蚌埠为何没有被房地产绑架

蚌埠人没有被裹挟到房地产热中，是蚌埠人的幸运,却也难说是蚌埠人的幸福。没有被裹挟到房地产热中的潜在一面，也正反映了蚌埠的弱势。

“2012年全市共销售商品房总面积269.56万平方米，同比增长33.9%，我市商品房屋销售增幅位列全省第一位。”这是2013年1月底《淮河晨刊》刊登的一则新闻。“我市”，即是安徽的地级城市之一——蚌埠。

其实， 2012年蚌埠商品住宅销售面积的同比增长率更高达45.6%。在2012年，商品住宅销售量还能发生百分之四十五的增幅，全安徽也只有蚌埠了。同时段的省会合肥，此项增长率是4.8%，安徽全省此项的平均增长率是7%；全国的此项平均增长率只有2%。

不过，这与“房地产热”无关。

解释这个问题，只需要一句话：2012年蚌埠商品住宅销售量比上年增长45.6%，是因为蚌埠所辖三个农业县的县城商品住宅销售“大发动了”，县城商品住宅销售占了蚌埠全市商品住宅销售的42%。

说得准确些，三个县的县城商品住宅销售从2010年起就“发动了”。这一年，销售量比上年增加了一倍，2011年，销售量占到蚌埠全市销售量的41%。而市区的商品住宅销售量可观也就不过是回到了2009年的水平。其实，商品房销售总面积269.56万平方米，商品住宅销售总面积243.35万平方米，抛在滔滔“房海”之中，本来是不值一提——仅仅是同期合肥商品房销售面积和商品住宅销售面积的21.7%，而早在十年前的2003年，合肥的商品住宅销售面积就达到了244万平方米。合肥2012年一年的住宅销售面积，蚌埠要历时八年才能达到（2005?2012年）。

于是一切归于平淡无奇。

全国在“发烧”，蚌埠未“发热”

要让蚌埠的房地产市场发热发烧，很难。

不是蚌埠人缺乏市场经济意识，恰恰相反，蚌埠是全中国较早走上“住房商品化”道路的城市，比全国性的“住房商品化”足足早了十八年！

1980年8月，蚌埠市颁发市委文件《住宅商品化试行办法》。到1985年，蚌埠市区内商品住宅平均售价是每平方米410元，营业用房每平方米600元，市郊商品住宅每平方米280元。从1980年到1985年，蚌埠共出售商品房31.17万平方米，其中住宅为26.45万平方米，出售给个人的住房面积是8645平方米。

蚌埠几十年一贯制地不断建造新城区和对旧城区进行改建，进入了二十一世纪后，蚌埠城区的破败住房占住宅总面积的比重并不多，蚌埠人“旧貌换新颜”的要求就没有那么迫切。2008年，蚌埠市政府制定了《蚌埠市城市住房建设规划（2008?2012》，将经适房、廉租房、拆迁安置房的建造与商品房的建造同步进行，并且规划经适房、廉租房、拆迁安置房要占新建住房总量的46%。两年后又制定《蚌埠市城市住房建设规划（2010?2008）》，廉租房、公租房、经济适用房三年建造1.57万套，拆迁安置房三年建造5.16万套。新规划将保障性安居房的建设套数比2008年大大增加，普通商品房建设套数则比2008年减少。而在实际执行中，2011年的保障性安居房竣工了1.24万套，新开工3.18万套（见《安徽统计年鉴（2012）》）。蚌埠市区有户籍户31.83万户（2012年），能为其中5%的家庭雪中送炭，能让其中16.2%的家庭拆迁后得到“安居”，这样的规划是颗定心丸，让蚌埠人在年年看涨的房价前能定下心来。

所以，到目前为止，蚌埠没有发生“房地产热”。以下五个方面，是蚌埠房地产“不热”的标志。蚌埠商品住宅投资占固定资产投资比重多年来低于全国和全省的平均水平；蚌埠的住宅销售量保持了平稳增长；住宅销竣比处在良好状态，销售面积、竣工面积和新开工面积的关系达到了“和谐”；住宅成交价远低于全国平均水平的城市难以“炒热”房地产市场；蚌埠商品住宅销售单价的涨落难以按房地产商的意志“我行我素”。

需防“商业地产热”

以往的城市改造往往将改造方案放在沙盘里，让权力层来选择，体现的是领导意志

蚌埠的“住宅地产”未热，但需要防“商业地产热”。

如前所言，蚌埠在1949年时的建成区面积只有4.7平方公里，如今的建成区面积是109平方公里。这109平方公里上的住宅都是1949年后建成的，即使现在要改造的“棚户区”，也都不早建于1949年前。

因此，蚌埠防“房地产热”，就是需防让民房为商业用房不恰当让路的过度拆迁。预防为了提升蚌埠城市地位将闹市区一股脑儿造大型商业建筑群。

义乌蚌埠国际商贸城已经开张。位于淮河北岸空旷偏远的地区。拆掉二马路的小商品市场，在蚌埠繁华源头的风水宝地打造出高峻巍峨的现代商务区，应该是政府规划。

这种规划和思路，全国城市到处可见。蚌埠到现在才做，已经慢了好几拍。这说明蚌埠在学样。可惜学的不是好榜样。

以往的城市改造往往将改造方案放在沙盘里，让权力层来选择，改造后的城市面貌体现的是个别权力中人的审美情趣、审美理念和领导意志。让市场配置资源，城市改造就不能这么搞，就要让权力层的意志向柴米油盐小人物的生存发展需要转移。当初二马路小商品市场的建设虽然体现了当时领导的意志，但是这个意志与民心民意吻合。蚌埠市民以用钱投票的方式表达了他们对小商品市场的喜欢，南来北往的个体商贩云集在此，与蚌埠人共同打造了二马路二十多年的欣欣向荣。

如今，二马路上老百姓自己经营出来的繁荣马上要彻底不复存在了。二马路将集体搬迁到新建的义乌国际商贸城。面对交通不便地段偏僻人气缺乏等现实问题，政府给予在一定时间段内免摊位费的优惠。然而，缺乏人流人气是市场的问题，市场问题不可能以政府补贴钱的办法来解决。既然政府不能拉人过来消费，义乌国际商贸城何时能再现二马路的热闹就是未知数。

事实上，真正的市场和繁荣的城市从来都是底层社会人们自己筑出来的，与政府没有关系。中国的千年古镇从来没有因为王朝更替而废掉。而蚌埠能形成“市面”直至成为安徽市第一个建制市，一百年前两万名在此建造淮河大桥的民工立下首功。他们在两年造桥中的一切凡人需求，是蚌埠建“市”过程中的开张买卖。造桥的民工为蚌埠的开张做了第一笔买卖，是他们让蚌埠有了“市面”，才有日后蚌埠的日进斗金。

城市的存在是为了给市民提供生活方便就业方便，于是，无数小市民建造了城市；因此，如何将城市的发展更有利于居住更有利于就业，市民应该有更多的发言权。而中国社会真正发展到了“市场在配置资源中有决定性的作用”，政府主导的大动迁也就不可能发生了。

与义乌国际商贸城缺乏人气缺乏人流相反，蚌埠的万达广场前景可以乐观。