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分享到QQ空間■ 上海市統計局：2012年內環內新建商品住宅均價55518元/平方米
注：數據來自上海市統計局網站﹔房價指“剔除經濟適用住房和動遷安置住房等保障性住房后的市場化新建商品住宅的成交均價”﹔同比指“較上年同期”。郁斐 制圖
2012年上海市房價數據詳細的官方版本昨日公布。
1月22日，上海市統計局網站發布的《2012年本市房地產開發銷售情況》分析稱，剔除共有產權住房和動遷安置住房等保障性住房后，2012年上海市場化新建商品住宅平均銷售價格分別為：內環線以內為55518元/平方米，內外環線之間為29281元/平方米，外環線以外為16541元/平方米。
根據上海市統計局公布的數據測算，相比2011年，去年的上海內環內房價上漲14.46%，內外環間上漲5.54%，外環外則下降8.19%。
不過，去年外環外房源的銷售面積達577.82萬平方米，佔上海全市市場化新建商品住宅銷量的比重高達70.6%。因此，上海市統計局總經濟師嚴軍21日介紹，上海純粹市場化的新建商品住宅2012年的平均銷售價格是21412元/平方米，較2011年（同比）下降0.8%。
金豐易居副總經理周華燕昨日稱，去年上海內環內的純市場化的新建商品住宅，售價有所上升，但成交很少。外環以外的項目，則出現了促銷和低價開盤的情況，這類剛需項目的集中成交，弱化了內環以及中環項目價格上漲的效應，最終形成了整體房價微跌的局面。
“內環內新房供應少”
2012年上海房價區域分化的局面，與受訪市場人士的感受頗為契合。
“內環內新房供應少，價格抗跌，更鮮有折扣，加上限購政策，內環內房源的成交量並不多。相比之下，外環以外新房供應量大、單價低，促銷也多，是去年成交的主力區域。”周華燕如是分析。
某國有房企營銷負責人昨日同樣直言，“這波行情主要推動者，還是剛需。”
德佑地產研究部主任陸騎麟進一步說，2012年，上海樓市供應量較大的外圍區域，成為了價格率先出現鬆動的區域﹔而市區區域的新建商品住宅因為其稀缺性，價格反而有所上漲。尤其是內環內區域，受一些頂級豪宅集中成交的影響，去年房價漲幅達14.46%。
“這樣的局面與以往各區域房價走勢接近的態勢大相徑庭。”陸騎麟說。
他認為，在調控政策基調延續的背景下，這樣的分化局面可能在今年得到延續。
普通住房認定標准“短期內不會調整”
對於區域房價分化對於“普通住房認定標准”的影響，陸騎麟認為不會有太大變化。
根據上海市房管局去年2月發布的《關於調整本市普通住房標准的通知》中，列出的“可享受優惠政策的普通住房”的3個必要條件之一，是“實際成交價格”低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍，坐落於內環線以內的低於330萬元/套，內環線與外環線之間的低於200萬元/套，外環線以外的低於160萬元/套。
陸騎麟稱，實際操作中，“低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍”沒有統一的認定，因此多是按內環內房源低於330萬元/套這個標准判斷的。因此，中內環新建商品住宅價格的變化，對普通住房的認定不會有變化。
“隻有在房價出現明顯上漲后，相關部門才會對現行的普通房認定做出調整。”陸騎麟猜測，短期內認定標准不會調整。
是否為普通住房，在房產交易時繳納的相關稅費不同。
房產稅優惠稅率“房價標准”將調
而隨著2012年上海市新建商品住宅平均銷售價格的公布，2013年認定個人住房房產稅稅率的“房價標准”則將調整。
上海市統計局發布的數據顯示，2012年上海市新建商品住宅平均銷售價格為13870元/平方米，較2011年微漲3.1%。
陸騎麟解釋，這就意味著，2013年上海市成交單價超過27740元/平方米的應稅住房，應該按照0.6%的稅率計算個人住房房產稅稅額。
上海市地稅局相關負責人昨日亦稱，上海每年都會根據市統計局發布的上一年度新建商品住宅的平均銷售價格，來做差別化稅率的“房價標准”。
“自個人住房房產稅試點以來，每年都會做此類的調整。”該負責人說。
根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，上海對部分個人住房征收房產稅試點實行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低於上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
相關計算公式是，年應納房產稅稅額（元）=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。
隨著2012年房價數據的出爐，另一個推行個人住房房產稅試點的城市重慶，2013年1月1日起，已對高檔住房應稅價格開始執行新標准，應稅價格起點從2012年的12152元/平方米提高為12779元/平方米。也就是說，今年在重慶新購住宅，建筑面積均價（亦即通俗意義上的房價）在12779元/平方米及以上的，要繳納個人住房房產稅。
根據重慶市出台的個人住房房產稅征收管理實施細則，重慶對在主城區個人擁有的獨棟商品住宅和高檔商品住宅，征收房產稅。稅率為0.5%∼1.2%。
剛需房源漲價壓力
商品住宅銷量方面，2012年上海樓市翹尾走勢明顯。
按上海市統計局公布的數據，2012年，上海市商品住宅銷售面積為1592.63萬平方米，同比增長8.1%。但在去年10月之前，上海市商品房的累計銷量呈現的仍是同比下滑態勢。
《2012年本市房地產開發銷售情況》分析，在一系列房地產調控政策的作用下，2012年前幾個月商品房銷售面積持續下降。但隨著房地產價格企穩，供應增加，購房需求逐步釋放，自5月份起，上海市商品房當月銷售量有所回升，10月份開始扭轉了累計銷售面積同比下降態勢。
純市場化商品住宅方面，某國有房企營銷負責人的觀察是，2012年1月，上海樓市成交量較2011年同期出現劇烈下滑，因此不少企業陸續調低售價，從6月開始，成交量出現扭轉。
眼下，市場擔憂的是，剛需房源在2012年的大量消化，可能導致庫存不足。
“目前上海樓市剛需房源庫存的去化周期不足5個月，遠低於7-8個月的正常水平，預計后期這類房源會因為新增供應不足，導致價格上漲。”周華燕說。
嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝也認為，去年上海外環以外和中外環的樓市最為活躍，但由於2012年樓市銷售中出現的區域和產品結構的失衡，2013年，剛需產品的供應或許會跟不上需求，從而導致價格出現小幅上漲。
按上海市統計局公布的數據，2012年，上海市商品住宅新開工面積為1563.39萬平方米，同比下降36.8%。
周華燕判斷，2013年，改善型項目可能會成為市場的主流。
不過，也有分析人士指出，長遠看，隨著部分保障房的陸續入市，剛需可能逐漸得到緩解。
上海市統計局昨日公布的數據顯示，受保障性住房建設力度加大的影響，去年上海市商品住宅中“90平方米以下住宅”完成投資632.67億元，比上年增長24.7%，佔全部住宅投資的43.6%，比上年提高7.3個百分點。
