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十大城市房價年內首現“雙漲” 預期上漲壓力增大

2012年12月04日09:01    來源:經濟參考報    手機看新聞

  11月百城新建住宅價格環比上漲0.26%

  中國指數研究院3日公布的數據顯示,11月百城住宅均價連續第六個月環比上漲,其中,北京、上海等十大重點城市今年以來首次出現同比、環比雙上漲,部分重點城市房價甚至超過調控前。

  接受《經濟參考報》記者採訪的業內人士表示,接近年底,許多房企已經完成或即將完成年度銷售業績,降價動力不足,而進一步出台政策的預期也有所減弱,房價上漲壓力加大。

  數據房價連續6個月環比上漲

  中指院數據顯示,11月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米,環比上漲0.26%,漲幅較上月擴大0.09個百分點,其中,上漲城市60個,下降城市38個,2個城市持平。從同比來看,全國100個城市住宅均價連續第8個月下跌,跌幅為0.46%,比上月縮小0.54個百分點。這是百城住宅平均價格連續6個月環比上漲,同比跌幅繼續收窄。

  此外,北京、上海、重慶、深圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅均價為15686元/平方米,環比上漲0.39%。具體來看,天津上漲0.93%,漲幅最大,北京、重慶(主城區)、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間。同比來看,十大城市平均價格上漲0.15%。

  對此,鏈家地產市場研究部張旭認為,今年全國樓市價格經過緩慢回升開始逐漸接近歷史高點,部分重點城市的價格甚至超過了調控前。

  張旭指出,一方面,9月、10月觀望的需求入市﹔另一方面,一、二線城市的潛在需求再次釋放,對價格形成明顯支撐。

  11月住宅成交量也創新高,部分城市達到年內高點。中原集團研究中心統計數據顯示,監測的全國主要54個城市,11月全月,新建住宅簽約均出現了明顯上升,合計簽約套數達到了293863套,增幅超過了之前成交量最多的7月份6%,而環比10月份增幅更是達到了18.2%。

  其中,北京11月簽約合計12988套,環比10月上漲了32.4%,而同比2011年同期則上漲了94%。與此同時,上海、廣州、天津、成都也均達到年內高點。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,前十月多數開發企業已經完成全年銷售任務,年底繼續推盤的動力不足﹔另外,多數開發企業年底略微提價之后“端著賣”成為主流趨勢,隨著成交價格的逐步回調,提高了處於觀望中的潛在購房人群的入市積極性。

  胡景暉同時表示,進入四季度以來,短暫的“供不應求”成為房價上漲的關鍵。據監測,剔除保障房,2012年4季度(截至11月30日)北京全市新房網簽總量為16402套,而在此期間,新房新增供應僅有12152套,供需之間缺口高達到4250套。

  市場多家房企提前完成目標

  業內人士表示,房企提前完成銷售目標,降價動力減小也是引發房價上漲的重要因素。

  中指院指出,從初步統計數據來看,11月多個城市成交量出現回升,庫存量穩中有降,出清周期繼續下行,市場向好趨勢明顯。

  根據公開披露的信息,萬科前10個月累計實現銷售面積1035.2萬平方米,銷售金額突破千億元,達到了1100.2億元,同比分別增長9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量,預計萬科今年銷售額有望超過去年。

  同樣突破千億元銷售金額大關的還有中海地產,由於實行降價跑量策略,中海地產前10月實現銷售額1006.8億港元,同比增長28.9%,提前完成全年1000億港元的銷售目標。保利地產今年也獲利豐厚,保利前10月實現簽約銷售金額833.29億元,同比增長32.91%,超額完成年初制定的800億元銷售目標。而招商地產也已突破300億元,並實現全年210億元的銷售目標。

  據中原地產統計,標杆房企全年銷售目標完成率已達99%,其中,保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等均已完成全年銷售目標。

  “房企任務完成較好,以價換量動力明顯不足。”中原地產市場研究部總監張大偉認為,在成交量上漲的情況下,房企資金鏈有所緩解,再加上已完成全年任務目標,更不願主動降價以價換量,因此,從目前情況來看,大多在調高售價,控制銷售速度。

  日前,招商地產以周年慶的名義,在全國17個城市33個項目同期啟動感恩回饋活動,聲稱主要是為沖刺年底銷售以及為明年銷售開局打好基礎。但購房者發現,大部分樓盤項目並沒有實質性降價或優惠行為。

  預期房價上漲壓力增大

  北京房價漲價區域進一步擴大,漲價區域已從中心城區擴張至5環至6環之間。偉業我愛我家市場研究院數據顯示,11月北京新建商品住宅(不含保障房)交易均價為22219元/平方米,環比10月上漲5.8%﹔具體到環線,5環至6環、6環以內、5環以內的成交均價環比漲幅分別是13.8%、-4.9%、0.4%。可見,5環至6環之間價格上漲幅度明顯。

  張旭也表示,受年底翹尾影響,11、12月份成交量同比或出現較大的變化,整體價格也更趨近或超過調控前。同時,隨著銷售回暖,信貸好轉,房企資金壓力減小,導致打折降價拉動成交的情況或越來越少。此外,房產稅作為樓市調控下階段的政策,短期內很難全面實行,而市場預期的政策對於房價的進一步打壓也有所減弱。

  尼爾森日前發布的2012年第三季度中國消費者信心指數顯示,56%的中國消費者認為明年房價將回暖,在第二季度時這一比例隻有42%。

  “現階段消費者心理和購房者成交結構都發生了變化。”張大偉認為,9月之前購房者以絕對剛需為主,而現在,改善型需求增加明顯。另外從購房心理來看,9月前大多因為信貸下降等變化購買,而現在大多是受不斷上漲的成交量與火爆的土地市場影響,看好后市。

  土地市場“地王”頻繁刷新,給購房者預期造成不小的影響。11月27日,北京市農展館一地塊,起拍價達20億元,折合樓面價3.38萬元/平方米,創北京土地起拍價的歷史新高。同日,上海黃浦區一地塊以27.7億元的價格競出,折合樓面價3.6萬元/平方米,刷新今年上海土地最高單價紀錄。緊接著,11月30日南京一場土地拍賣會上,中冶集團以56.2億元拿下濱江2號地塊,成為今年全國總價地王。

  張大偉表示,在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下,開發商的定價也會水漲船高,房價上漲壓力進一步增大。

  “雖然現階段只是部分開發商提價項目增加比較明顯,但是我們應警惕相關動作的增加。”中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者採訪時表示,若影響房地產市場預期的現象層出不窮,相關管理部門應適時推出后續政策,或加強督促,或加大調控執行力度,或推出已有儲備項目,以避免房價較快上漲。

(來源:經濟參考報)


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