曝信貸緊張致房企資金鏈吃緊 房價回落向二線縱深

　　■言近日，溫州房價“一支獨降”、遭到“腰斬”的“溫州現象”等描述頻頻見諸報端，溫州房地產市場的風聲鶴唳讓業內觸目驚心，加上萬科董事長王石借用日本房地產泡沫的先例來發出警告，有些人就認為溫州的領跌是中國房地產市場崩潰的信號。

　　其實，溫州並不具備標杆的作用，溫州房價的持續下跌並不意味著全國的房價會跟著一起跌。原因很簡單，任何商品的價格變化在市場經濟的環境中都必然遵循供求規律，房地產市場也不例外，“優質城市”就處在供不應求的長期趨勢中。

　　諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·蒙代爾認為，房地產市場的價格變化在供求規律的影響下，供大於求，則房價下跌，供不應求，則房價自然上漲。“北上廣”這樣的一線城市，有著全國無與倫比的優勢資源：教育、醫療、就業機會等等，對人口的集聚效應非常顯著，人口的淨流入推高了對商品房的需求，然而供給有限，那麼房價自然不會出現大規模下跌狀況。此外，從當前經濟轉型的需要來看，政府隻會逐步收緊土地供應，伴隨而來的必然是土地價格的上漲，在需求並沒有發生明顯變化的情況下，這將直接影響到建立在土地價格之上的住房價格。

　　城市向心力是造成房地產市場分化的根本因素，而城市向心力的塑造又與城市本身的經濟發展、資源集聚有著天然的聯系，房價漲跌與否，其實印証了城市經濟的景氣預期。所以，雖然溫州曾經是我國“炒房團”發端、房地產價格飆升的領頭羊，但是其房地產價格仍然需要需求來決定，目前溫州尚未從小貸危機的泥淖中掙脫出來，很多中小企業主“跑路”不斷，其實體經濟很不景氣，經濟的不景氣既表明其不具備投資價值，也表明對人口集聚的吸引程度較低，而這一點對“北上廣”等一、二線城市來說，並不具有參考意義。

　　目前可以達成共識的是，中國房地產區域分化非常嚴重，一、二線城市漲幅過快，而三、四線城市卻相對萎縮，出現了很多“空城”、“鬼城”的現象。原因就在於供過於求，大量造城，但是城市資源卻沒有同步發展，就業、醫療、教育等資源相對匱乏，不能滿足人口集聚效應的需求，導致出現城市“空心化”的現象。在2011年前，房地產信貸額度非常大，使得大部分城市房價高企，而限貸之后，隨著經濟放緩，房價已經難以在高位維持。

　　據國家統計局9月18日公布的數據顯示，我國一線城市和二、三線城市房價變動差異較大。8月份，盡管70個大中城市中新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，但漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二、三線城市：“北上廣”等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%至20%之間，天津等31個二線城市同比上漲大都在7%至10%之間，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。在國家統計局的統計口徑之外，據記者了解，很多四線城市的房價已經開始下滑了，而且，在房地產宏觀調控及季節性流動性收緊的約束下，目前一些二線城市，比如西安、武漢的房價漲幅也開始趨緩，信貸緊張已經造成了房地產企業的資金鏈吃緊，房價難以維持高位的情況已經向二線城市縱深。

　　另外，房價是一個中央政府和地方政府相互博弈的過程。如果地方房價居高不下，或者因為放寬調控而有較大幅度反彈的預期，那麼中央政府就會進行一定的干預，比如最近住房和城鄉建設部約談7個房價上漲最快的城市就是一個例子。畢竟，房價上漲造成的輿論壓力是非常大的。