專家：指望房產稅“直接降房價”是種認識誤區

　　8月底，幾則有關樓市的新聞，陡然升溫。

　　8月28日，發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉在向全國人大常委會作報告時，都提到要“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。而就在幾日前，蕪湖本科生買房免契稅送2萬元補貼，溫州被曝“放鬆”樓市限購令，地方政府似乎頻放“救市”信號。

　　“新國五條”已頒布半年，但幾乎無人否認，房價在一二線城市“越調越漲”。此時兩部委再提房產稅，被一些百姓解讀為“對過熱樓市的一劑猛藥”。

　　但擴大房產稅試點范圍，能對房價“一劍封喉”嗎？諸多受訪專家均對此持審慎態度。

　　“房產稅對於房價的影響，遠不會有社會公眾想象的那麼大。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成告訴中國青年報記者，“如今一些地方房價得到遏制，主要是限購等調控手段在起作用。指望房產稅來直截了當地‘降房價’，並不現實。”

　　房產稅，作為業界公認的“擠壓房產泡沫”長效機制，其一舉一動都牽動著數億人心。

　　何謂房產稅？它是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。由於房產稅是對房屋“持有”環節的稅收，能推高“囤房”成本，因此，常被視作打擊投機炒房者的利器。

　　2011年1月28日，房產稅試點率先在上海、重慶兩個城市展開，舉國矚目。

　　資料顯示，上海的征收對象，為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0.4%∼0.6%﹔重慶的征收對象，則是獨棟商品住宅和高檔住房，以及無戶籍、無企業、無工作人員所購的第二套房，稅率從0.5%∼1.2%不等。

　　“通俗地講，上海的調控面比較廣，征稅著重於人均房屋面積，並且隻對‘增量’住房征收房產稅，比較簡單溫和﹔重慶調控面比較窄，主要是針對高檔住房，但‘存量’和‘增量’都要征收，比較復雜剛性。”有媒體這樣總結二者的差異。

　　兩年來，房產稅對兩個城市的房價有影響嗎？受訪專家多用“並不明顯”來概括。

　　據《第一財經日報》統計，2011年，上海商品房成交均價為15743元/平方米，2013年上半年為17840元/平方米，從征收房產稅至今，“房價漲幅13%”。而重慶2011年商品房成交均價為7058元/平方米，2013年上半年為7060元/平方米，“變動不大”。

　　為何會出現這一局面？“從增加地方政府收入的角度講，房產稅實現的稅收，相較於整個財政收入和土地出讓收益來說‘微乎其微’，地方政府推行新政的動力不足。”華東師范大學房地產系主任華偉向中國青年報記者分析，“而當前房地產調控主要是靠‘非市場手段’，看不出房產稅對房地產業的影響。”

　　另一組數據，佐証了房產稅在“試水區”的尷尬。

　　上海市2011年預算執行報告數據顯示，該年包括生產經營房屋在內的房產稅收入，共約22.1億元，而當年上海地方財政收入總計3429.8億元，房產稅佔比不足1%。重慶市財政局副局長何志明則向新華社介紹，房產稅開征收后10個月，征收金額卻僅9000萬元。2012年，重慶房產稅的收入亦隻有1.4億元，顯然低於外界預期。

　　“如此小規模的稅收收入，除了制度建設上的意義外，其他諸如調整房價等功用，還無從談起。”有媒體這樣慨嘆。

　　從進入公眾視線起，百姓對房產稅的關注總是圍繞“降房價”展開，但房產稅是否該承擔這一功能？爭議其實一直存在。

　　對房產稅在滬渝兩地“影響有限”，中央財經大學教授曾康華用“征稅面窄，稅率低”來總結其症結。

　　據重慶市財政局披露，由於“渝版方案”主要針對高檔別墅，試點首年前10個月，重慶主城區應稅住房僅8563套。而“滬版方案”雖然新購房均被納入收稅對象，但在“剔除人均60平米的免征面積”、“按應稅住房市場交易價的7折計算”等條件限制下，上海市稅務局披露，截至2012年底，全上海認定的應繳稅住房僅約5萬套，其中90%還適用0.4%稅率。

　　記者注意到，兩部委對“擴大房產稅改革試點”的表述，是在推進財稅體制改革中進行的。“房產稅首先是一種稅收，稅收的基本作用是組織財政收入。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波教授告訴中國青年報記者，“當前，我國的不動產稅收大多集中在開發、交易環節，在保有環節上有較大‘缺口’，推行房產稅是完善稅收體系的必要步驟。”

　　在尹伯成看來，以房產稅來“終結”地方政府的“土地財政”，才是此番改革的首要目的。有媒體統計，從1998年至2012年，全國賣地收入年均超過1萬億元，稅改造成了“國稅強，地稅弱”的基本局面。“通過對不動產保有環節征稅，能為地方政府開辟一個穩定的收入來源，從而遏制不可持續的‘賣地’沖動。”他說。

　　對老百姓而言，房產稅在設計時，則被賦予了如下功能：間接降低樓盤成本，推動政府進行基礎設施建設。“將國家蓋房子要交的地方教育附加費、基礎設施費等，化繁為簡為房產稅，某種程度上，可以降低開發成本。”樓建波分析。此外，由於房產稅隨房價變動，房價又直接受其周邊的社會公共環境和社會公共服務影響，它也可能對地方政府完善公共服務“有激勵作用”。

　　“房產稅的稅收還可以用來補貼保障性住房，補貼住房困難的家庭，這是調節貧富差距的重要措施。”尹伯成補充說。

　　盡管能夠“曲線降價”，但專家提示，若按現有的試點模式進行，房產稅很難對房價上漲“一劍封喉”。

　　“房產稅更多是發揮穩定房價的作用。”尹伯成分析，目前較多城市商品房價格上漲勢頭受到遏制，是限購、限貸、利率調高等多種調控手段的結果，“房產稅在這方面的作用是很小的”。

　　自2011年來，部委針對“擴大房產稅試點”的表態已有多次，但遲遲“不見雨點”。而這次，據央廣網最新消息，中原地產市場研究部總監張大偉透露，綜合業界信息，最早今年10月底，房產稅可能“有實質性的擴大試點的舉動”，這令輿論關注度陡然升溫。

　　“房產稅會不會‘從剛需者身上割肉’？”“稅負會不會轉嫁給買房者？”……中國青年報記者梳理發現，猶疑情緒在公眾中不時浮現。

　　猶疑與擔憂並非毫無來由。華偉告訴中國青年報記者，在中國當前經濟水平普遍落后的背景下，若效仿西方“全面開征”房產稅，必然引發社會震蕩。尹伯成進一步提示：“房產稅的影響更多體現在心理層面，決定房價最根本的因素是供求關系。”他認為，我國目前大城市的實際空置房比例不高，剛需強烈，若不解決供給，而盲目擴大房產稅范圍，“很可能令購房者的負擔更高”。

　　因此，受訪專家的共識是：推進房產稅改革試點必須“小步前進”。

　　“房產稅作為牽一發而動全身的改革，‘隻調節高端’的原則非常重要，應及早明確，給全社會吃‘定心丸’。”財政部財政科學研究所所長賈康近日撰文指出，美國式的“普遍征收”不適合中國國情。

　　為了避免“殃及剛需”，賈康建議，開征房產稅時應該有“梯級差別”，明確一定免征額。

　　比如第一套住房不征收，或是人均居住面積的指標，應該放寬鬆一些，第二套住房稅率可考慮從低，第三套開始，再按標准稅率征收。“這樣可以給房產稅的框架建立和征收工作減少阻力。”賈康撰文說，至於那些因房產稅負而轉為出售或出租的房子，“可以減少房屋空置率，提高租房市場上的供應量。”

　　對於投機性囤房者，尹伯成則建議採用“累進制”稅率，讓房產稅的杠杆作用更嚴厲。

　　“我預測，若擴大試點，新的試點稅率可能會高一些。而擁有房子的套數越多，稅率應該越高，階梯式地提高稅率。”他表示。

　　曾康華最后提示，征收房產稅是個系統工程，不僅涉及政策規定，也涉及個人住房信息採集、房產評估和具體征收等環節。“大原則要中央頂層設計，具體開征一定要因地制宜”。“應該考慮中西部地區差異和收入差異，在征收對象和稅率上不搞‘一刀切’”。本報記者 王夢婕 實習生 邰楠