新國五條地方細則3月底前出爐 買房滿5年稅不一定省

最近幾天，珠江新城房地產交易中心裡辦理業務的人數激增。

　　新“國五條”地方細則將於3月底前出爐 多地盛傳將開征房產稅

　　由於住建部官員已經透露新“國五條”地方細則出台時間將為3月底，為避開新政，各地二手房市場交投量大增。在廣州，不少買家徹夜“搶過戶”，手頭有多套房的業主也開始尋求放盤。由於賣家心態仍然佔優勢，市場成交價格未現明顯下調，某些盤源價格不降反升。

　　目前廣州細則未出，但由於住建部官員已經公開表示，預計3月底之前，地方政府細則將會出台，因此要“趕過戶”的購房者應盡量選擇一次性付款。

　　另外，專家提醒，買家購房時應仔細計算，不可想當然認為買“証過五年”的房產一定更劃算。

　　隨著新“國五條”細則問世，各種說法和消息甚囂塵上。

　　日前，住建部副部長齊驥透露，地方細則出台時間為3月底，並表示各地出台實施細則，都要以“國五條”為准，不存在房價上漲過快城市先出台、上漲相對較慢城市后出台的問題。

　　房產稅傳言此起彼伏

　　昨日，有報道稱，貴陽市住建、國土、稅務、金融等部門正在研究制定樓市調控措施，具體實施細則將於3月31日前出台。

　　房產稅開征城市也引起了許多猜測。3月6日下午，深圳市長在十二屆全國人大一次會議廣東代表團會議上答記者問時表示，房產稅“如果布置到深圳，會按照國家要求進行這項工作”。此言被解讀為深圳即將推行房產稅。近日被傳即將開征房產稅的城市還包括北京、杭州、湖南湘潭等。

　　全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康昨日上午表示，今年房產稅試點范圍擴大將是大概率事件。

　　國五條執行或定向寬鬆

　　3月6日，齊驥表示，“國五條”要先看市場反應，調控細則需各地方政府“翻譯”成可操作的具體條款。“國五條”在執行中會有區域差異，並針對剛需、改善性需求實行“定向寬鬆”政策。

　　而住建部政策研究中心主任秦虹表示，根據2006年國稅總局的文件規定，對出售自有住房，並計劃賣房后1年內重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保証金形式繳納。再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保証金。對個人轉讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，“這一政策應繼續堅持執行。”

　　盤源增議價空間再收窄

　　“剛收到消息，周末看的一套金碧花園一期的房子比之前漲了13萬。”近日，在廣州一本地論壇上有帖子稱。回帖中，有人猜測該套房源或是賣家擔心會加稅，便先將價格提高。

　　二手市場在3月初出現趕“末班車”的交投小高峰。據陽光家緣網站公布的全市各中介公司二手房網簽數據顯示，3月1~5日這5天二手房網簽量比2月24~28日大增150%。

　　記者走訪多家中介也發現，3月初，市中心多個板塊均出現剛需客急買的現象，如天河北、東風東等省級重點名校所在的區域，本應4月才出現的學位房交投旺季提早出現了。

　　新政后，放盤的量有所增加。“我們片區以前可能幾天都接不到一個新的盤源，但現在一天就能接一兩套。”合富置業錦城分行主管夏銀玲告訴記者。

　　合富置業市場經理梁燕明表示，因擔心賣房后，日后再次購房時門檻會因新政而增高，不急售的業主大多心態比較強硬，議價空間較1月時再度收窄。

　　“據合富置業統計顯示，現時業主願意讓價的平均幅度隻有1.3%，而去年年底到今年春節前平均幅度可達5.4%。”據梁燕明介紹，個別出售意願不強的業主，甚至會出現反價或將物業轉賣為租的現象。不過，在天河北等個別板塊還是會存在業主願意接受小幅議價的情況，但讓價空間最多只是3%~5%。

　　業內觀點

　　地方細則應在“年限”上再作文章

　　滿堂紅市場部研究經理周峰認為，如果真的出於打壓短炒的目的，地方細則完全可在“年限”上作更多的文章，“譬如持証在2年內轉讓的，按差額的20%征收個稅，持証在2年以上（含2年）、5年以下轉讓的，繼續按成交價的1%征收個稅，超過5年（含5年）且是唯一住房的，繼續免稅，這樣相對會人性化，稅費和持証年限倒挂的現象也不會那麼嚴重。”

　　舉例算賬：“新政”后買房証過五年房源稅費不一定筍

　　假設2007年以1.5萬元/平米購入一套珠江新城100平米的房屋，賣出價為4萬元/平米，非唯一住房且房產証過五年，按新政前的算法，買家可省去5.6%的營業稅，個稅為房屋全款的1%，即4萬元。

　　而如按新“國五條”的細則計算，這套房屋要繳納的個稅為房價差額的20%，即250萬元的20%為50萬元。

　　假設這套400萬元的住房是2010年購入，當時價格為3萬元/平方米。按新政前的算法，目前由於房產証不過5年，要繳納5.6%的營業稅，即22.4萬元，再加上1%的個稅4萬元，共繳稅26.4萬元。

　　而按照新“國五條”的細則計算，該套房屋的個人所得稅為差價100萬元的20%，即20萬元，加上營業稅，合計稅款為42.4萬元。比新政前納稅僅僅多了不到60%。

　　交易提醒

　　1.現貸款購房不一定能趕末班車

　　按照日前住建部副部長在公開媒體上的言論，預計3月底之前，地方政府細則將會出台。

　　記者從二手中介處了解到，如果是一次性付清房款購房，可以在網簽第二日遞件，並在當天拿到地稅局出的稅單之后，第三日便可以交稅。

　　如果是貸款購房速度則慢很多。如果是走商業貸款，光是出同貸書這一步就要花費5至7個工作日，從網簽到銀行出同貸書再遞件，至少需要兩個星期以上。如果是使用公積金貸款，手續可能更為繁雜，因此，現在才抓緊入市的客戶，如果是貸款購房，不一定能趕上“末班車”，應盡量採用一次性付款為宜。

　　2.細則出台后應注意計算稅費

　　如果廣州細則嚴格按照“國五條”細則，新政后，假如不是賣家唯一住房，有可能証過五年的物業要比不過5年的物業稅額更高一籌。這意味著如果賣家“實收”，在放賣價格相同的情況下，買家購買樓齡較新未過五年的物業或者從短炒客手中購房，所付出的稅費比從長期持有的業主手中接盤更為劃算。因此，一旦“新政”實施，買家應該注意稅費計算方式，不要一味追問房源是否“証過五年”。

　　3.裝修費用和利息等可抵扣個稅

　　楊紅旭在其微博上“支招”稱，轉讓住房過程中繳納的稅金中是可以抵扣“合理費用”的，包括貸款利息、裝修費用等費用都可以抵扣在賣房所得中，再計算個人所得稅。因此，房屋所有者應該保留好裝修費用的稅務統一發票等証據，以便未來賣房時抵扣。(文/表 記者潘彧 圖/ 記者王維宣)

(來源:廣州日報)