土地市场逆市升温蕴含风险 楼市触顶回落格局难改

　　项峥

　　年初热点城市出现楼市、地市“冰火两重天”的现象值得高度关注。

　　一方面，受春节淡季和调控升级影响，热点城市楼市明显降温，1月北京住宅成交量同比下降近50%；另一方面，京沪杭深卖地收入超千亿元，“地王”频出再次点燃土地市场热情。虽然地价上升可能推动房价上涨，但这种支撑作用要受到市场终端需求的明显约束。目前看，热点城市楼市需求渐趋理性，土地市场逆市升温将蕴含较大风险，值得高度警惕。

　　当前我国楼市运行渐趋理性。从成交量分析，去年以来我国商品房销售面积增速逐月放缓；即使是一线城市北京，2013年住宅销售面积同比下降8.1%。这些情况表明，楼市需求经过前期集中释放后，后续增长动能明显衰减。

　　从资金面分析，据中国人民银行《2013年金融市场运行情况》分析，去年我国货币市场利率中枢上移明显。预计今年我国金融市场资金面相对紧张状况不会有明显缓解，特别是利率市场化进程加快，影子银行监管加强，将会明显影响到房地产市场融资状况。随着美联储退出QE实质步伐加快，新兴市场经济体资金将加速回流美国，有可能会引发局部国家经济金融动荡，进而影响到我国实体经济。

　　从经济负担能力分析，热点城市高房价已非普通人群企及，房价收入比也已远超国际公认合理范围。由于住房租金价格上涨明显滞后房价，且受到中低人群收入状况制约，因而住宅实际投资价值已经明显下降，中高收入人群的投资性住房需求也会受到抑制。从宏观经济金融前景分析，房地产市场非理性繁荣已经实质性损害到国民经济健康稳定运行，房地产市场风险正逐步释放，也已经成为社会共识。综合来看，楼市需求理性回归将会明显影响到房地产市场终端需求。

　　土地市场逆市升温蕴含了较大的风险。尽管理论上存在供给创造需求的可能，就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。从土地购置到形成住宅销售，大约需要一年到一年半的时间，期间经济社会变化都将影响到终端的住宅销售，存在很大不确定性。新一届政府在房地产调控政策选择上，重视市场机制作用，加大保障性住房建设和住宅市场供应，将有力缓解住宅供求矛盾，减少房价上涨预期。房产税开征预期以及不动产统一登记在全国铺开，将会降低高净值人群继续投资多套住宅的热情。虽然从表面上看，“地王”出现和楼面价上升，将会对相关区域的房价形成一定支撑，但这种支撑能否有效，实际上仍由房地产市场整体发展所决定。目前看，少数热点城市几个“地王”的出现，并不会实质上改变2014年我国楼市触顶回落的大格局，土地市场逆市升温不仅不会改变楼市降温趋势，反而将蕴含潜在的、较大的风险。

　　需要注意的是，热点城市住宅市场有逐步沦为少数人“自弹自唱”的危险。即使是进行国际比较，北京、上海等住宅价格也已经与国际大都市比肩，但住户收入状况差距很大，风险状况不言而喻。虽然热点城市发展对房地产市场存在高度依赖性，但如果仅仅是将城市“大饼”摊大，而没有实体产业支撑，最终也难免会陷入后继乏力的境地。由于热点城市对宏观经济增长放缓存在滞后反应，受宏观经济面约束，也不排除未来一线城市房地产市场也会出现供过于求的可能，值得高度警惕。