北京接连出现开盘“抢房”盛况 前八月中小户型供应不足三成

　　近半年来，北京连连出现日光盘，排号动辄数千人。金融街融汇、金地格林格林、中建国际港等项目接连出现开盘“抢房”盛况，均证明中小户型房源在市场上严重供不应求。但数据显示，北京目前的市场供应结构中，严重“嫌贫爱富”，大户型才是主流产品。

　　据机构统计，前八月，北京90平方米以下房源的供应，尚不足全部供应面积的三成。七月开盘的24个项目中，主力户型超过90平方米的项目达19个之多，占比接近八成。

　　早在7年前，原建设部等9部委就联合发文，要求90平方米以下住房要占到总开发面积的70%以上，希望能调节市场供应结构，满足首次置业需求，但时至今日，北京却出现了截然相反的局面，90平方米以上的大户型供应超过市场供应的七成之多，70/90政策已有名无实。

　　京华时报记者鲁欢邢飞桂瑰潘秀林

　　中小套型刚需盘屡创“日光”

　　7月20日，位于地铁4号线大兴枣园站的中建国际港开盘，88平方米的两居是其主力户型。1462套房源当日售罄，成交总额合计37.9亿元，创造了2012年以来公开报道的全国单盘单日成交纪录。3813组买房人参与了摇号，前2000组买房人就把全部房源认购完毕。

　　7月21日，位于大兴天宫院板块的金融街融汇开盘，户型为55平米一居和70-80平米两居，636套房源当日售罄。7月18日，位于房山的首开·熙悦山开盘，主力户型为84平米两居和89平米三居，另有部分97平米三居。开盘当日，504套房源近乎售罄。7月11日，位于房山长阳板块的中国铁建国际花园开盘，主力户型为75平米两居，90平米三居，当日828套房源全部售罄。记者回顾发现，7月份开盘的绝大多数中小套型为主的刚需盘几乎都取得了开盘当日售罄的销售业绩。与此相对应的，却是部分大户型项目个位数的销售业绩。

　　刚在通州买了套79平方米两居的曹女士告诉记者：“如今房价越来越高，我们能承受得起的总价范围内，可买面积户型有限，可是市场上能买的中小户型太少了，现在能选择的项目几乎都接近六环，交通、商业等配套很不如意。”曹女士的困惑并不是个例。中小户型供应量小、位置偏远，已经成为越来越多刚需置业者的心头之痛。

　　前八月中小户型供应不足三成

　　亚豪机构的统计数据显示，截止到8月11日，今年以来，90平米以下房源共计供应23908套，总供应面积为175.81万平米；90平米以上房源供应23988套，总供应面积为442.49万平米。

　　另据中原地产统计数据显示，7月共开盘24个项目，19个项目的主力户型超过90平方米，其中十多个项目主力户型面积超过120平方米。

　　这样的供应格局，与政府当初的期望值相差甚远。

　　2006年5月29日，原建设部等9部委联合发文，规定“自2006年6月1日起，新批、新开工的商品房，建筑面积90平米以下住房(含经济适用住房)，必须达到开发建设总面积的70%

　　以上”，业内称其为“70/90”规定。

　　2010年3月10日，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中强调，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。据国土部的相关负责人表示，“中小套型”普通商品房，即指90平方米以下的户型。

　　这是中央部委再一次强调70/90政策。住建部副部长齐骥也强调，“一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例，商品房的定位首先要满足居住功能。”但市场并没有按照政府的意图调整。

　　中小套型需求旺盛

　　是90平方米以下的中小套型需求急剧缩减了吗？市场证明，创造了销售纪录的金融街融汇、金地格林格林、中建国际港等知名日光盘，均是中小套型为主的项目。在刚需置业者中，对90平米以下中小套型的需求是最旺盛的。以高周转战略为主的企业均非常重视中小户型产品。

　　以珠江旗下的约6.7万平米规模的东都国际为例，该项目由3栋8-18层的精装板式住宅组成，其85平米的精致三居吸引了各界关注。“通州许多购房者为刚需或改善性购房者，他们面临结婚生子、赡养老人等现实需求，因此，在价格可以承受的前提下，能够满足这些人群的一步到位产品、项目受到市场青睐。”通州东都国际负责人表示，目前限购政策使购房环境发生变化，买一次房就要住大半辈子或一辈子，这个房子要满足购房者很多年的生活需要，“所以我们会做85平米的精致三居，实现客户一步到位的需求，解决客户家庭结构变化升级产生的各种需要。对户型设计的精益求精，最大限度地进行功能开发，通过减少过道、夹角难以利用的‘灰色空间’，打造最合理的设计尺寸，为刚需客户延缓二次置业的压力。推广过程中事实证明，产品得到了很多客户的认可。”

　　虽然万科、珠江、保利、东亚新华等企业还在坚持中小套型的产品线开发，通过提高空间使用率来满足居住者的居住需求，但依然无法改变市场总体供应中，90平方米以下中小套型占比偏低的现实。

　　大户型项目溢价高

　　北京某高端项目销售经理告诉记者，目前绝大多数高端住宅都是精装修项目，主力户型是300平米左右的四居。“户型越大、总价越高，利润率自然高于普通住宅，但是，总价越高导致置业门槛过高，销售速度也越慢。今年市场整体不错的背景下，每个月也就能卖出6套。”

　　一位业内人士表示，与中小户型为主的普通住宅相比，大户型为主的高端项目的利润率往往高出近一倍，因此经常成为房企转型的首选。纯高端住宅面积较大，总价较高，销售速度相对较慢，但可以获得较高的利润率。从北京高端项目来看，拿地较早、地价较低，售价很高的项目，已越来越少。随着政府管控越来越严格，捂盘惜售越来越难，高端项目在获得高利润率的同时，受到调控影响也越来越大。开发商很难依靠土地增值来获取高利润，唯一的出路是加快周转。据悉，从企业盈利角度来看，不少开发商，特别是万科、保利等龙头企业，拥有着高、中、低端的全产品线，在淡市里，通过低端项目走量来换取流动资金的同时，也会通过高端项目来确保整体开发利润，以平衡投资收益。

　　地价飙升五环内难建中小户型

　　地价的飙升，也使得开发商不愿意在较好的位置开发中小套型项目。

　　随着北京的扩张式发展，核心城区可供开发的住宅地块不断减少、濒于枯竭，稀缺性导致北京五环内的住宅地块频频遭到开发商争抢，地价节节攀升，“面粉贵过面包”已成现实，高地价助推高房价，五环以内成为了豪宅项目的聚集区，也相应的成为了大户型的主要密集区域。

　　据记者了解，2013年上半年，中原监测13个重点城市中北京、上海、广州及杭州等地土地市场出现供求两旺的行情，出让金均较去年同期上升逾4倍。其中，截至目前北京的土地出让金已经超过了去年全年，且今年北京供应地块的地价飙升，在土地愈发稀缺的背景下，五环内地块价格更是上了一层楼。亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，在这些地块上建设的项目一套房动辄过千万，五环内的地产项目逐步演变成为专为高端人群打造的住宅产品。据悉，目前五环内的项目多为大户型产品。对于豪宅产品开发设计来说，目前主流的产品是单套200-300平米，郭毅认为，这是由两方面原因造成的：一方面如果规划的单套户型面积过小，缺少尺度感，那么空间会显得较为局促，使得居住的舒适度和使用功能性上都无法满足高端人群的居住和社交需要。另外一方面，单套面积过小、户型分割过细，无疑增加了开发商产品规划的难度，同时开发成本也有所增加。因此，开发商无论是出于市场需求角度考虑，还是成本控制层面原因，都选择开发大户型产品，这造成五环内，甚至是五环周边，已成为大户型豪宅最为集中的区域。

　　高房价使需求呈现两极分化

　　“本来想先买个两居过渡一下，但眼看着房价一天比一天高，最终还是决定一步到位买个三居”，在犹豫再三之后，小张出手买了一套位于大兴的97平方米三居。小张为此需要多支付近40万元房款。

　　在庞大的购房需求推动下，7月到8月中旬，大兴、房山、通州一些刚需项目的集中入市进一步激发了购房客群的置业热情，造成近期楼市网签量的迅猛回升。

　　从商品住宅成交排名来看，刚需客群虽然仍然占据市场主体位置，但不容忽视的是，改善型住宅也同样表现出供需两旺的态势。

　　据亚豪机构统计数据显示，上周（8月5日-8月11日）北京商品住宅成交排行前10位的项目中，有5个项目都是均价在2万元/平方米上下的中低价位楼盘，户型面积以100平方米三居以下为主，其中成交前3位的中建·国际港、金融街·融汇、首开·熙悦山均是如此，这三个项目上周共签约了1497套商品住宅，占据54.5%的市场份额。

　　与此同时，上周北京共有4个项目入市，4个项目均为老项目后期，除1个项目开盘价格在19000-21000元/平方米以外，其他3个项目的价格水平均在28500-38000元/平方米之间，户型面积也以100-200平方米的中大户型为主，主要目标客户是改善型购房者。这4个项目共新增住宅产品955套，相比之前一周的供应套数减少了18.2%，但是由于供应主体为大户型的改善型楼盘，因此供应面积环比仅下滑5个百分点。

　　事实上，随着北京房价的一路上扬，楼市需求两极分化的趋势已经愈发明显。

　　链家地产市场研究部张旭认为，在楼市调控背景下，刚需释放较为充分，同时，一步到位式的市场需求，因为其本身具备较为固定的需求、住宅产品保值增值能力较强，成交量价也出现较为明显的回升。

　　珠江·东都国际

　　物业类别：住宅

　　装修状况：精装修

　　位置：京通高速耿庄出口向北500米配套：项目周边哈佛艺术双语幼儿园、中加国际学校、私立树人瑞贝学校、北京工商大学、北京物资学院等环绕，不仅提供从幼儿园到大学的全程教育支持，更提升了东都国际的人文文化气息；北京三甲新华医院、人民解放军263医院、珠江10万平米的大型FamilyMall商业综合体、物美超市、家乐福超市、京客隆、华联商厦等，满足生活、健康医疗所需。

　　户型：主力户型为南北通透85-145平米左右的二居至三居

　　项目介绍：东都国际位于通州新城

　　核心区的北部，周边有通燕高速、朝阳北路、通顺路及R1号线、S6号线等多条轻轨交汇，出行畅通。据了解，东都国际的户型只有4种，每层2梯3-4户。所有户型都采用大窗墙比的设计，实现居住空间的同时满足采光通风性能。另外，所有卧室、客厅，都采用70厘米大尺度飘窗设计，使飘窗成为一个极具附加价值的“沙发式”阳光休闲观景平台。此外，每个户型都有一个非常实用的、加强与室外联系的多功能生活阳台，并设计预留上下水管道。

　　东都国际自6月份样板间开放以来，其85平米的三居户型是市场接受度最高的产品，广受“限购限贷”政策实施以来改善型刚需客户的欢迎。据专业人士透露，这种户型的出现，是兼顾建筑立面形象、楼层公摊空间控制、90平米以下、三居功能、户型内部空间舒适度这几个主要条件下的整体平衡与优化，控制与平衡的难度很大。

　　项目推荐

　　金融街融汇

　　物业类别：普通住宅

　　位置：大兴区地铁4号线首站（天宫院站）北300米

　　户型：微一居50-58平米微两居70-78平米微三居100-118平米

　　交通：周边路网发达，多条公交线路连接市区，项目位于京开高速12号出口西侧，驱车到金融街，需约30分钟车程。位居地铁4号线首发站天宫院北300米，乘坐地铁4号线约40分钟可直达西单商圈。

　　富力尚悦居

　　物业类别：住宅

　　物业地址：东南五环马驹桥凉水河畔

　　容积率：2.3绿化率：30%

　　户型：以84平方米二居室、110-135平方米三居室为主，精装修

　　交通：项目距地铁亦庄线经海路站（已开通）约两公里，开车到达CBD仅30分钟车程

　　最新动态：7月14日，富力尚悦居一期开盘。项目均价21500元/平方米。现成为悦居会员即享9.5折优惠，项目分为两期开发，一期预计2015年6月入住。

　　项目特色：

　　富力尚悦居坐落于东南五环凉水河南岸，邻近亦庄湾流区，周边自然生态资源得天独厚，天然湿地、滨河公园、绿色森林，造就一个天然氧吧。

　　户型设计方面，尚悦居全面升级玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等6大生活系统，同时定制更加智能的生活系统，嵌入式收纳空间、衣柜感应灯、多重智能门禁等。

(来源:京华时报)