二手房價飆升 賣方看漲捂房惜售

　　專家表示，應多措並舉“逼出”存量增加有效供應

　　近日，在樓市成交量一路走高的背景下，排隊過戶、黃牛售號、坐地起價、捂房惜售等現象再次出現，受預期影響較大的二手房市場尤為明顯。

　　對此，多位接受《經濟參考報》記者採訪的業內人士表示，樓市可能在2013年有所反彈，宜在抑制投資投機性需求的基礎上，通過降低交易環節稅費、增加持有環節房產稅、信息聯網等政策“逼出”存量房，增加有效供應，穩定市場預期。

　　現象

　　買賣雙方認同上漲態勢

　　27歲的王虹已經在上海打拼了5年之久，因為要准備結婚，買房成為王虹生活中重要的一部分。

　　“從6月到現在我總共看了二三十套房，感覺房價一直在漲。”王虹稱，曾經看到自己中意的房源，但父母在安徽老家，等他們趕到上海來談價格的時候房東已等不及先賣掉了，還有的房東可能是看到她買房心切，突然加價兩三萬元。她現在最擔心房價會出現報復性反彈。

　　像王虹一樣有同樣經歷的人並不在少數。據中原地產業務員介紹，王虹這樣的剛性需求購房者是二手房市場的主力軍。

　　為了一探究竟，記者以買家身份去看房，也同樣遭遇房東漲價和取消挂牌惜售的情況。21世紀不動產苗圃路店的置業顧問告訴記者，特別是近兩三個星期，可能是看到行情起來了，房東惜售心態明顯，有的挂牌兩三天就打電話來說不賣了，有的直接加價5-10萬元。“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源佔總挂牌房源數的比例在10%-15%，而漲價房源的漲價幅度在5%-10%左右。”

　　的確，截至1月14日，上海網上房地產統計數據顯示，上海市二手房挂牌量為13 .88萬套，較2012年高峰時逾17萬套的挂牌量減少了3萬多套。

　　鏈家地產市場研究部張旭表示，2013年初，市場基本延續了2012年末的火熱氣氛。與此同時，二手房市場新增房源出現明顯下降，與2012年相比，下降幅度約為4%。

　　北京中原地產市場總監張大偉對《經濟參考報》記者表示，二手房較新房來說價格波動較為劇烈，最容易受到市場影響。“新房價格還會受到庫存、企業資金鏈等方面的約束，但二手房不會。再加上我國消費者看漲不看跌，因此，在房地產市場轉暖的背景下，二手房供需雙旺，給了二手房主更大的漲價空間。”

　　“從另一個角度我們可以看到，買賣雙方對於未來房價均持上漲態度。”張大偉認為，從觀望到急買，從急賣到惜售的轉變我們可以看到消費者對未來房地產市場的預期的轉變。

　　市場

　　剛性需求入市節奏加快

　　根據北京市住建委網站發布的網簽數據統計，2013年1月上半月北京二手住宅網簽總量為7940套，環比上月同期的網簽量上漲了6 .6%，與去年1月同期的網簽量相比則大幅上漲了360%。

　　價隨量升，北京市二手房房價一路走高。根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，1月上半月，北京二手住宅交易均價為25475元/平方米，比去年12月份的房價上漲了3.5%。

　　不僅僅是北京、上海，2012年石家庄二手房全年成交13256套，同比增長24.11%，價格同比上漲11%。福州二手房房價大約漲了15%，總體上勢頭向好。廣州方面，則顯示2012年四 季 度 二 手 住 宅 成 交 套 均 總 價 達157.7萬元，較此前的140萬以下明顯上升。廣州市國土房管局陽光家緣二手網簽數據也顯示，2012年廣州二手住宅交易量較上年增加五成左右。

　　“在被壓抑兩年后，剛性需求集中釋放。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受《經濟參考報》記者採訪時指出穩增長政策見底，市場走勢預期增強，房價下降空間減小等市場動態改變了購房者的市場預期。購房人群也從首次置業擴展至改善性需求。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，二手住宅成交越來越向城市核心區集中，交易熱點區域的業主普遍提高報價，議價空間縮小﹔另一方面，中高端改善型房源成交比例上升助推二手房房價持續上漲。

　　而從今年二手房市場來看，成交量繼續增加。申銀萬國証券研報顯示，申萬所跟蹤的15大城市2013年1月7日至13日二手房合計成交19099套，環比上升207%，同比上升304%，1月上半月累計同比增長219%。從城市類型來看，一線、二線、三線城市分別合計成交7576套、9752套，1780套，環比分別上升175%、257%、141%。

　　張旭表示，以北京市場為例，年初新房市場供應量萎縮，新開樓盤也普遍在五六環以外，這促使部分購房需求從新房市場流向二手房市場。另外，新開通地鐵周邊區域的購房需求增長了20%左右，而且房源也比較緊俏。據鏈家地產市場研究部統計，2013年1月份，北京二手房市場新增客源與2012年12月平均水平相比，上漲11%。

　　除此之外，作為二手房另一風向標的佣金收入也超過預期。一家中介公司的總經理稱，去年其在郊區的門店平均單店收入達200萬元，遠超預期。“每個員工都有幾十萬元的佣金收入，這在2012年初是不敢想象的，主要是下半年市場反彈帶來的客戶。”

　　中原地產中國區總裁賴國強也透露，去年中原地產在內地佣金收入達47.4億元，超額完成公司年度目標，創歷年新高，其中12月單月收入達5.7億元。

　　預警

　　謹防樓市全面反彈

　　一方面，二手房供給不斷減少，另一方面，購房需求卻與日俱增。21世紀不動產區域分析師黃河滔稱，二手房和一手房市場是聯動的，一手房價格上漲過快就會把需求擠壓到二手房市場，二手房價格上漲過快同樣會分流部分需求到一手房市場，最后整個樓市量價齊升。

　　據了解，2012年部分一線城市二手房交易量遠遠超過新建住房。例如上海去年新房成交量不足8萬套，而二手房則成交20萬套﹔北京2012年全年成交新房9 .4萬套，二手住房13.6萬套。張大偉表示，前些年成交的一手房現已紛紛流入二手房市場，住宅市場的成交重心也正逐步向二手住宅轉移。以上海為例，2012年全市新房、二手房成交面積比值為0.62，相比2011年的0.69進一步減小。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍也表示，二手房市場對穩定樓市有著重要作用，當一手房市場供應不足時，二手房市場可以緩解需求壓力﹔一旦二手房市場供應不足出現“恐慌性”購房時，對樓市影響更大。因此還應從增加供給的角度出發，逼出存量空置二手房住宅。

　　“供需關系決定二手房價格波動。”顧雲昌認為，應加強預期管理，加大普通住宅供應以平抑房價。

　　除此之外，專家認為，應以促進房地產可持續發展為重點，進一步完善宏觀調控政策，使其既能充分發揮在限制投資投機性需求方面的積極作用，又不影響首次置業和改善性需求的及時釋放。適當調整房地產交易環節和持有環節的稅費，鼓勵梯隊消費。

　　例如對房地產交易環節稅費簡並，降低交易成本，或將營業稅滿5年免征改為2年或3年免征，釋放部分房源。

　　“應對存量房進行征稅，逼出空置房。”張大偉表示，對持有環節房產進行征稅，增加房產持有成本，讓空置房進入流通環節。國家信息中心預測部主任祝寶良解釋說，如果保持現行的調控政策，明年房地產剛性需求會不斷釋放，推動房價溫和上升，但大漲概率不大。如果推行了房產稅，會導致二手房供應量的增加，可能會使得房價有所回落。

　　另外，應加大對房地產市場調控力度。“如果房產增值空間縮小，沒有人會選擇一直持有。”張大偉說。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，應加快推進全國住房信息系統聯網，將個人名下房產與身份信息挂鉤，為房地產調控和住房保障工作提供重要數據“信息聯網能有效消除異地炒房，逼出大量存房，起到平抑房價的作用。”（魏宗凱　梁倩）