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李廣軍 攝
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12月9日，新世界中國地產在貴陽開發的大型項目金陽新世界，在貴陽國際生態會議中心舉辦了“水悅清華”組團會員發售專場。記者看到，在偌大的會議中心會場，現場人頭攢動，座無虛席，氣氛顯得熱鬧而緊張。此次金陽新世界推出房源合計12棟，發售吸引超過上千購房者參與，值得一提的是，眾多購房者當中有不少來自香港、澳門及國外客戶，現場粵語、英文交談聲不絕於耳，眾人紛紛贊賞新世界開發樓盤的品質與態度。據新世界方面透露，截至下午五點，僅短短三個小時，金陽新世界此次推出的單位已熱銷八成。
與金陽新世界熱烈銷售的場景相對應，近期有關貴陽房地產新開發體量過大，市場存在過熱風險的報道見諸國內眾多媒體。貴陽這幾年城市迎來高速發展期，此間人士用形象比方說，“別人用三十年走過的路，貴陽要用三年走完。”
而在城市各項基建大興土木，城市上空粉塵飛揚的同時，貴陽房地產開發的表現更令人嘖嘖驚嘆。2012年，同樣是三四線市場，鄂爾多斯、溫州在經歷了前些年的急速升溫后，今年房地產市場一片愁雲慘霧。而仍處於上升期的貴陽，在今年的表現則讓人側目。動輒過萬畝的開發體量，令開發商的造城沖動直接進入舊城改造、新區構建的實踐。在政府相關優惠政策的支持推動下，貴陽房地產市場迎來爆發期。目前貴陽樓市在售的項目中，土地面積超過1000畝的有10個，建筑面積超過100萬平方米的有12個，涉及房企包括中天城投、宏立城、保利、中鐵、新世界中國地產等。
二三線市場潛力大 風險並存
大海退潮后，才能看到誰在裸泳。在國內差異巨大的不同區域市場，不同企業選擇了不同的開發戰略，或穩健，或急進。2012年品牌房企在確認各自的戰略重心，作出了不同選擇，成績單也表現不一。
2012年經濟大環境不算樂觀，房地產調控依然保持高壓，對於房地產行業來說，各企業針對今年的市場形勢都對各自的開發投資戰略進行了調整，而成績也表現各異。從萬科、保利、中海、恆大等上市房企陸續公布的業績看，強者恆強的趨勢依然維持。而對於區域市場的表現來說，一線城市的市場活躍度和物業保值能力得到充分檢驗。
2012年一線市場雖然面臨政策高壓，卻是淘金重地。從北上廣深等一線市場的表現，和二三線市場的表現相比來看，一線城市在重負中依然繼續前行，其先天優勢突出。從9月底開始，保利地產在土地市場上大舉拿地，所獲得土地以北京、上海等一線城市為主。保利地產副總經理余英就表示，大型房企的主戰場永遠都在北上廣這幾個一線城市，最多加上天津、成都、武漢，其他區域主要是為佔個市場份額而已。而恆大在連續多年重點布局中小城市之后，今年的開發節奏也適當收縮，由三四線城市轉向二三線城市。對於許多“過江龍”來說，二三四線市場空間廣闊，卻有供需失衡、地方政策風險等憂慮，有不服水土之虞。
而歷來以“穩”字見長的新世界，近年來對貴陽的布局不落人后。金陽新世界規模達到3000畝的開發體量，盡管對比花果園、中天未來方舟等迅速崛起的超大體量項目不算大，但近期開發進度也有所加快。新世界中國地產華南區助理區域總監梁國強表示，該項目開發周期預期8年，而明年的開發建設體量為80萬平方米，其中住宅60萬平方米，商業及其他設施為20萬平方米。而與當地的大小開發項目相比，新世界的開發節奏已經顯得非常穩健。據悉，由於貴陽近兩年來房地產開發體量巨大，不少開發商選擇“以價換量”的策略消化存量，目前4、5字頭就能買到相當不錯的洋房產品。
在高庫存壓力下，貴陽房價上漲有較大的壓力，對於投資客來說，短期內指望有巨大投資回報並不現實。而對於貴陽樓市存在過熱風險的警惕聲音也見諸報端。盡管如此，在政府大舉推進城市開發建設進程的情況下，以新世界為代表的大型品牌房企依然看好當地市場，同時也採取“穩健”戰略推進項目開發。
大型房企布局二三線未見停歇
作為行業龍頭，萬科無論在業績報告還是高層表態上都時刻強調今年在市場中要走“穩”字路線。但記者發現，盡管在這種調子之下，從4月開始，萬科在土地市場上的動作並不畏手畏腳，尤其是在二三線城市的開拓上更是勇字當頭。據統計，從今年4月首次在唐山耗資1.9億元拿下兩幅地塊以來，截至8月份，萬科在全國至少新增項目18個，總地價約為112億元，僅在7月萬科買地的資金就動用了60個億。而這些地塊除了少數是在一線城市奪得以外，大部分都集中在二三線市場。
據不完全統計，僅在今年7月，萬科就出手拿下了11幅土地，其中4幅位於青島，其余的分別在成都、杭州、寧波、重慶等地。而從第三季度開始，萬科新增的土地項目至少有23個，規劃建筑面積約為376萬平方米，而這些新增的項目也大多位於二三線城市，像徐州、貴陽、莆田等等。甚至一些已經被認為是空置率較大的地區，像貴陽，萬科的土地市場佔有率也是極高。據記者了解，在今年10月，萬科才剛出手再次在貴陽雲岩區拿下一塊佔地面積近34.8萬平方米的地塊。
而除了萬科以外，同樣是四大上市房企之一的招商地產，今年也是極為積極地在一線城市以外的地區囤地。據統計顯示，招商地產今年前三季度共拿地97萬平方米，規劃建筑面積達到270萬平方米。而這些土地也大部分集中在二三線，甚至四線城市。在12月8日，招商地產位於江蘇常州武進區的一個新增項目完成了奠基儀式。而該項目更是堪稱巨無霸。據透露，此項目總佔地面積達到20萬平方米，建筑面積56萬平方米。此前，招商地產負責人曾經表示，今年招商的一個重要目標就是積極補充三四線城市核心地段項目資源，而他們的戰略更大部分是關注發展潛力大的新興城市。
中海地產也是今年沖擊二三線城市動作較為猛烈的一家大房企。此前不久，中海地產強勢拿下上海南通科技城內一宗面積達到300畝的住宅地塊曾一度引起業內的極大重視。今年被認為是有望躋身千億俱樂部的中海地產，僅在剛過去的12月第一周就已經動用了近50億元在國內4個城市拿下4幅地塊。而這些地塊都是位於二線城市，包括蘇州、杭州、南寧以及武漢。而今年以大力度開拓這些二三線市場無疑是中海的一種運營戰略。早在今年初中海就揚言計劃用250億元在今年購地，而目前所動用資金已經達到196億元。
盡管二三四線市場仍存在政策法規不完善、市場風險較多的缺憾，但在中國“城鎮化”戰略大趨勢的強力推進下，這些市場仍存在廣闊的發展空間。對於布局全國市場，轉戰各地的眾多大型房企來說，這些市場依然是重要的區域選擇。（記者 李廣軍 蔣勁勁 實習生 黃薈雲）
(來源:南方日報)
