樓市調控如何走出迷局

　　徐駿繪

　　制圖：張芳曼　李姿閱

　　核心提示

　　■越是當房地產供求平衡或供大於求時，房地產泡沫危機產生的概率越大，進而極易引發金融風險。

　　■在控制投機性需求，滿足合理住房需求的統一調控總基調下，不同城市的調控政策需更有針對性，更精細化。

　　■房產稅進一步擴大試點，應該選擇在那些住房市場問題比較突出、房價上漲較快的一二線城市盡早推開。

　　如何看待目前市場分化格局？

　　住房極度短缺時期已過去，但不同人群實際佔有不平衡、不同地區發展不平衡

　　記者：現在房地產市場出現了明顯的分化現象——一邊是一線城市房價持續走高，另一邊是部分三、四線城市房價疲軟甚至下跌。怎麼看待目前的市場分化格局？現在樓市調控到底該鬆該緊？

　　任興洲：分析當前的房地產市場格局及調控政策，還是要站在歷史角度對我國的住房市場有一個總體判斷，否則依然是頭痛醫頭、腳痛醫腳。

　　從上世紀80年代初開始的住房制度改革，已走過30多年的歷程，使我國城鎮住房市場供求發生了深刻變化，形成了相當規模的住房存量。根據我們研究團隊近幾年的研究並依據多種因素推算，到2010年，全國城鎮積累的存量住房約有2.11億套。按當年城鎮常住人口家庭戶計算，戶均約為1.02套﹔人均住宅建筑面積從1978年的6.70平方米提升到2012年底的32.9平方米。2012年，我國城鎮戶籍家庭住房自有率（指住在自有產權房子中的比例）為85.39%。

　　由此可見，我國城鎮住房無論從規模總量、戶均套數，還是人均住房面積都有了重要變化。總體上，城鎮居民住房極度短缺的時期已經過去，居民住房困難問題得到了相當大的緩解。很多地方，特別是一些三、四線城市，住房供需矛盾緩解，有的城市甚至已經趨向初步平衡。

　　記者：國外戶均擁有住房超過1套時，市場就趨於穩定了，為什麼在我們這裡卻不是這樣？

　　任興洲：在我國城鎮住房市場快速發展和住房總量不斷增加的同時，也確實還存在著不少問題，主要表現為三組矛盾。

　　一是住房總量規模較大，但住房質量有待改善。到2010年，我國城鎮常住人口家庭戶均住房成套率（即住房內有獨立廚房、衛生間等）僅為0.73套。

　　二是人均佔有住房面積較高，但不同人群實際佔有不平衡。人均住宅建筑面積32.9平方米只是平均數，不是每個家庭都有這樣的居住水平。有的家庭可能擁有多套住房，而有些家庭仍在為如何擁有一套住房而苦惱。

　　三是不同城市、不同區域的住房市場發展不平衡，近些年分化趨勢日益明顯。京滬廣深等一線城市以及一些省會等二線城市住房需求增長快，供求矛盾仍比較緊張，房價上漲幅度較大。而一些三、四線城市的住房供求矛盾已大大緩解，有的城市供求趨向平衡，有的城市住房銷售速度明顯放緩，去庫存壓力不斷增大。

　　大城市房價為何邊控邊漲？

　　城鎮化快速推進導致剛需激增，信貸政策又較寬鬆，而土地供給相對不足，加劇供求矛盾

　　記者：住房市場分化中最令人頭疼的是一線大城市房價過快上漲。今年初，國務院針對房地產市場的突出問題出台了“國五條”，社會上普遍認為樓市進入了更為嚴厲的調控期。為何房價仍隨著調控屢屢躥高？

　　任興洲：客觀講，2010年以來房地產調控還是取得了比較明顯的成效，在部分城市限購政策和差別化利率等政策的作用下，投機性需求得到一定程度的遏制，也曾一度控制住了房價快速上漲的勢頭。

　　從2012年下半年開始，一線城市和部分二線城市的房價確實出現了明顯反彈，供求矛盾比較緊張。我認為，當前房地產市場形勢是由多種因素決定的，甚至可以說是當前經濟發展和體制機制中的諸多矛盾集中體現在住房供求和房價上。

　　大城市房價較快上漲，一方面是城鎮化快速推進，城市剛性住房需求快速增加的原因﹔另一方面，是貨幣和信貸較為寬鬆，利率下調，而實體經濟回升緩慢，大量信貸流向了房地產市場。同時，地方土地財政的現實體制導致賣地沖動較大。由於土地供給相對不足，而需求十分旺盛，地價大幅上升，又影響了人們對房價上漲的預期，使供求矛盾進一步加劇。

　　當然，一線和二線城市供求矛盾突出、房價快速上漲與公共服務資源配置不均等也有直接關系。大城市產業聚集度高，就業機會多，教育醫療資源好，居民可以分享的公共服務更多，從而形成了人口的更快速聚集，剛性住房需求自然會快速增長。而住房供給又不能及時跟上，就加劇了供求矛盾，造成房價的較快上漲。

　　記者：樓市分化的另一邊是三、四線城市市場萎靡，像溫州、鄂爾多斯等城市過去幾年也經歷了房價暴漲，今年卻出現了房價回落甚至“棄房”現象，怎麼看待這些地區的房地產泡沫問題？

　　任興洲：房地產開發也必須遵循市場規律。一些城市出現上述問題，根本原因是違背了規律，住房供給已經嚴重超出了有效需求。前些年房價大幅上漲主要靠投機性需求支撐，泡沫在不斷積累。當供給明顯大於求，特別是當地實體經濟回落，資金出現緊張時，往往就是泡沫破裂的時候。有些人口隻有100多萬的城市，近年房屋竣工量卻接近甚至超過北京的供給量，市場如何消化呢？

　　現在不少三、四線城市也面臨較多糾結。一方面住房銷售緩慢，去庫存壓力很大﹔另一方面由於經濟社會發展和基礎設施建設需要土地財政來平衡，政府仍需不斷地向市場出售土地，進而會帶來更多的住房供給，加劇供過於求的趨勢。實際上，越是當房地產供求平衡或供大於求時，房地產泡沫危機產生的概率越大，進而極易引發金融風險。

　　需要強調的是，房地產市場發展與產業發展密切相關，沒有產業支撐就留不住就業人口，就缺乏剛性需求。脫離本地產業發展與人口聚集程度的房地產開發，不顧客觀實際的人為“造城”，必然加大泡沫風險。

　　樓市調控如何完善？

　　調控政策更有針對性、更精細化的同時，深化體制改革，建立樓市調控的長效機制

　　記者：從統計局最新數據看，市場分化仍在加劇。9月，一線城市房價同比漲幅均超兩成，不少城市完成今年的房價調控目標非常困難，而另一面，溫州房價仍在“跌跌”不休。面對這種情況，房地產調控政策應該有哪些調整？

　　任興洲：隨著房地產市場分化趨勢的顯現，各地市場主要矛盾已不盡相同，因此房地產調控也需要不斷完善，全國“一刀切”的政策應減少。在控制投機性需求，滿足合理住房需求的統一調控總基調下，不同城市的調控政策需要更有針對性，更精細化。

　　目前調控的重點應是那些市場需求量大，房價上漲較快，且有投機需求伺機而動的一線城市和部分二線城市。

　　從供給管理看，一是要加大住宅土地供給。目前一線城市“地王”頻出，樓面價格屢創新高，造成了社會恐慌情緒。樓市上漲預期越強烈，大家越搶房子，購房年齡越年輕化，這種對未來需求的透支將使本已緊張的供求關系雪上加霜。因此，在加大土地供給的同時，要調整土地供給結構，提高住宅土地供應的佔比，促使地價漲幅回落，穩定開發企業及百姓的房價上漲預期。二是要繼續加強保障房建設，使保障性住房與住房市場有機結合，解決低收入家庭因房價過快上漲而無法購房的居住難題。

　　從需求管理看，一是要加快超大城市和特大城市中心城區功能的疏解。盡快引導部分產業向周邊的衛星城鎮轉移，從而帶動就業人口轉移，減緩城市住房需求壓力，同時促進公共服務資源的均衡配置。二是應實施中性的住房金融政策，給市場一個穩定的住房金融政策預期。從各類政策效果來看，信貸政策對居民購房具有直接的、較強的影響力，因此，穩定住房金融政策是保持樓市穩定的重要因素。三是盡早擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

　　房產稅出台不可能包治房地產市場的所有問題，但它可以使住房購買、出讓、交易、持有環節的稅收結構更加合理和平衡，對於投機性需求也將具有一定的遏制作用。進一步擴大試點，應該選擇在那些住房市場問題比較突出、房價上漲比較快的一線和二線城市盡早推開。

　　房地產市場受到諸多因素的影響，要走出樓市迷局，就要建立樓市調控的長效機制，就要依靠深化體制改革，完善相關政策。例如促進金融、信貸政策的完善、城市化進程的合理推進和城市功能的合理配置、實現公共服務的均等化，促進土地出讓制度、戶籍制度以及財稅體制的改革。