年內首例“限房價”地塊開始競拍 或降溫躁動樓市

2013年的土地市場，就像最近的天氣，持續高溫。為應對狂熱的土地市場，21日，北京2013年首例限房價競地價地塊正式網上挂牌競價。業內人士指出，隨著限房價競地價房集中入市，將在短期內有效平抑區域內房價。尤其是在一度因為土地市場火爆而拉高房價的情況下，限房價競地價模式應在一線城市進行推廣。

進展

推“限價房”保護“夾心層”

據北京市國土資源局公告，自8月21日起，今年首宗限房價地塊朝陽區豆各庄鄉土地儲備項目B、C地塊(以下簡稱“豆各庄地塊”)將開始網上競價，起始價為24.5億元，競價階梯為1300萬元，競買申請截止時間為9月3日。截至目前，該地塊仍未收到任何報價。

交易文件顯示，豆各庄地塊土地總面積為22.45萬平方米，其中建設用地面積11.80萬平方米，建筑控制規模29.46萬平方米。其中，5.15萬平方米用於“公共租賃住房”配建。除公租房外，剩余居住用途建筑規模建設的商品住房銷售限價為2.2萬元每平米，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

據了解，限房價地塊是指在土地出讓前的限制條件中就約定了入市價格，開發商根據自己的成本和合理利潤競爭土地價格。與其他土地出讓方式相比，這種方式不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地，對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調控作用。

此前4月，北京版“國五條”細則就明確提出，北京將改變住房供應體系，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。北京市住建委主任楊斌指出，北京市將出台有關自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策“這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優惠保証中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。”

“作為今年首塊真正意義上的限房價地塊，豆各庄地塊相比此前的沙河地塊，沒有約束購房者必須所在的區縣。”中原地產市場總監張大偉在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，豆各庄地塊只是限房價競地價地塊的開始，下半年北京還將提供多塊類似地塊。

張大偉認為，這種“限房價”地塊的出現意味著北京住房調控思路由二元變成了三元，從傳統的“保障房+商品房”，變成了“保障房、限價房和商品房”，限價商品房在購買上並沒有像保障房一樣有諸多限制，可以更多惠及城市中等收入的“夾心層”。

對於是否參與競價，綠地集團副總裁、京津房地產事業部總經理石文紅對《經濟參考報》記者表示，限房價競地價意味著地方政府並不希望產生過高的溢價。但是對於房企來說，必須在保証利潤並產生效益的前提下進行購地。因此，在此類地塊相配套的政策還沒有出台之前，綠地對於此類地塊還處於觀望階段。

“開發此類地塊最重要的就是成本控制。”石文紅指出，具有一定保障房經驗的國有房企開發此地塊的可能性較大，這類房企可以較好的控制由於限價而帶來的成本限制。

躁動

高地價推高房價

“地方政府選擇限房價競地價的根本原因在於，不差錢的房企看到市場還有上漲空間，便選擇高溢價比拼‘搶地’，造成‘地王’頻現。隨后，房企又將高溢價部分轉嫁給購房者，造成高房價。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌指出，對於房地產市場來說，土地價格相當於面粉，房價相當於面包，面粉的價格不僅受到當下面包價格的影響，還反映對將來面包價格的預期。

事實上，2013年以來，土地市場熱度持續升溫，甚至一度超過房市，“地王”頻繁出現。數據顯示，2013年1月-6月，全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達11305億元，與去年同期相比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經營性土地出讓金已超1739億，接近2012年全年1934.92億元。

下半年土地市場則繼續延續了上半年的火熱，甚至有超過之勢。以上海為例，今年1月-7月，上海共計成交經營性用地103幅，相當於去年同期的2.3倍﹔成交金額達到846.8億元，相當於去年同期的5.3倍。中國指數研究院統計顯示，截至8月中旬，上海今年的土地出讓金已達1024億元，預計上海全年土地出讓金將突破1500億元，有望達到2010年1523.7億元的最高水平。其中最受人矚目，起拍價高達175億的上海浦西最后一塊黃金地段的“徐家匯中心項目”，也將於9月5日確定買家。

北京方面，則是於22日即將進行公開招拍挂的北京市房山區長陽鎮理工大學9號住宅及體育用地，僅在前期報價階段就已出現19次報價，達11.58億元。按照這一價格計算，樓面價已經達到了10493元每平方米。值得注意的是，這已超過蘇寧電器在2010年12月獲得的北京市房山區拱辰大街公建混合住宅用地(金谷大廈)地塊樓面價9465元每平方米的價格。

高企的地價帶來的是不斷上漲的房價。統計局日前發布數據顯示，7月70個大中城市新建住房與6月相比，62個城市房價上漲，漲幅最高2.2%。同比方面，與2012年相比，價格上漲的有69個城市，漲幅最高達18.3%。

“房地產行業經過了快速擴張和調控打壓后，進入了新的平穩發展階段，目前房價壓力不再來自非理性的投資需求以及由此導致的房企提價，更多的是來自於土地市場的火熱對成本端壓力的自然傳導。”鏈家地產研究中心研究員張旭認為，從目前的土地市場以及與房地產建設相關因素的情況來看，雖然沒有出現2009年及2010年暴漲的可能，但是后市成本推動房價上漲的壓力依然存在。

舉措

“限房價競地價”為房市降溫

事實上，由於限房價競地價將規定未來售房價格，也進一步鎖定房企的利潤空間，因此此類地塊並不會像大多建設用地高溢價競拍。

顧雲昌坦言，限房價競地價是政府為抑制房價，選擇犧牲部分土地出讓金以換取相對較低的固定房價“但也正因為價低量大，會進一步對房地產市場起到降溫作用。”

的確，豆各庄地塊並不是北京第一次試驗限房價競地價。早在2011年，北京就曾推出“限房價、競地價”商品住宅用地———房山區長陽鎮起步區6號地塊，建筑面積23.95萬平方米。中鐵房地產集團有限公司以14.6億元的總價拿下，折合樓面地價為6095元每平方米。根據招拍挂文件的規定，該地塊商品房的銷售限價均價為1.25萬元每平方米，戶型面積限定為中小套型。

“當時房山商品房均價為14000-15000元每平方米，限價房的價格相比市場價格低20%以上，對區域影響非常大。超過2000套的供應，不僅消化了需求量，也明顯拉低了區域售價。之后北京在門頭溝、大興也出讓過同質的地塊，對市場都有非常明顯的影響。”張大偉說。

張大偉指出，一般商品房樓盤之所以會分期開盤，一方面是為了抓住購房者心理，造成搶房現象，另一方面則是捂盤推高價格“而‘限價房’有固定價格，沒有捂盤價值，因此會集中放量。”

“‘限房價’類地塊體量多屬於超過20萬平方米的大型地塊，涉及數千套住房。集中放量不僅會影響市場預期，也會稀釋部分未來購房需求。”張大偉說。

顧雲昌也認為，除了必須是首套房外，此類房申請標准其他限制並不多，因此，大體量的“限價房”在一定時期內瞬間形成大量有效供應，並將區域房價心理預期鎖死，以此在短期內影響區域整體房價。

“應該在一線城市推廣‘限房價競地價’模式。”顧雲昌指出，一線城市經濟發展穩定“夾心層”人口眾多，保障房、“限價房”、商品房三元制結構供應，可以保障各類人群住房需求。