30岁买楼当包租公 临退休还回不了本？

　　节后租房高峰杀到 租金虽涨回报率却跌破一年期存款年利率

　　10年前一名30岁的投资者如果有眼光，买房出租当“包租公”、“包租婆”的话，那么四十出头就已经可以回本。不过，在房价连年攀升的今天，即使租金价格也在水涨船高，然而广州的租金回报率却跌破一年期存款利率（2013年租金回报率为2.9%，而一年期存款年利率为3%）。假使30岁买楼出租，以目前的租金水平计算，即使无间断地出租，到60岁退休了也难回本！

　　广州传统的节后租房高峰就将来临，记者盘点整理广州楼市住宅租金数据发现，十多年来，二手住宅均价已经翻了远远超过两番，但是全市租金水平却只翻了一番。

　　他们关注租金回报率

　　贷款买房者：出租回报率太低可能影响到持有能力。

　　旧楼购买者：楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小，购房者会重点考虑出租回报率。

　　他们不关注租金回报率

　　新房或次新房购房者：新房或次新房的价格上涨空间较大，因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。

　　租金回报率低难投机？

　　房价上涨或带来溢价

　　近年，广州楼价不断飙升，行情水涨船高，相比租金回报，大多数投资者更看中楼价上涨带来的利润，有的以长远升值为目标，有的试图抓住短炒空间纷纷进入房地产市场。虽然租金回报率也是投资回报的一部分，但是由于楼价上涨幅度较大，租金回报率在不少投资者眼中重要性逐步下降。从中介数据可以看到，广州住宅租金回报率在短短10年时间内经历了快速下探的过程，租金回本所需的理论时间也不断延长，却依然无碍楼价上涨。

　　业内人士分析，虽然对于不同的投资者及不同的物业，在衡量投机价值时，出租回报率的重要性可能有所不同，但是出租回报率都不可忽略；特别是对于贷款买房的投资客来说，出租回报率太低可能影响到自己的持有能力。另外，对于不同类型的物业，出租回报率的重要性也有所不同。比如楼龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小，因此投资者在衡量投资价值时要重点考虑出租回报率；而新房或次新房的价格上涨空间较大，因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，受目前楼市新政大环境制约的影响，买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降，以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法，但能有效抵抗政策的冲击，小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份，便可获得更多溢价出售的机会。不过值得留意的是，除了2012、2013年共计13万套网签一手住宅未交付使用外，早几年陆续交付使用的住宅单位中，至少有6至7万套单位流入租赁市场，这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金。故即使整个市场的平均租金处于逐年上升态势，但楼龄超过20年的旧式物业，其租金将有可能出现高位回落。

　　“今年区域内一手新楼的供应不少，对市场有所冲击，周边一些城中村也利用宅基地兴建高层住宅供应租赁市场。”中原地产白云区营业经理李志军预期，白云新城一带今年的住宅租金料将相对平稳。