嫁給買家以致再度推高房價？改善性需求的抑制又是否會導致租房價格的猛漲？這些問題都是短暫反應之后，市場可能出現的新動向，也是房地產行業蟄伏之后可能抓住的新的爆發點。
業內人士得出這種結論並非偶然。要知道，此前並非沒有出現過令民眾“齊聲叫好”的調控政策，但幾乎每一輪的樓市調控，最終都幾乎都成了“空調”。究其原因，還是過於單一的調控措施讓市場不斷進化出應變措施。
“看似‘征收20%個稅’可以抑制投機性購房的勢頭，但按照樓市調控是為穩定或降低房價的初衷，用加大交易成本來降低商品的價格，並不符合市場規律。就算把‘征收20%個稅’理解為降低售房者的利潤而無關售價，那麼也必須具備買方佔據絕對優勢的市場環境。但是目前的房地產市場，買方更多的是無奈的追隨，才會放任房價一路猛漲。”趙慶祥對記者表示。
以各中介機構近期的表現看來，個人售房將按轉讓所得征收20%個稅的最初結果可能是：短期內二手房買賣將跌至冰點。這對於用於擴大供應的“保障房”還沒有眼見為實時，堵住“空置房”進入市場的活路，或許會加劇樓市的供需矛盾。
而記者從二手房市場了解到，二手房和現房的差價，未必達到20%的幅度。而當二手房交易平添20%的成本，買方因供需關系上的弱勢地位而無奈承擔時，無形中就提升了二手房的“身價”。此時，作為一線“戰力”的現房價格，也難免水漲船高。
面對擔憂，樓建波回應道，應該把住房當做一種商品，納入市場經濟軌道，這樣可以得出房地產市場面臨的困境是供需矛盾的結論。那麼，做好房地產市場調控的重點，不光是加大個稅，而是需要房產稅、加大保障房力度、保障供給等配套措施多管齊下，才能從根本上達到抑制房價過快上漲的目的。
上有政策 下有對策
事實上，早在5年前，征收二手房轉讓差價20%的個稅的政策就已經小試過牛刀，只是舞台僅限於廣東東莞。而在經過數年樓市的洗禮后，卻並未造成實質影響。對此，當地中介稱該政策的確曾導致二手房交易短暫萎縮，但很快便得到恢復。而稅費的上調最終都轉嫁到買方身上，反而買房者掏的錢變多了。
對此，陳靜告訴記者：“從長遠看，房子該買的還是得買，該交的稅費還是得交，剛性需求的客戶仍然存在，所以賣方會逐漸將上調的稅費轉嫁到買方身上，反而並不慌張了。”
記者算了一筆賬，如果按通知規定，二手房要嚴格按轉讓所得的20%計征個稅，以一套購價70萬元的二手房為例，若以150萬元出售，那麼對比此前一般按交易價1%征稅，僅需繳稅1.5萬元，而今后則要繳納16萬元稅款。根據以往的二手房交易慣例，相關稅費都將由買方負擔，賣方的挂牌價格通常是‘淨落價’。因此，忽然多出的這筆稅費更可能壓在買方身上。
更有甚者，一位不願署名的房產中介告訴記者，就算按20%繳納個稅，他們也有辦法可以“做平”。如通過合理稅費，提交購買一手房時的契稅、裝修費、供房利息等發票或証明文件，可明顯降低差額。如最終與二次交易價格未產生差額，那麼按照新規，個稅應繳額為零。如此靈活的市場應變，或許是在調控之余更需要關注的“變異”。
因此，樓建波告訴記者，從中長期來看，房地產調控更需要完善制度。由於此次政策仍以抑制需求，而不是擴大供給為主，難以從根本上解決房地產價格上漲的問題，房地產調控效果可能具有短期性。要真正達到治理房地產泡沫化的目的，除了征收交易稅之外，更應該大范圍開征持有稅、以及按照市場需求放開土地供給。否則周期性調控隻能加大市場的波動。
