躲避自住房 北京开发商争相提前开盘【2】

　　然而，非刚需住宅的市场境况却与刚需市场迥异。据亚豪机构统计数据显示，春节后到现在(2月8日~3月16日)，北京成交价格在30000~50000元/平方米之间的改善型房源共成交649套，占商品住宅总销量的比重为12%，与去年同期相比提高了3个百分点。

　　在成交价格方面，截至目前，2月上半月开盘的龙湖好望山、龙湖双珑原著、五矿万科如园三个中高端项目经过一个月的消化期，实际签约率平均达到47%。

　　对此，任启鑫认为，随着中国经济的发展，国人购买力突飞猛进，中国高净值人群的数量也在日益增多，同时北京商机众多，资源集中带来的聚合效应，以及不动产的稳健增值表现也成为吸引中国财富人群不断涌入北京的原因，这些都构成了中高端改善客群基数的扩大。

　　自住房“杀伤”

　　从北京多个企业、大批项目急忙提前开盘的情况看，开发商心底的雾霾并未完全散去，至少，他们不像表面看起来那么乐观。

　　记者在与多位开发企业营销负责人的沟通中，都发现了一个屡次被提及的字眼——自住房，而在上演“跑得快”的楼盘中，几乎都是刚需或者首改项目。那么，自住房在这一轮开发商的“跑得快”的诱因中，究竟扮演了怎样的角色？

　　金隅嘉业一位市场营销负责人表示：“目前出货速度受到的影响还不明显，但以前是1套房子有四五个人抢，现在降到了1:2。”

　　亚豪地产的市场监测数据显示，参与摇号的客户量与开盘套数的中签率由去年的1:4或1:5降到1:2。受到自住房分流的现象十分明显。从2013年11月开始，亚豪机构陆续监测了葛洲坝·紫郡府、京投万科西华府、中冶蓝城、旭辉E天地、大兴众美城等项目，发现项目可售房源与参与摇号人数之比，确在不断降低。

　　该项市场监测显示，2013年11月，葛洲坝·紫郡府开盘，可售房源433套，有2100人参与摇号，摇号中签比为1:4.8。同月，京投万科西华府项目开盘，可售房源540套，有3861人参与摇号，摇号中签比为1:7.1。同期开盘的中冶蓝城项目，可售房源240套，有902人参与摇号，摇号中签比为1:3.7左右。

　　2014年2月，旭辉E天地开盘时，528套房源总计有910人参与摇号，摇号中签比已经降至1:1.7。至2014年3月大兴众美城开盘时，该项目的300套房源，仅有350人参与摇号，摇号中签比已经接近1:1.

　　记者了解到，金隅汇星苑、金隅汇景苑两个自住型商品房项目，截至3月4日，两个项目申购总人数超过37万人，预计有20万户购房者在排队。“很多人想碰碰运气(申购自住型商品房)，我们预计政策的消化期需要半年。半年后很多人就明白了(中签概率不大)，而且高校等有些单位的人有资格买自住房，他们自己还不清楚。”前述市场市场营销负责人称。

　　实际上，在京各大高校和中科院等单位，往往会有一些福利分房，但僧多粥少，产权也不清晰，他们很多“无房户”享有优先购买自住房的权利。当这部分人加入自住房的申购大军，非优先家庭的中签几率就再次下降了，他们的失望也就转化成了开发商的希望。

　　此前，北京几个“日光盘”，彻底宣告了楼市崩盘论的破产，杭州楼盘降价带来的雾霾被北京楼市一扫而净。但从北京多个企业、大批项目急忙提前开盘的情况看，开发商心底的雾霾并未完全散去，至少，他们不像表面看起来那么乐观。银行捏紧融资闸门，部分城市降价，绝不是虚惊一场。

　　“下半年的形势看不清楚”，一位全国性房地产开发企业的在京高管称，市场不好，不如早跑。