“經濟學家答問錄”之 五：如何看待房地產市場發展問題

堅持房地產調控方向 長期要建立長效機制

國務院發展研究中心金融研究所所長 夏斌

國家統計局發布的統計數據顯示，與去年7月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，二手住宅價格同比上漲的城市有67個，全國9成城市房價已經連續多月持續上漲。

七八月本是傳統意義上的樓市淡季。然而，今年不管是一線城市還是部分二三線城市，房價在上半年持續6個月連漲之后依然“高燒難退”，呈現出“淡季不淡”的態勢。

事實上，業內普遍認為，3月出台的“國五條”實施細則在地方落地以來收效甚微，回顧這些年的樓市調控歷程，國家對樓市的調控政策從未放鬆，而房價又在趨緊的調控聲中攀漲。可以看出，房價屢調屢漲已經導致民眾對房地產市場健康發展的失去了信心。

人民網記者對話國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌，就目前房地產市場發展以及樓市調控政策如何發展進行了解讀。

堅持樓市調控的信號一定要明確

針對房地產市場形勢，國家發改委主任徐紹史此前向全國人大常委會作報告時提出，當前財政收支矛盾突出，金融領域潛在風險增加，房價反彈壓力較大。從目前房地產市場的運行態勢來看，房價上漲壓力猶存，市場走勢尚存不確定性因素，下半年控制房價的任務將更為艱巨。

夏斌：關於房地產調控的方向一定要堅持，政府給市場要調房地產的信號一定要明確，當前的房地產市場的問題是多年積累的問題，因此針對這樣的多年的累計這麼大量復雜的問題，對於決策者來說，方向絕對不能輕易動搖，動搖以后房價就會大反彈，就會更進一步失信於民。

房地產政策還是要堅持堅決打擊投資炒房、確保低收入群體的住房保障，中國樓市以消費品為主導的發展道路，應是中國房地產市場建立長效制度的堅定不移的方向。在穩定樓市的同時，不失時機，抓緊對第一套購房等剛性需求，在首付比例、利率上的大幅優惠支持﹔加快對低收入群體租房保障的各種形式補貼制度的落實﹔加快相關供地指標的及時供給﹔加快住房信息的全國聯網。

中國的房價，絕不會越調控漲得越快，政府在房地產調控的方向上短期內可以著眼於房價，但長期一定要形成長效制度。關鍵是要尋找到一個能使房市趨於良性循環的調控思路，敢於調控。

房產稅擴圍要因地制宜

雖然限購、限貸等調控政策很可能仍將繼續，但這些政策並非長久之計。從長遠來看，要想保持樓市持續穩健發展，出台長效機制必不可少﹔就具體調控手段而言，房產稅應該為最先推出的調控手段。

近日，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，雙雙提到“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”，這也被看做是繼3月出台“國五條”以后又一次更加嚴厲的房地產調控政策。無論房地產調控政策怎麼變化，不斷提高房屋持有成本的房地產調控的政策取向，已經得到社會各界的基本認同。

夏斌：房地產調控的方向堅決不變，打擊投機，加快社會保障房的建設。為了精確打擊房地產交易環節的投機行為，與其推出房產稅，不如先推出高額累進交易所得稅。房地產投機主要存在在買進房子再賣出去的環節，要精確打擊賣出去的環節，想賣房就要上高額的交易所得稅，當然作為政策是要好好研究的。

選擇適當時機，統一上海、重慶的房產稅，淡化、統一35個城市不同的限購政策，重點推出累進高額的交易所得稅，同時，要堅決支持房地產剛性需求。但是現在對房市還要調控，不能放鬆，因為調控還沒到位。

不過，由於中國各地的房地產市場情況和交易細節等均有所不同，因此在房產稅試點范圍擴大的同時，或可考慮更細化、更貼近當地的具體措施。

擇機做好短期行政措施退出和長效機制出台的銜接。

房產稅改革進一步擴容能否持續性地控制房價，甚至降低房價，並以此為契機構建起樓市調控的長效機制，從根本上來講，還要看政策能否掐住房價上漲根源。除了房產稅以外，房地產調控長效機制還應在那些方面進行調控呢？

夏斌：現在房地產市場是連結中央政府、地方政府、開發商、老百姓、投資者以及市場方方面面的一個連結點，是一塊心病。 中國經濟要穩定增長，就要准備再花1-2年的時間，信號明確、方向不變、講究策略，慢慢調到位。

政府在房地產調控方向上，短期內可以著眼房價，長期來說，就是要把房地產市場健康發展的長效制度建立起來﹔一邊以暫時的行政措施為主，包括限購、限價等等。一邊必須抓緊規范中國房地產市場長期健康發展的制度研究和政策儲備。對於多年歷史積累的問題，調控既要堅持方向，明確信號，又要講究策略，擇機做好短期行政措施退出和長期稅收、市場及其他法律制度出台的銜接。

保障性安居工程仍然要加快，建設資金堅決不能退，資金要進，中央財政要支持保障房的建設。除了給地方政府施加一定的壓力，要拿資金建保障房，同時財稅可以給予一定的優惠，來鼓勵社會更多的資金加快建設房。