地产股纷纷破净 估值体系待重建

　　上证指数像2012年底一样挣扎在2000点附近，地产股估值状况却比一年多前残酷许多。

　　昨日收盘，地产板块中超过一半股票（72只）的市净率低于2倍，其中15只股价已跌破净资产；市盈率方面，23只地产股低于10倍，4只在5倍及以下。低估值的趋势正席卷地产股。

　　估值标准失效

　　众多银行公告房地产信贷政策没变化，暂时未能挽回地产股颓势，周三，深沪地产指数仍跌1%以上。“招保万金”四大地产龙头股之一的招商地产，现在5倍市盈率、1倍市净率，公司估值低了还是高了，难以判断。万科A的市净率也是1倍左右。以往万科A常被当做地产股估值参照物，现在几乎没有房地产行业分析师称估值触底。在估值重心不断下移的当下，市场已经找不到坐标。房地产分析师的兴趣倾向于与自贸区、互联网等题材相关的公司。

　　地产股的估值体系似乎崩溃了。当然，地产股估值标准本身一向是个难题。成熟市场地产股的估值，一般不参考市盈率。房地产作为资金密集型产业，更多的是采用市净率，主流是股价在每股净资产基础上打个折。这一点上，A股倒不能参照海外市场。因为美国房企公开说开发楼盘利润率能保持5%就不错了，而我国房地产企业的利润率非常高。以昨日发布年报而被市场认为低于预期的冠城大通来看，房地产业务38%的毛利率、公司50%以上的净利润增长率，完全是成长型企业的业绩。所以，A股地产股估值体系用净资产估值过于保守，用市盈率估值可能合适些。不过，当下则是市净率、市盈率估值都失效了。

　　如果看海外上市的国内房企，情况可能更悲观。在国内因亚洲冠军杯等事件风光无限的恒大地产，现在市盈率4.3倍，市净率不到0.3倍，其赴香港上市时市盈率在5倍左右。2009年冬，募资规模超过恒大的龙湖地产，招股市盈率20倍，现在7倍，市净率则低于0.6倍。2012年底赴香港以5倍市盈率招股的地产公司旭辉控股集团，现在市盈率3.7倍，市净率0.35倍。

　　事实上，创业板和地产股都不看估值了。去年以来，创业板个股不管是不是高估值也能涨，现在地产股不管是不是低估值一样跌。周三，跌幅最大的地产股是冠城大通，该股也是市盈率最低的非ST类地产股，市盈率仅4倍。

　　重建时刻还没到来

　　对于房地产而言，当下所有目光都聚焦于“银行停贷事件”。但以后人们会发现，这只是一个插曲。将来对房产及房地产股票最重要的，应该是房产税。

　　证券时报记者参加过一次研讨财税改革的会议，体制内外的智囊们研究的是新一轮税改后，随着土地财政的不可持续（很多城市的地快卖光了），地方政府将依靠哪些税种？答案是，只有房产税能作为地方主体税种。这一两年有媒体报道了我国在几个城市试验了房产税但对房价影响很小的新闻。这个事实并无错误，但有个重要的前提：既然试验中房产税都不是主体税种，怎么可能对房价产生巨大影响？

　　当房产税成为地方政府依赖的第一大收入来源时，投资功能锐减的房产的金融属性将会削弱，居住属性将会突出，这时将是估值体系彻底重建之时。

　　这个重建时刻还没到来。全国统一数据的不动产登记刚启动，或许五六年后才能运行，房产税的全国推行恐怕数年内难有具体进展。急速膨胀的泡沫被刺破，也应有数年时间。在此之前，地产股应还有几年好日子。从这点看，目前市场对地产股的中线预期过于悲观了。