新國五條地方細則執行50天 房價漲勢未根本改變

　　編者按：3月1日，國務院發布樓市調控“新國五條”細則，之后地方細則在當月底全部出清。至今，地方細則執行已有50天，然而，國家統計局18日公布的4月數據顯示，房價環增上漲的城市僅比3月少了1個。樓市的現狀如何？房地產企業都在忙些什麼？有哪些具體手段有助於調控的落實？本報今日推出專題，逐一做出分析。

　　成交略顯冷清 房企忙於“輸血”

　　分析人士表示，房價上漲的趨勢並未得到根本改變，廣州新建住宅價格指數以環比2.1%的漲幅位居首位

　　■記者 李木子

　　“新國五條”地方細則落地50天，北京依舊是唯一一個嚴格執行二手住宅轉讓繳納20%個稅的城市，但以京滬廣深為首的一線城市在限價的力度上都有所收緊，北京傳出預售証需主管副市長簽字的消息，廣州也是嚴控住宅報價。雖然從表面看，政策逐步趨嚴，但房價環比攀漲的勢頭並未得到改變。與此同時，稅費“綁架”房價的統計數據引發了人們對房地產調控的重新思考，而上有政策下有對策的“解決方案”，也讓人頭痛不已，調控依舊步履維艱。

　　國家統計局18日公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，連續上漲多月的房價漲幅開始收窄。不過，分析人士分析指出，房價上漲的趨勢並未得到根本改變，廣州新建住宅價格指數以環比2.1%的漲幅位居首位。

　　此前13日公布的房地產運行情況顯示，今年前4個月，房企資金到位情況有明顯向好趨勢，與此同時，房企融資力度也在加大，國內貸款6618億元，增長26.8%﹔利用外資163億元，增長28.5%﹔自籌資金12952億元，增長16.2%。5月份，房企融資的腳步並未停歇，房企在銷售業績同比大幅增長的同時，也意識到調控影響以致增幅正在逐步縮小，為長期健康發展，房企加緊了“輸血”的步伐。

　　成交冷清

　　5月份，主要城市新建住宅成交量走上了“下坡路”。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，上周（5月13日——5月19日），54個主要城市的新建住宅合計簽約套數為52398套，環比較前周的53739套，輕微下調2.5%。5月來整體城市成交量也處於沖高回落中，1-19日，54城合計新建住宅簽約套數為138352套，環比上月同期的163286套有所下滑。

　　中原地產研究部總監張大偉分析認為，5月以來出現成交量高位回落主要原因有幾點。

　　首先，“新國五條”政策雖然各地出台的力度不一樣，但是一線城市從目前影響來看，新建住宅市場受到的影響甚至超過二手房市場。主要的一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預售價格上從重從嚴，導致了短期內預售項目明顯減少。

　　其次，新政效果逐漸出現。相比新政前樓市全面火熱。4-5月份樓市除了不受政策影響的剛需項目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同程度的影響。

　　第三，各地價格漲幅放緩，相比3月份，各地售價均出現了漲幅放緩，南京等城市逐漸推出限價房平抑房價。目前來看本輪調控影響非常不均衡，一線城市明顯有出現倒春寒的可能性。而二線城市目前來看可能會繼續平穩發展。

　　限價政策對新建商品住宅市場產生重要影響，重稅政策則抑制了北京地區的二手住宅成交量。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，截至5月19日，5月份北京新建住宅簽約套數為3433套，二手房住宅簽約套數為3019套。與暫停網簽的4月初簽約量基本持平，相比3月同期，住宅成交量合計同比下調幅度達到了82%，預計全月成交量可能低於4月份。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，一旦限價政策執行時間過長，部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。從目前來看，市場逐漸認為政策嚴厲程度超過預期，考慮平價入市。

　　二手房報價依然有所上漲，但成交價格已經出現停漲。目前來看，有個稅影響的房源，買賣雙方基本均停滯報價。而個稅影響比較小的房源，雖然房主認為本身房源稀缺意願提高報價，但購房者並不接受。滿五年唯一住宅佔最近網簽成交的80%以上，其他部分成交為最近1-2年的二手房房源，其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因為這部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大。