“國五條”落地 上海商品住宅成交均價漲10%

　　某外資房企總經理稱，剛需產品供不應求，肯定會出現價格小漲的情況，“現在小幅漲價不意味著賣不出去，只是賣得慢一點而已。由於調控加碼政策已出台，價格大漲的條件也不具備。”

　　國務院版“國五條”細則3月1日發布后，改善型買家入市步伐明顯加速。

　　3月4日，金豐易居&佑威聯合研究中心發布監控數據：上周（2月25日-3月3日），上海市新建商品住宅成交面積為25.85萬平方米，環比（較前周）上漲57.3%﹔成交均價為25651元/平方米，環比上漲10.12%﹔新增供應面積為16.92萬平方米，環比上漲153.67%。

　　佑威機構執行董事黃志堅稱，上周上海市新建商品住宅25651元/平方米的成交均價，創下了去年4月1日以來的近49周新高。中高端房源成交佔比提升，是上周成交均價大幅上揚的主因。

　　某外資房企總經理認為，上周上海中高端房源成交佔比大幅提升，表明春節前剛需、中小戶型成交旺盛的勢頭已向上傳導﹔而此前市場風傳的二套房貸收緊政策落地，也進一步促使改善型買家加速入市。

　　改善型買家加速入市

　　來自佑威的統計顯示，上周上海樓市中高端住宅的成交佔比急劇提升。

　　其中，成交單價在2.5萬元以下的新建商品住宅成交面積為15.43萬平方米，環比增加了35.36%﹔成交單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交面積為5.68萬平方米，環比增加了105.28%﹔成交單價在4萬元以上的商品住宅成交面積4.75萬平方米，環比增加了116.93%。

　　黃志堅說，中高價位房源的成交面積增幅，遠高於57.3%的成交面積平均漲幅，這也直接抬高了上周的成交均價。

　　21世紀不動產的統計也顯示，上周上海市成交面積排名前十的樓盤中，成交房源套均面積大於120平方米的樓盤多達6個﹔成交均價超過3萬元/平方米的樓盤也有5個，相比之下，成交均價在2萬元/平方米以下的樓盤隻有兩個。

　　21世紀不動產分析師黃河滔解釋，早在“國五條”細則落地前，樓市量價齊升已經加重了調控加碼預期，隨著國務院版“國五條”細則的落地，改善型需求入市節奏加快，這對樓市成交均價產生了傳導作用。

　　德佑地產研究總監陸騎麟同樣猜測，國務院版細則的發布，讓“國五條”的殺傷力顯現，可能會有部分購房者涌入一手房市場，促成一手市場量價齊升的局面。

　　某外資房企副董事則認為，中高端市場成交量反彈，與國務院版“國五條”細則落地的關聯不大。

　　“上周中高端房源成交量大幅上漲，可能還是與春節前樓市成交翹尾的延續性有關。因為從時間上看，‘國五條’對新房市場的影響不會那麼快。”該外資房企副董事認為，由於新政的地方細則還沒出爐，因此新政對市場的影響還需進一步觀察。

　　不過，該副董事也認為，從中長期看，新政將對高端市場帶來進一步的抑制。

　　“剛需房仍有漲價動力”

　　相比之下，受訪業內人士普遍認為，剛需市場受“國五條”沖擊力度相對較弱。

　　某外資房企總經理直言，上周上海樓市25.85萬平方米的成交量中，單價在2.5萬元以下房源成交量仍有15萬平方米，表明剛需仍是市場主導。單價在2.5萬元以上房源的成交佔比大幅提高，不是說剛需在減少，而是因為剛需產品供應量在減少，其實這類需求還是很旺盛的。

　　黃志堅也認為，剛需還是政府支持的對象，其需求也難以壓制。隻要供不應求的局面未扭轉，價格就有上漲的動力。

　　持有類似觀點的受訪者不在少數。

　　前述外資房企總經理分析，雖然“國五條”裡出現了二套房貸款收緊的內容，但目前二套房貸款所佔比例較為有限，即使收緊對樓市的影響也較為有限。目前剛需中首次置業者仍佔主流。因此，在地方細則出台前，“國五條”對滬上新房市場的影響不會太大。

　　該總經理預計，新房市場仍將沿著去年底以來的軌跡發展，“在政策影響不是很大的情況下，就要看供求關系。剛需的供不應求，改善型需求的上升，會導致兩者之間相互傳導市場信號，觸發出更大的成交量。”

　　這位外資房企總經理還猜測，在此狀況下，肯定會出現價格小漲的情況，“現在小幅漲價不意味著賣不出去，只是賣得慢一點而已。由於調控加碼政策已出台，價格大漲的條件也並不具備。”

　　不過，滬上一開發商直言，“上周上海樓市成交均價上漲，主要是結構性因素所致，並非實質性漲價。”

　　“3月樓市小陽春難現”

　　可見的是，短期內，受訪開發商對新房市場並未太過悲觀。

　　滬上一開發商稱，上周上海樓市的成交量、供應量雙雙大幅回升，表明樓市已徹底從春節假期中恢復過來。

　　據該開發商介紹，下周末，該公司一個剛需樓盤將加推165套房源。

　　“我們原定的推盤時間就在下周末，同時也不擔心調控新政的利空影響。”該開發商認為，對於剛需市場而言，“國五條”還有些許利好，所以沒更改推盤時間。

　　在他看來，“國五條”中有關“提高預售門檻”的要求，對滬上房企影響不大。因為上海目前的預售標准已經是“主體結構性封頂”，因此現有的預售標准不太會再做提高，“短期內如果要求現房銷售，那麼對新增供應量也是不利的。”

　　上述外資房企總經理亦稱，“如果預售標准再提高，會加劇樓市供不應求的局面。”

　　21世紀不動產的統計顯示，上周上海市新建住宅新增供應面積為16.9萬平方米，為春節后的單周供應量新高，但仍處2012年底以來的低位。

　　黃河滔稱，樓市眼下正處於政策落實的敏感時期，市場短期內的謹慎、觀望情緒，或對樓市后續供應的入市節奏構成制約。

　　上述滬上開發商也坦言，眼下該公司在定價上會維持前期基本平穩的策略，“就目前的市場而言，短期內價格還是會上漲的。但從中長期看，對整體市場而言，由於政府再度表明了調控決心，新政對價格的影響還是負面的。”

　　不光是價格。黃志堅還擔心，“國五條”對投機、投資購房應該是一個重大利空，也必然會遏制擁有多套房的需求，加上結構失衡導致的后市成交量的下降，預計今年3月的樓市“小陽春”難現。