樓市調整中 小康家庭投資意願上升

　　城鎮小康家庭預期不動產投資意願8月份開始略微回升。最新交銀中國財富景氣指數顯示，雖然本期現在不動產投資行為指數繼續回落，報收89點，繼續處於不景氣區間，但是預期投資意願卻拐頭微升了2個百分點，報收102點（見圖1）。

　　“預期在8、9月份發生了改變，特別是9月底出台的‘貸清不認房’通知有利於前期受政策抑制的需求陸續釋放，但是否意味著明年房地產市場將出現一定變化？還需要觀察。”交行首席經濟學家連平點評道。

　　預期不動產投資意願上升

　　不動產投資意願指數是交銀中國財富景氣指數的細分指數，本期採集了5個核心城市以及21個省會城市的1856個樣本。指數顯示，小康家庭對當前的不動產投資指數已經是連續第12個月出現下滑。這主要是因為我國房地產市場供求關系發生了逆轉，房屋庫存高企與需求釋放不足所致。而今年初以來，商業銀行對於個人住房貸款發放速度緩慢，以價補量導致按揭利率提升較多，也一定程度上制約了住房需求的釋放，導致房地產市場出現了較大幅度的調整（見圖2）。據國家統計局的數據顯示，8月全國70個大中城市住宅均價連續4個月環比下跌，跌幅繼續擴大。

　　但是交行與尼爾森的調查數據顯示，本期無房家庭和僅有一套自住房家庭未來入市意願環比上期上漲了20個百分點，是拉動預期不動產投資意願小幅回升的主要原因。此前“認房又認貸”以及二套房首付60%以上等規定，抑制了改善型需求的釋放，央行和銀監會聯合下發的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》（下稱“通知”）中對此政策已經有所調整。不過，從目前的資金環境來看，二套以及以上住房貸款難以大增，購買能力不足仍將成為制約入市的因素，所以未來小康家庭不動產投資意願能否鞏固升勢，還需要進一步觀察。

　　增速回落但不會崩盤

　　房地產持續調整顯然不可避免，北京（樓盤）師范大學金融研究中心主任鐘偉分析稱，2014年中國房地產市場受制於預期、庫存、資金困境三大因素，目前公眾對於房價預期已經逆轉，而房地產企業庫存較大，此外貨幣政策使得開發資金和住房按揭發放陷入停滯。他判斷目前的樓市調整很可能延續到2016年上半年。今年全年房地產銷量將下跌7%，下半年銷量平穩，但是價格下行壓力加大，2015年銷量繼續溫和負增長.

　　鐘偉認為，未來中國房地產市場將保持5%~7%的增速，但是“在10年內討論房地產崩盤的話題很可笑”，他通過新開工、竣工面積以及人口增長率等數據分析后認為，中國的剛需和改善型需求將支持中國房地產市場低速發展，而且電商對於商業房地產市場的沖擊也沒有IT企業宣稱的那麼大。記者還注意到，《通知》還提到了鼓勵通過發行住房抵押貸款支持証券來增強金融機構個人住房貸款的投放能力，住房抵押貸款支持証券又稱MBS,最早發源於美國，是美國政府歷史上應對房地產市場衰替，失業劇增的重要工具。東南亞金融危機后，很多亞洲國家和地區也開始大力發展MBS市場，我國是在2005年開始資產証券化業務試點，但是2007年因美國住房市場危機爆發而暫停發售，在今年7月又重新推出。

　　“通過鼓勵開展住房抵押貸款支持証券的業務創新，可以盤活銀行的存量信貸資產，有助於加大銀行個人房貸的支持能力，擴大房貸投放額度。”連平認為這對於促進房地產消費意義重大。雖然《通知》不會立即對市場產生強烈影響，預期尚未逆轉，但是小康家庭預期不動產投資意願與現在不動產投資行為指數背離值得關注。