經濟學家高波：樓市還有“黃金十年”

　　高波

　　《中國房地產周期波動與宏觀調控》一書近日由商務印書館正式出版，這是教育部哲學社會科學研究重大課題攻關項目“我國城市住房制度改革研究”的階段性成果。上周六，該書作者經濟學家高波教授從房地產周期波動的角度解讀了今年市場的表現，對於房地產市場備受關注的未來走勢，高波也作出了自己的判斷：明年房價將小幅上漲，2013年、2014年的房地產市場會比今年更好，而從2011年開始，房地產業還會有一個“黃金十年”。

　　A 2013年房價將小幅上漲

　　2012年將近尾聲，根據網上房地產的統計，截至12月8日20:00，今年南京商品住宅已經賣出了6.7萬套，而去年全年才賣了3.7萬多套。在銷量大躍進的同時，南京房價自從今年6月份開始，也已經連漲6個月。另外，近期各地土地市場也連掀熱潮，一線城市四天誕生五個地王的消息備受關注。

　　對於今年樓市出現的這些完全不同於去年的現象，高波教授認為是房地產周期波動的必然規律。“對中國房地產周期的研究表明，開發投資存在12年左右的中周期和3年左右的短周期。從短周期看，2009年是一個谷底，從2010年到2012年是一個周期，2013年將是一個新起點，預計今年房地產開發投資的增速隻有16%左右，年底開發商們積極拿地，那麼明后年的增長率肯定會比今年高，到2015年的時候可能投資會出現一個低點。”

　　從最受矚目的房價看，高波認為由於中國房地產的價格周期存在12年左右的中周期和2—4年的短周期，上兩輪中周期的價格谷底分別出現在1991年和2003年，從2004年開始了一個新周期，預計在2015年左右會出現一個底。短周期來看，前一個底是2008年，從2009年的二季度開始明顯上漲，到2012年正好是4年。“從全國來看，2013年上半年房地產市場的復蘇已無懸念，明年房價肯定會漲。”至於房價上漲的幅度，高波不贊成“報復性上漲”這一觀點，他表示像2009年那樣的暴漲是有特殊原因的，因為政府出台了擴張性的貨幣政策刺激經濟增長，現在國家已明確未來將實行穩健的貨幣政策，因此2013年房價將是小幅上漲。

　　就南京來看，高波表示周期更短，加上2014年的青奧會即將在南京召開，因此南京的房價至少還能漲兩年。

　　B 限貸比限購更有效

　　12月4日，新一屆中央政治局召開會議研究經濟工作，會議提出要“加強房地產市場調控和住房保障工作”，房地產調控趨嚴再獲確認。如果說房地產市場波動具有一定的周期性，那政府的調控還有必要嗎？

　　高波教授表示，20世紀90年代以來，中國政府針對房地產市場共實行了五輪宏觀調控，包括兩次擴張型和三次緊縮型調控，為了實現調控的目標，採取了土地政策、金融政策和財政政策等經濟手段，價格指導、價格管制和規劃引導等行政手段以及法律手段等方式。從效果上來說，高波和他的研究團隊通過數學的方法計算發現，調控的最大作用是熨平房地產周期波動，降低了峰谷波動的幅度，像這一輪調控以來，雖然房價沒有大幅下降，但也沒有繼續上漲，房價上漲的速度放緩了。

　　高波認為，2010年新一輪調控后房價之所以會下降，真正起作用的並不是限購政策，而是限貸政策，“首套房貸的首付提高到三成，二套房首付提高到六成，貸款利率上浮1.1倍，第三套房直接停貸，這對買房人的影響是非常大的，壓住了市場上的投資和投機需求。”雖然並不看好限購政策抑制房價的作用，但高波也表示限購短期內仍不會取消，這一行政手段退出的前提是出台更有效果的政策，比如開征房產稅。高波認為房產稅的全面開征可能需要15—20年的時間，他認為上海方案值得借鑒，必須按“寬稅基、簡稅種、低稅率”的原則，先從增量交易開始征收，然后再由增量逐漸向存量房過渡、覆蓋，因此這將是一個漸進的過程。

　　雖然市場這隻看不見的手會自己進行糾正，但高波表示政府的有形之手也是有作用的，因為房地產市場普遍存在市場失靈和“羊群效應”，需要政府在掌握市場規律之后採取正確的政策對房地產市場進行干預。

　　C 新“黃金十年”已經開啟

　　高波教授很樂觀地表示：“從2011年開始，中國房地產市場已經迎來又一個‘黃金十年’，而不是有人所說的‘白銀十年’，更不可能大跌。”

　　他的理由有三個，首先是中國房地產業發展的環境沒有發生本質變化，中國經濟增長“去房地產化”是不現實的。“從當前世界科技和產業發展的新動向來看，新能源、新材料、新醫藥、節能環保、航空航天等產業雖然發展空間巨大，但它們的發展都要靠房地產業支持，更不可能替代房地產業。”

　　第二個理由是城市化過程尚未結束，2011年底，中國城市化率達為51.3%，根據規劃，到2020年要達到70%，還有較大的成長空間，中國大規模房地產開發期至少還將持續十年。

　　第三，從國際經驗來看，發達國家和地區住房消費在總消費支出中所佔比例通常達到20%—30%，而中國城鎮居民居住類支出佔總消費支出的比重僅為13%左右，而且中國正在實施的擴大內需戰略，重點是擴大消費需求，這意味著，隨著收入水平進一步提高，人們將會把更多的支出用於住房消費。

　　“在國家政局穩定和世界經濟不出現大的動蕩的條件下，有效擠壓房地產泡沫和防范房地產風險，將使中國房地產業迎來又一個‘黃金十年’。”高波認為，在未來的10年內，房地產行業的集中度將會進一步提高，品牌企業由大變強﹔房地產逐漸從成長階段走向成熟，房地產服務業發展空間巨大﹔大交通框架形成和發展，使工作地域和生活地域的分離成為可能，工作在南京的消費者可以住到南京周邊的縣城乃至小城鎮，而對於長三角地區的開發商來說，未來十年的發展機會更多的可能是在縣城，而不是大城市了。（記者 劉 莉）