樓市觀察：房價正在全面步入復蘇通道

　　樓市觀察

　　一方面全國房價基本無泡沫，所以不會大跌﹔而部分城市庫存量高，所以房價不會大漲。一線城市房價繼續逞強，三四線城市正在去庫存，預計明年將接近合理水平。

　　國家統計局昨日發布了4月份全國70個大中城市房價指數。數據顯示，在70個城市中，房價同比上漲的隻有一個深圳，這是否意味著全國樓市仍然非常低迷，房價下跌趨勢還在加劇？

　　房價指標相比銷售指標滯后，但領先於購地量、開工量、開發投資等指標。而房價指標當中，又分為環比指標與同比指標，環比屬短期指標，而同比屬於中期指標。

　　雖然4月隻有深圳一個城市新建商品住宅價格同比上漲，但環比上漲城市數量已由3月的12個增至4月的18個，5月上漲城市應該會繼續增多。其結果是：未來一年，房價同比上漲的城市數量會越來越多。因此，相比同比，我們應重視環比變化。

　　從新房價格環比上漲數量看，去年9月和10月70個城市中無一上漲，69個下跌。其后，上漲城市逐漸增多。如果把70個城市新房價格環比增幅進行算術平均，則去年8月跌幅最大。其后，環比跌幅逐漸收窄，預計5月份將會迎來翻紅，逆轉為正增長，也即出現短周期中的房價上漲“拐點”。

　　根據統計局初步測算，4月份70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均上漲0.3%。這一計算方式，主要是對不同城市進行權重設置，由於一線城市房價漲幅大權重也大，於是70個城市房價總體已經出現“上拐”。

　　更值得關注的是浙江板塊表現強勢。溫州房價環比上漲0.7%，與上海並列第三。70個城市當中，浙江的四個城市全部上漲。

　　2011年全國樓市降溫，浙江板塊大幅下滑，其中溫州連續多個月份領跌全國，差點面臨房價崩盤。即便其后在2012年下半年和2013年，多數一二線城市回暖的過程中，浙江板塊也仍然最為低迷。去年下半年，杭州、溫州等城市住宅成交量大幅增長，當前房價也逆轉為上漲，很可能預示著這一板塊經過長達四年的調整和沉淪之后，正在步入復蘇通道。

　　李克強總理在兩會上已明確提出支持自住性與改善性購房需求，多部委也已經出台多項救市新政，貨幣政策也在降息降准中持續放鬆。況且，房地產市場領先指標已經發出明確信號。

　　對於未來房價的走勢，一方面全國房價基本無泡沫，所以不會大跌﹔而部分城市庫存量高，所以房價不會大漲。一線城市房價繼續逞強，三四線城市正在去庫存，預計明年將接近合理水平。

　　一線城市房價強勢，多數人都能理解。而當前，連過去幾個全國樓市“重災區”的浙江板塊，也出現了復蘇信號。這意味著三四線城市沒有大家想象的那麼糟。

　　隨著一二線城市房價事實上的復蘇，未來一年多數三四線城市也會隨著一二線城市房價的上揚而逐漸回暖，2016年將呈現全國房價普漲現象，隻不過漲幅會低於2007年和2010年。

　　□楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)